Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: как его получить и что для этого нужно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ. В частности это касается статей 51-55. Именно они регулируют все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Последствия отсутствия разрешения на строительство
Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.
Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.
К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.
Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность. Физическое лицо получит штраф от 2 до 5 тысяч рублей.
С какой целью необходимо разрешение на строительство дома
Допустимые характеристики зданий и строений определяются в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ). Данный правовой акт устанавливает процедуру возведения, независимо от типа объекта. Этот закон и вводит обязательное требование к наличию разрешительной документации. В противном случае, здание будет считаться незаконным. Узаконить его можно, но не всегда — есть свои тонкости и сложности.
Основное назначение разрешения на строительство частного дома (или иного здания) — обеспечение соблюдения строительных норм. Объект, возведенный без учета характеристик местности, материалов, технических норм может стать опасен не только для жильцов, но и для соседних объектов, природы.
Сколько стоит разрешение на строительство дома
Стоимость оформления разрешения зависит от суммы, которую назовет кадастровый инженер за составление плана. В среднем все обойдется в сумму от 15 до 50 тысяч рублей. На цену влияет и регион, на территории которого будет вестись строительство.
Перед оформлением разрешение нужно уточнить все подробности. Где брать разрешение на строительство дома, кто выдает разрешение на строительство частного дома, во сколько обойдется процедура и т.д. Оформить документы можно через администрацию, МФЦ или Госуслуги. Обязательный атрибут — план будущей постройки, который составляет кадастровый инженер с учетом всех особенностей — расположения, типа земли, наличия ограничений, площади.
Получить юридическую помощь по вопросам разрешения на строительство дома можно на нашем сайте.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
Получить согласование строительства можно 2 способами.
Под получением согласования понимается положительное решение. На основании решения допускается строительство или реконструкция дома.
1-ый способ.
Администрация направляет владельцу участка уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости размещения дома.
Примечание.
Для краткости данное уведомление назовем – уведомление о соответствии и допустимости строительства дома.
2-ой способ.
Администрация отмолчалась. Чиновники не направили уведомление о несоответствии дома установленным параметрам строительства и/или не допустимости размещения объекта.
В дальнейшем указанное уведомление будем именовать уведомление об отказе.
Важно.
Строительство считается согласованным, если владелец участка получил уведомление о соответствии и допустимости.
Либо не получил никакого ответа от администрации.
Иными словами, владелец участка может строить дом, если он:
- получил из администрации уведомление о соответствии и допустимости,
- либо не получил никакого ответа.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Как получить разрешение на строительство ИЖС?
Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории. На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.
Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.
Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования
Рассмотрим объекты, на которые документ получать не нужно:
- Объекты вспомогательного назначения, расположенные на участке, принадлежащем гражданину. Хозяйственные постройки: гаражи, бани, сараи, возведенные для личных целей.
- Объекты вспомогательного назначения, используемые в коммерческих целях. Например, к ТЦ пристраиваются ангары, склады, помещения выставочного назначения.
- Объекты, не относящиеся к категории сооружений капитального назначения. В категорию входят ангары по каркасной технологии, павильоны небольшой площади, временные постройки, не имеющие фундамента с возможностью оперативного монтажа и сбора, транспортировки.
В 2022 году были введены поправки в Градостроительный Кодекс РФ N 340-ФЗ. Для строительства частного дома под ИЖС не требуется получать разрешение.
Поправки призваны упростить юридическую процедуру начала и окончания строительных работ: вместо разрешения достаточно уведомления. Застройщик отправляет документ в местные органы власти. Всего это делается дважды: перед началом и по завершению строительства.
Вспомогательные объекты, указанные в перечне, имеют критерии своего назначения:
- минимальная функциональная нагрузка по сравнению с капитальными сооружениями;
- сооружение не функционирует без головного объекта;
- конструктивные детали вспомогательного объекта существенно не влияют на работу основного сооружения;
- обособленность вспомогательного объекта;
- наличие отдельного входа.
Право собственности на такие объекты в Росреестре проходит упрощенную регистрацию на основании поданной собственником декларации. В этом документе уполномоченный орган оценивает факт создания вспомогательного объекта, изучает его технические характеристики, без требований к наличию на него разрешения.
Отсутствие требований на получение разрешения на такие объекты, как хозяйственный блок, склад, сарай, пристройку, баню определено признаками объектов вспомогательного назначения. Пояснения содержатся на законодательном уровне, закреплены положениями судебной практики.
В частности:
- Градостроительный Кодекс, ст. 51, п. 17.
- N384-ФЗ от 2009, ст. 4, п. 10: устанавливает критерии отнесения сооружений к вспомогательным, поясняет факт отсутствия требований одобрения на строительство.
- Письмо, составленное Министерством регионального развития (06.2009 №19669-ИП/08). Документ устанавливает алгоритм проведения государственной экспертизы объектов, отнесенных к капитальному строительству.
В письме установлено, что объекты вспомогательного назначения не подпадают под государственную экспертизу, следовательно, их возведение не требует одобрения.
Среди перечня НПА, регулирующих порядок оформления строительства капитальных объектов, интерес представляют положения, содержащиеся в определении ВАС РФ 2012 №ВАС-15260/12 от 2012 года.
Список необходимых документов
После изменений в законодательстве в 2018 году получить разрешение на строительство дома стало проще. Говоря официальным языком, на участках ИЖС и СНТ для начала стройки нужно сделать уведомление местной администрации о планах возведения здания. Без официального ответного уведомления приступать к стройке нельзя.
Заявление на получение разрешения нужно подать в МФЦ или администрацию населенного пункта, где будет проходить строительство. Для подачи запроса в уведомлении указывают:
- данные о застройщике: ФИО, место проживания и паспортные данные;
- адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором планируется строительство;
- документы, подтверждающие право владения или пользования участком;
- данные о виде разрешенного использования земель;
- метраж здания, включая отступы от границ участка;
- подтверждение, что будущий дом будет неделимым (на квартиры);
- контактные данные заявителя для связи и направления ответа.
В дополнение потребуется предоставить копию удостоверения личности заявителя и документы о собственности на земельный участок. Если стройка планируется на территории исторического поселения, то нужно добавить описание внешнего вида строения.
Возможно дополнительное согласование разрешения, если земли расположены на особых территориях – вблизи аэродромов, атомных станций, гидротехнических сооружений и так далее. Полный перечень указан в п.5 ст. 51 ГК РФ. При рассмотрении уведомления административные органы укажут, если рядом есть такие объекты, и дадут соответствующие рекомендации.
Если планируемая постройка не попадает под условия уведомления и требует получения стандартного разрешения, пакет документов будет расширен. Дополнительно понадобятся:
- проект и экспертиза на него;
- градостроительный план участка (ГПЗУ);
- сведения инженерных изысканий – качестве и плотности грунта и залегании грунтовых вод;
- схема планировочной организации (СПОЗУ), на которых будет видно расположение дома относительно границ участка и соседних строений;
- выписка из правил землепользования и застройки (если участок попадает под действие градостроительных регламентов)
Порядок получения разрешения
Что нужно сделать для подачи уведомления о начале строительства:
- Собрать документы, которые необходимы для заполнения заявления и подтверждения личности и прав владения.
- Подготовить уведомление по форме, которая утверждена приказом Минстроя России от 19.09.2018 г. № 591/пр (приложение №1).
- Направить документы на рассмотрение лично, в МФЦ, через почтовое отделение или на сайте «Госуслуги».
- Дождаться ответа. Рассмотрение поданных документов занимает до семи дней.
Срок действия полученного разрешения – 10 лет. При смене владельца участка оно сохраняет свою силу, и направлять новое уведомление не нужно. Дополнительные согласования понадобятся, если характеристики здания в процессе строительства или до его начала были изменены.
Если на строительство требуется полное разрешение, а не уведомление, нужно:
- Подготовить проект будущего дома.
- Провести государственную экспертизу проектной документации.
- Подать документы в администрацию. Срок рассмотрения здесь больше и составляет 30 дней.
- После завершения строительства нужно получить разрешение на эксплуатацию, подав соответствующее заявление.
- Провести регистрацию в Росреестре.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.