Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку по переуступке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.
Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.
Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Что означает переуступка прав собственности
Когда заключается договор долевого участия (ДДУ), у покупателя не возникает право собственности на строящуюся квартиру (ведь фактически ее еще нет), но появляется право требования – гражданин может получить жилье после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию в Росреестре.
Имущественные права на объект недвижимости можно передать другому человеку по договору цессии (или переуступки). Продавца в этой сделке называют цедентом (им может быть частное лицо или организация), покупателя – цессионарием. Если оплата за квартиру внесена не полностью, долг переходит на нового дольщика. При этом застройщик должен знать о передаче права требования и дать свое согласие – в ДДУ вносятся изменения и регистрируются в Росреестре.
Продажа строящегося жилья регламентируется Федеральным законом №214. Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли.
С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:
- Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
- Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
- Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
- Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
- Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
- При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.
Перед проведением сделки покупатель имеет полное право попросить копию ДДУ и предварительный вариант договора цессии для изучения. Это поможет ускорить процесс подписания документов у нотариуса, поскольку потребуется только проверить наиболее важные пункты договора. Перед регистрацией переуступки документ заверяется нотариально и на сделку потребуются следующие документы:
- Оригиналы паспортов всех сторон в договоре.
- Письменное согласие застройщика на продажу (если имеется такой пункт в ДДУ).
- Оригиналы квитанций о выполнении обязательств или справка от застройщика о текущем положении дел.
- Оригинал ДДУ.
- Согласие мужа или жены (если зафиксирован официальный брак).
- Разрешение от банка (когда право требования куплено в ипотеку).
- Оригинал договора ипотеки.
- Квитанция об уплате госпошлины за проведение сделки.
Договор цессии проверяется нотариусом и подписывается в его присутствии. Далее с полученным пакетом документов можно обратитьcя в Росреестр для государственной регистрации перехода права требования от продавца к покупателю.
Покупка квартиры по переуступке
Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.
Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:
- По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
- По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.
Чтобы переоформить ДДУ на недвижимость, изначально купленную продавцом в ипотеку, необходимо погасить долг. Когда кредитор снимет залоговое обременение с квартиры, заключают договор цессии.
Самый простой вариант – выплата ипотечного кредита цедентом. Если у продавца нет возможности погасить текущий долг, необходимо найти покупателя, готового заключить сделку по покупке недвижимости с кредитным обременением.
Пошаговая инструкция:
- Продавец квартиры сообщает кредитору о желании досрочно погасить долг.
- Цедент и цессионарий договариваются о стоимости недвижимости с учетом размера задолженности и выплаченной заемщиком суммы. В присутствии нотариуса заключают предварительный договор купли-продажи.
- Покупатель погашает ипотечный долг продавца. Разницу стоимости цессионарий доплачивает цеденту на руки.
- Документы о закрытии кредита подают в МФЦ. В течение от нескольких дней до 2 недель придет уведомление о снятии Росреестром обременения с квартиры.
- В офисе застройщика переоформляют ДДУ. Документ заверяет нотариус.
- Квартиру регистрируют в УФРС.
Что такое покупка квартиры с ипотекой
Взаимодействие с рынком недвижимости предполагает появление новых источников прибыли.
Покупка квартиры с ипотекой по переуступке – это выгодная сделка для заинтересованных продавцов и покупателей. Договор оформляется по закону 429 ГК РФ, в параграфе №1 указано о составлении предварительного договора. Новый покупатель должен оплатить долг продавца по кредиту на ипотеку, установленная сумма переводится на банковский счет сбербанка владельца. А остальная сумма выплачивается в соответствии с новым договором.
Правопреемник – это физическое лицо, которое в конечном итоге завершает сделку покупки квартиры, находящейся в ипотеке. В соответствии с положением о переуступке, покупатель может продать ипотечную квартиру до непосредственного заселения.
В каких случаях заемщику может понадобиться переуступить права на кредитную квартиру
Исчерпывающего перечня причин не существует, однако ряд актуальных выделить можно.
- В случае расторжения брачных отношений. Если один из супругов отказывается от доли в совместно нажитом имуществе в пользу второго. В такой ситуации все обязательства по погашению долга переходят владельцу обеих долей.
- Если срочно нужно продать ипотечную недвижимость. Процедура досрочного погашения долга может затянуться на длительный период в отличие от оформления переуступки.
- В случае получения наследства. Одно дело, когда осталась минимальная сумма для погашения задолженности, и совсем другое – если кредит только оформлен. При наследовании лицо получает не только права на недвижимость, но и обязательства умершего по ипотечному договору.
- Заемщик хочет избавиться от финансовых обязательств ввиду невозможности обслуживать кредит.
Причины для переуступки долга у каждого клиента свои.
Другие риски при покупке квартиры по переуступке прав
Кроме детально рассмотренных случаев покупка квартиры по уступке права требования имеет и прочие риски, способные нарушить ожидания и планы покупателя.
Изначально следует рассмотреть благонадёжность продавца как заёмщика. Если он имеет старые непогашенные долги, кредиторы вправе опротестовать все его имущественные сделки, заключённые в последний год.
Важно: даже дарственные, доступные для проведения при переуступке, будут оспорены.
Этот же момент касается и текущего долга, взятого специально под покупку квартиры на момент формирования котлована.
Если дольщик имеет ипотеку, перед продажей квартиры по переуступке он должен погасить весь долг. В противном случае необходимо согласие банка.
Важно: финансовые учреждения редко идут на подобные сделки, и получить их согласие практически невозможно.
Чтобы сделку заключить, продавец может о ней не предупредить кредитора. Получив новость о смене должника, банк признает сделку недействительной.
Покупка квартиры, взятой за материнский капитал, сопряжена с дополнительными рисками и проблемами. В таком случае важно соблюсти интересы несовершеннолетних, которые обязательно имеют имущественную долю и являются совладельцами.
Здесь уже придётся сотрудничать с органами опеки и ПФР, контролирующем распределение денег по сертификату.
Важно: следует доказать, что не происходит банальное обналичивание денег материнского капитала. Дети должны быть обеспечены аналогичным жильём, до этого времени они будут прописаны в квартире.
Если обе стороны покупают жильё по ипотеке, важно, чтобы продавец погасил свой долг перед кредитором. Так как квартира будет главным залоговым имуществом для покупателя, на ней не должно быть обременений и арестов. В противном случае покупатель не сможет получить займ для расчёта с продавцом при отсутствии идентичного объекта, способного выступить в качестве залога.
Важно: любая из сторон может признать договор ничтожным, если он составлен с ошибками и не несёт полноценную развёрнутую информацию о сделке.
Поэтому следует отнестись со всей ответственностью к существенным условиям контракта.
Кто выступает в роли продавца?
- Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
- Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
- Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
- Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.
Когда возможно оформление сделки
Статья №388 определяет условия, в которых возможно оформление данной сделки. Ее можно заключить только до подписания передаточного акта и передачи недвижимости в собственность. Также лишь после официальной регистрации ДДУ возможно заключить сделку переуступки прав.
Если же первоначальный договор переуступки был оформлен в рассрочку, дольщик не имеет право самовольной передачи обязательств до момента выплаты полной стоимости. Сделка на таких условиях может быть оформлена только с согласия строительной компании, которая возводит новостройку. При наличии одобрения со стороны застройщика стороны заключают договор и прописывают в нем сумму оставшегося долга, которую обязан выплатить покупатель.
Что значит переуступка при покупке квартиры
На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.
Предмет взаимоотношений контрагентов при переуступке — право требования на квартиру.
Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.
Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».
При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».
Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:
- получение выгоды;
- жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.
Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства.
По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта.