Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С чего начать покупку вторичного жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Кто может купить вторичку в ипотеку
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В таблице ниже перечислены преимущества для получения ипотеки и возможные причины отказа. В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Требования к квартире при ипотеке
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
- Помещение подходит для проживания
- Жильё находится в собственности
- Техническое состояние дома удовлетворительное
- Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода);
- военный билет или водительские права (не всегда).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Определите бюджет и выберите способ покупки
Определите максимальную сумму, которую вы сможете потратить, с учетом всех расходов: стоимость квартиры, комиссия риелтору (если она есть), расходы по оформлению сделки.
Не планируйте бюджет впритык — оставьте деньги на непредвиденные расходы
Если собственных денег не хватает, оформите ипотеку, используйте материнский капитал или попросите в долг.
Если денег хватает и вы не продаете квартиру, это самый простой вариант. Тогда вы просто находите квартиру, оформляете сделку и платите деньги.
Если покупаете новую квартиру и продаете старую, сделку оформить сложнее. Такие сделки называются альтернативными — несколько договоров купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.
Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
- наличие и работоспособность дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
- отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Риски покупателя и продавца
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
- Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
- Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:
- заниженная цена ликвидной недвижимости;
- невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
- слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
- необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?
Покупая квартиру, которая уже была в чьей-то собственности (и, возможно, даже не одного владельца), следует быть готовым к многочисленным сюрпризам. Как ценное имущество, она может использоваться для получения различных материальных благ, и связанные с этим обременения могут осложнить жизнь новому собственнику. Чтобы подобного не произошло, необходимо подготовиться к покупке и собрать полную информацию о квартире и ее хозяевах. О том, что именно следует выяснить, расскажем подробно:
- Собственник жилья. Нужно проверить, является ли продавец законным владельцем квартиры, то есть имеет ли он полномочия на ее продажу. Для этого попросите предъявить документы о праве собственности на квартиру и паспорт продавца. Сведения в них должны совпадать. Дополнительно стоит проверить данные, содержащиеся в Госреестре.
- Возраст и состояние здоровья хозяина квартиры. Очень рискованно покупать жилье у людей преклонного возраста, с серьезными психическими заболеваниями, алкогольной или наркотической зависимостью. Можно оказаться в ситуации, когда после приобретения недвижимости объявятся родственники с документами о недееспособности продавца, и договор купли-продажи будет признан недействительным.
- Семейное положение продавца. Если квартира куплена во время брака, распоряжаться ею без согласия второго супруга нельзя.
- Полномочия представителя продавца. Если квартира продается по доверенности, нужно проверить ее достоверность. Желательно также попытаться выйти на контакт с собственником.
-
Способ получения квартиры ее нынешним собственником. Мы опишем две сложных ситуации, в которых можно оказаться, покупая жилье на вторичном рынке:
- Унаследованная квартира. Если жилье получено по наследству, право собственности на него того или иного лица может оставаться под вопросом продолжительное время. Даже если после смерти прежнего хозяина прошло больше полугода, могут появиться новые претенденты на наследство, и сделку о продаже квартиры признают недействительной. Поэтому желательно, чтобы с момента наследования до покупки жилья прошло как минимум несколько лет.
- Квартира, купленная за материнский капитал. В этом случае жилье находится в долевой собственности всех членов семьи, в том числе детей. Для продажи такой квартиры необходимо предоставить несовершеннолетним равноценное жилье. Если этого не произойдет, сделку аннулируют.
- Форма собственности. Один из рисков приобретения квартиры на вторичном рынке жилья – наличие нескольких владельцев. Если квартира в долевой собственности и продается ее часть, нужны письменные отказы других хозяев от преимущественного права на ее покупку.
- Наличие действующих кадастрового и технического паспортов и соответствие сведений в них реальной планировке. Если квартира была нелегально переоборудована, не удастся зарегистрировать сделку о ее покупке.
- Перечень зарегистрированных в квартире граждан. Необходимо выяснить, кто прописан на жилплощади, нет ли среди этих лиц недееспособных и детей. На продажу квартиры с такими жильцами требуется разрешение органов опеки.
- Предыдущие соглашения о передаче квартиры в собственность. Важно выяснить, кто принимал участие в этих сделках. Дополнительные вопросы к юридической чистоте жилья могут возникнуть, если предыдущие соглашения о его передаче заключались с участием юридических лиц и государственных компаний. Вас должны также насторожить слишком многочисленные и частые продажи квартиры.
- Отсутствие задолженности по плате за капремонт. Если по долгам за водо-, электроснабжение и другие коммунальные услуги несет ответственность прежний собственник жилья, возмещать задолженность по капремонту придется вам.
-
Наличие обременений. Квартира, будучи зачастую единственным ценным имуществом человека, нередко используется им для решения разных финансовых вопросов, что делает ее непригодной для продажи. Тем не менее многие недобросовестные хозяева пытаются обойти запреты, и в результате страдают покупатели. Вот несколько видов обременений, которые могут быть наложены на жилье:
- Залог. Кредитование в нашей стране приобрело в последнее время грандиозные масштабы, и зачастую средства предоставляются под залог квартир. Продавать такое жилье запрещено, но попытки это сделать предпринимаются. Если вы купите подобную квартиру, банк или другое учреждение может предъявить свои права на нее при невозврате долга по кредиту.
- Арест. При самых разнообразных обстоятельствах (чаще всего за долги) квартира может арестовываться. При этом владелец не имеет права ее продавать, но далеко не все выполняют этот запрет.
- Банкротство. Может случиться так, что квартира еще не арестована, но, вероятно, это произойдет. Если в отношении собственника или его супруги (супруга) осуществляется процедура банкротства, недвижимость может попасть под арест с последующей продажей для возмещения долгов.
Необходимые документы
Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:
1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.
При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.
Стоит ли нанимать риелтора
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.