Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Налоговый вычет при продаже дома и земельного участка
Продали дом с участком в сентябре 2012г. Заключили предварительный договор, т.к участок не был в собственности: дом-700т.р.; земельный участок-350,0. Общая сумма договора 1050 т.р. Задаток получили за дом в сумме 700 т.р Теперь получили свидетельство на землю (июль 2013г.). Будем заключать основной договор.
Свидетельство на дом получено в апреле 2010г. Должны ли мы платить налоговый вычет?
В договоре есть пункты 1)Цена продаваемого земельного участка по договоренности сторон составляет 350т.р. 2) Цена продаваемого жилого дома по договоренности сторон составляет 700 т.р. 3) Общая стоимость недвижимости по договоренности сторон составляет 1050 т.р.
Правильно ли я понимаю, исходя из этого договора налоговый вычет предоставляется отдельно на землю и на дом? Просто смущает общая сумма недвижимости, которая превышает 1млн. руб.
Какие налоги нужно уплатить при продаже дома
Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).
Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.
Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.
Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?
Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).
Когда нужно платить налоги с продажи квартиры
Сейчас если квартира в собственности более 3-х или 5-и лет, то налоги платить не нужно. Зависит от того, где у вас квартира и в каком регионе вы проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.
Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.
Если квартира приобретена после 1 января 2016 года
Если владеешь такой квартирой более 5 лет, то при продаже налоги не нужно платить.
Но есть исключение, срок снижен до 3 лет, если:
- квартира получена в наследство или по договору дарения;
- купили у близкого родственника (родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
- если квартира приватизирована после этой даты;
- если квартира приобреталась на правах пожизненной ренты.
Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при продаже наследованного имущества
В расчёте его размера при получении доли есть свои особенности. Здесь имеет значение, была ли до этого у наследника доля этого жилья в собственности. Если да, то отсчёт срока владения ведётся с первой доли. И если он больше трёх лет, платить не нужно.
- Пример 1: Мать и сын были собственниками квартиры в равных долях в течение 10 лет. После смерти матери сын получил в наследство вторую половину квартиры. В этом случае он освобождается от выплат, так как уже владел долей этой недвижимости более 3-х лет.
- Пример 2: Отец и дочь совместно купили квартиру. Через 2 года отец умер, оставив свою долю дочери. Если продать это жильё в том же году, дочери придётся платить налог. К этому времени ещё не пройдёт необходимого срока для освобождения от него.
- Пример 3: Бабушка, единственная собственница квартиры, завещала её внукам. При продаже им придётся платить налог на доходы, так как долей у них раньше в собственности не было.
В таких случаях действует имущественный вычет (и в этом случае он может покрывать всю стоимость, поскольку она будет ниже). Но есть один нюанс, связанный с оформлением продажи.
Если заключается один договор со всеми собственниками, вычет делится на всех. Каждый может воспользоваться частью в соответствии с долей жилья. Чтобы была возможность оформить вычет на полную сумму, придётся оформить отдельный договор с владельцем каждой доли.
В остальном уплата происходит так же, как и при продаже всей квартиры. Сроки и правила заполнения декларации остаются теми же.
Какой налог при продажи квартиры, полученной по наследству?
Пенсионерам при продаже квартиры так же, как и остальным гражданам, необходимо оплачивать налог в размере 13%. Сумма сбора не может превышать максимально установленную – 260 тысяч рублей.
При продаже нескольких квартир предусматривается послабление. Пенсионер может оплатить налог за один объект недвижимости. Целесообразно выбрать имущество меньшей стоимости.
Вносить налог все равно придется, так как законодательно не предусматривается исключений для пенсионеров. Если гражданин освобожден от уплаты имущественного налога, это не значит, что ему не нужно оплачивать НДФЛ.
На необходимость уплаты налогового сбора и его размер влияет два факторов:
- Период владения недвижимостью. Если пенсионер владел жильем менее 3 лет, налоговый сбор подлежит уплате. При превышении этого срока подавать декларацию не потребуется.
- Имущественный вычет. Если гражданин продает и покупает недвижимость в течение одного и того же налогового периода, сумма сбора может быть уменьшена.
Для физических лиц порядок и сумма сбора в 2021 году остается прежними.
Для определения размера необходимо следовать правилам:
- Если жилье в собственности находилось менее 3 лет, то НДФЛ при продаже оплачивается на общих основаниях.
- Выручка наследника может быть меньше, чем кадастровая стоимость жилья по состоянию на 1 января года, в который происходила регистрация прав собственности, умноженная на 0,7 (понижающий коэффициент). В этом случае доход будет приравнен к кадастровому показателю, умноженному на 0,7. При отсутствии кадастровой стоимости к 1 января года, когда проходила государственная регистрация прав собственности, данное правило не применяется.
Внимание! Гражданин для уменьшения суммы сбора может использовать не имущественный вычет, а показатели выручки, применяя осуществленные им издержки. Уменьшить доход можно на 1 миллион рублей (для квартир, жилых домов, комнат, дач, садовых домов, земельных участков).
Если имущество было передано по долям, а затем производится его продажа, общая сумма налога делится между продавцами пропорционально размеру собственности. При продаже только своей части недвижимости 13% взимается с его дохода.
Срок владения имуществом начинает отсчитываться со дня открытия наследства. Если были переданы доли от квартиры как самому наследнику, так и, впоследствии, третьим лицам, длительность не меняется.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
Нужно ли платить налог с продажи гаража?
В обязательном порядке необходимо платить налог после того, как гражданин получает какой-либо доход, в том числе с продажи своего гаража.
Однако, если он является недвижимостью, в отношении него применяются отдельные льготные условия, предусмотренные налоговым законом.
Недвижимым имуществом признается строение, которое имеет фундамент и неотделимо от земельного участка, на котором оно находится.
Можно выделить два вида таких объектов:
- Гаражные боксы, находящиеся в гаражно-строительных кооперативах.
- Отдельно стоящие гаражные строения, имеющие прочный фундамент.
Существуют такие гаражи, которые выполнены из металлоконструкций, который называют «ракушки». Следует знать, что они не являются объектами недвижимости, поскольку они без труда перемещаются на другое место.
После получения дополнительного дохода, гражданин РФ имеет обязанность по уплате налога НДФЛ. Продажа гаражного помещения является таким доходом. В результате чего из полученной суммы необходимо внести налог в федеральный бюджет.
Однако, имеются особенности, которые нужно принимать во внимание.
- период владения гаража его собственником;
- также имеет значение сумма его продажи.
Налог оплачивается размером 13% от величины полученных продавцом средств. Указанная ставка налога действует для российских граждан.
Если продавцом гаража является иностранный гражданин, то им оплачивается налог размером 30% с суммы полученного в качестве стоимости гаража дополнительного дохода.
В случае нахождения гаража в собственности более трех лет, продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
При расчете налога доход может быть уменьшен на определенные суммы, установленные законом. Для вас выгодней уменьшить доход на максимальную сумму. У вас есть несколько законных способа для этого. Так, вы вправе уменьшить доход:
- на имущественный налоговый вычет для продавцов прочего недвижимого имущества — 250 000 руб. (для всех);
- на расходы по приобретению гаража, которые подтверждены документами (для всех);
- на расходы наследодателя по приобретению этого имущества, которые подтверждены документально (только для тех, кто получил гараж по наследству);
- на расходы дарителя по приобретению этого имущества, которые подтверждены документально (только для тех, кто получил недвижимость по дарению от близкого родственника);
- на стоимость этого имущество, которая была задекларирована и с которой был уплачен налог на доходы при его получении в дар (только для тех, кто получил недвижимость по дарению не от близкого родственника и заплатил налог с его стоимости).
Вы вправе выбрать любой из этих способов. Но только один. Применять больше одного нельзя. Например, вы не вправе уменьшить доход и на вычет 250 000 руб., и на расходы.
Удобно уменьшать доход на вычет, если ваш доход не превышает 250 000 руб. В этом случае ничего документально подтверждать не нужно. Если превышает выгодней выбрать максимальную сумму, на которую можно уменьшить доход. Это или вычет или расходы. Но, подчеркнем, расходы должны быть подтверждены документами.
Пример
По договору купли-продажи гараж продан за 450 000 руб. Это больше 70% от его кадастровой стоимости.
Ситуация 1
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 180 000 руб. В такой ситуации выгодно использовать вычет. В результате доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 (доход) — 250 000 (вычет) = 200 000 руб.
Ситуация 2
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 320 000 руб. В такой ситуации выгодно использовать расходы. В результате доход, облагаемый налогом, будет равен:
450 000 (доход) — 320 000 (вычет) = 130 000 руб.
Налог нужно заплатить с дохода, который превышает вычет (250 000 руб.) или расходы на покупку. Ставка налога 13%. Исключение сделано только для тех, кто не является налоговым резидентом России. Они платят налог по ставке 30%. Напомним, что резидент — это человек, который физически находится в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. Его гражданство и место жительства никакого значения не имеют.
Пример
Вы продали гараж за 480 000 руб. Он находился в собственности менее 3 лет. Продажная цена больше 70% от его кадастровой стоимости.
Ситуация 1
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 76 000 руб. Доход уменьшаем на вычет. Доход, облагаемый налогом, составит:
480 000 (доход) — 250 000 (вычет) = 230 000 руб.
С него нужно заплатить налог:
230 000 руб. х 13% = 29 900 руб.
Ситуация 2
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 375 000 руб. Доход уменьшаем на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 (доход) — 320 000 (вычет) = 130 000 руб.
С него нужно заплатить налог:
130 000 руб. х 13% = 16 900 руб.
С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.
Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:
1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.
Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.
На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.
Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):
- От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
- От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
- Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.
Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.
Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.
Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории Росси�� больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.