Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имущественный вычет при продаже имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы получить вычет следует собрать определенный пакет документов. Их конкретный перечень зависит от того, какая именно недвижимость была куплена: уже готовая (вторичный рынок) или строящаяся (договор долевого участия).
Особенности получения вычета
Нюансы возврата части денежных средств могут различаться в зависимости от того, к какой категории граждан относится владелец доли. Кроме того, влияние оказывает и период покупки недвижимости. Если жилье было приобретено до 2014 года, максимальная сумма вычета делится между хозяевами квартиры в зависимости от доли, а если после 2014 года – во внимание принимаются фактические траты. При этом лимит все равно не может превышать 2 млн руб.
| Владелец доли | Особенности получения вычета |
| Дети до 18 лет | На вычет полагающийся ребенку может быть увеличена доля одного из родителей. Сам несовершеннолетний гражданин трат на покупку недвижимости не несет и получить деньги не может |
| Супруги | Недвижимость, купленная супругами, считается их общей собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. Распределение вычета в таком случае происходит 50/50. Если у каждого супруга имеется определенная доля, величина вычета определяется в зависимости от расходов, которые понес каждый супруг на покупку. При этом участники сделки могут отказаться от получения вычета в пользу другого супруга. |
| Лица, не являющиеся родственниками | Распределение вычета осуществляется на основе трат, которые понес человек во время покупки квартиры |
Как оформить вычет через ФНС?
Для решения данной задачи нужно:
1. Подготовить ряд документов. А именно:
- заявление по форме ФНС;
- декларацию 3-НДФЛ;
- справку 2-НДФЛ;
- свидетельство о праве владения долей в квартире;
- ипотечный договор (если для покупки недвижимости брался соответствующий заем), выписку из банка, отражающую уплату процентов;
- банковские чеки и иные документы, удостоверяющие осуществление налогоплательщиком личных расходов на покупку доли в квартире.
В случае, если жилье находится не в долевой, а в совместной собственности (конкретная величина долей для каждого собственника не определена), то также понадобятся:
- копия свидетельства о бракосочетании (совместная собственность физлиц, как мы отметили выше, может быть оформлена только в рамках правоотношений между супругами);
- письменное соглашение супругов об определении величины имущественного вычета, на которую вправе рассчитывать налогоплательщик-заявитель.
Особенности и нюансы, если есть два и более заемщиков
Если недвижимость приобретается супругами, часто она оформляется в совместную собственность. Если при покупке участвуют иные лица, недвижимость оформляется как долевая собственность.
При этом созаемщиков может быть больше двух человек. При совместной ипотеке созаемщиками также могут выступать люди, не состоящие в браке, но их может быть не больше четырех человек по договору.
Когда имеет место быть долевая собственность, недвижимость разделена между покупателями, и этот факт зафиксирован документально. По кредиту и выплаченным процентам созаемщики могут вернуть подоходный налог только в размере понесенных и подтвержденных расходов. Если одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, налоговый вычет получает его законный представитель, который несет фактические расходы.
В будущем, право получения имущественного вычета у ребенка исчерпано не будет.
Вычет при покупке недвижимости в долевую собственность
В общем порядке предельный размер вычета, на который может претендовать совладелец жилого объекта, составляет 2 000 000 руб. Таким образом, максимальная сумма денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить 260 000 руб. (2 000 000 руб. * 13 %).
1. Воспользоваться имущественным вычетом на приобретение недвижимости можно только один раз в жизни. При этом государство разрешает переносить неиспользованный остаток ИНВ на последующие годы без каких-либо ограничений. Кроме того, если сумма вычета полностью не исчерпана при покупке одного объекта, гражданин имеет право использовать остаток ИНВ при заключении новой сделки.
2. Льгота применяется по отношению к имущественным объектам, расположенным на территории РФ.
3. Право на вычет возникает с года, в котором зарегистрировано право собственности в ЕГРН (подписан акт передачи недвижимости между застройщиком и покупателем).
Если платежные документы оформлены только на одного собственника
На практике может возникнуть ситуация, когда оплата стоимости квартиры происходит от имени только одного из собственников (например, с его банковского счета), а фактически расходы несут все собственники. В этом случае для того, чтобы другие собственники могли получить вычет, в налоговую инспекцию нужно предоставить документы, подтверждающие их расходы. Таким документом может быть рукописная доверенность на передачу денежных средств для оплаты квартиры лицу, производившему оплату (в дополнение к основному платежному документу). Доверенность может быть написана от руки в свободной форме и не требует нотариального удостоверения (Письмо ФНС России от 17.05.2012 № ЕД-4-3/8135).
Пример: В 2019 году Орлова Е.В. со своей сестрой Орловой Т.В. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей (доля каждой сестры составила 1/2). Оплата стоимости квартиры происходила со счета Орловой Е.В. По окончании календарного года (в 2020 году) каждая из них подала в налоговую инспекцию документы для получения вычета в размере 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. руб.). Орлова Т.В. к основному пакету документов приложила копию доверенности, в которой указывалось, что она передала сестре Орловой Е.В. 2 млн рублей на оплату своей доли квартиры через банковский счет.
Аналогично обстоит ситуация и с вычетом по кредитным процентам. Даже когда платежи по кредитному договору фактически производились от имени одного из сособственников (например, основного заемщика), другие созаемщики также могут получить вычет, представив в налоговую инспекцию документы, подтверждающие их расходы на оплату кредитных процентов. Таким подтверждением может быть рукописная доверенность о передаче денежных средств на уплату ипотечных процентов лицу, производившему их оплату.
Пример: Алуштин С.С. со своей дочерью Миловой А.С. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей (доля каждого из них составила 1/2). Для покупки квартиры они оформили ипотечный кредит на сумму 3 млн рублей, где Алуштин С.С. являлся основным заемщиком, а Милова А.С. – созаемщиком. Ипотеку отец и дочь оплачивали также в равных долях, хотя фактически все платежи по кредиту осуществлял Алуштин С.С. со своего банковского счета. Несмотря на то, что платежи по ипотеке производил отец, Милова А.С. может рассчитывать на вычет по ипотечным процентам в размере своих расходов, представив в налоговую инспекцию рукописную доверенность, согласно которой она передала деньги отцу Алуштину С.С. на оплату ипотечных процентов по кредиту.
Необходимые документы
С 15.06.2016 вступил в силу закон, согласно которому теперь при совершении сделки покупатель квартиры не получает на руки бумаги о праве собственности. Вместо этого ему выдают выписку из ЕГРЦ, которая содержит всю информацию. Эта выписка является обязательно к предоставлению при оформлении вычета, а также к ней необходимо добавить:
- Заявление о распределении основного и «процентного» вычета. Это необходимо в случае общей собственности супругов.
- Копии квитанций и иных платежных документов для подтверждения оплаты собственника конкретно своей доли.
- Документ об участии всех собственников долей в покупке.
- Договор купли-продажи.
- Копию паспорта владельца доли, подающего на вычет.
- Заявление на выплату, содержащее реквизиты счета для поступления средств.
При покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), но супруги могут перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию Заявления о распределении вычета, подписанного обоими супругами (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 08.04.2015 № 03-04-05/19849, от 26.03.2014 №03-04-05/13204, ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@).
При распределении важно помнить, что:
— максимальный размер вычета на каждого из супругов не может превышать 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.).
— заявление на распределение основного вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе и передать остаток вычета другому супругу (Письма Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-05/7-1090, от 28.08.2012 № 03-04-05/7-1012, от 20.07.2012 № 03-04-05/9-890, от 18.05.2012 № 03-04-05/7-647).
Заметка: Если стоимость жилья составляет более 4 млн.руб., то при обращении в налоговую инспекцию заявление на вычет предоставлять необязательно, так как вычет по умолчанию распределяется по 50%. Соответственно, каждый из супругов сможет получить максимально возможный вычет в размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Пример: Супруги Иванов О.И. и Иванова Н.Т. приобрели в 2016 году в общую совместную собственность квартиру стоимостью 4.5 млн.руб. Так как квартира стоит более 4 млн.руб., то каждый из супругов сможет получить вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (к возврату по 260 тыс.руб.).
Пример: В 2016 году супруги Петров Е.З. и Петрова Т.М. купили квартиру стоимостью 3 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как у Петрова Е.З. доход больше, чем у Петровой Т.М., супруги решили распределить вычет в пропорции: 2 млн.руб. супругу (к возврату 260 тыс.руб.) и 1 млн.руб. супруге (к возврату 130 тыс.руб.). В будущем при покупке другого жилья супруга сможет дополучить вычет в размере 1 млн.руб. (к возврату 130 тыс.руб.).
Пример: Супруги Сидоров П.П. и Сидорова А.А. приобрели в 2016 году квартиру стоимостью 2 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как Сидоров П.П. официально не работает, то весь вычет (100%) решили перераспределить на супругу. В результате супруга получит вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Распределение вычета по ипотечным процентам
Если право на возврат налога возникло с 1 января 2014 года, то вычет по процентам распределяется в той же пропорции, как и вычет по квартире, на которую была получена эта ипотека. Это связано с тем, что до 2014 года вычет по процентам был частью вычета по приобретению жилья.
С 2014 года вычет по ипотечным процентам закреплен в Налоговом Кодексе в качестве отдельного основания для возврата налога. В связи с этим соотношение, выбранное для распределения вычета по квартире, никак не влияет на то, в каком процентном соотношении супруги решат разделить между собой возврат по выплаченным процентам. Если жилье приобретено после 1 января 2014 года, соотношение вычета с ипотечных процентов определяется супругами самостоятельно путем заключения отдельного Соглашения о распределении вычета. Но такой порядок распределения (два отдельных соглашения) только появляется, поэтому мы рекомендуем его не использовать (и делать одно соглашение — и на стоимость жилья, и на проценты по ипотеке), чтобы Ваш возврат оформили максимально быстро и без проблем.
Разделение имущественного платежа при покупке квартиры на двоих супругов
На основании пп. 3 п. 2 статьи 220 Налогового кодекса России, если недвижимость находится в совместном владении супругов, то они вправе получить возврат налога в любом соотношений между собой по договоренности. По умолчанию он распределяется в пропорции 50% на 50%. При этом стоит помнить, что максимальная сумма возврата на каждого из созаемщиков не может превышать 260 тысяч рублей.
Что касается распределения налогового вычета по процентам по ипотеке, то в данной ситуации следует опираться на дату приобретения недвижимости.
- При приобретении жилья до 01.01.2014 года, возврат налога по процентам распределяется в таких же пропорциях, как и по основным расходам на ипотеку.
- Если же недвижимость была приобретена после 01.01.2014 года, то возврат налога по процентам распределяется в любом соотношении независимо от пропорций основного вычета.
Особенности получения налогового вычета при долевой собственности
Говоря о том, как осуществляется налоговый вычет при долевой собственности, стоит отметить, что в данном вопросе большое значение имеет то, когда именно было приобретено имущество. Точкой отсчета можно считать начало 2014 года, это связано с тем, что именно тогда были внесены изменения в законодательство, регулирующее сферу налогообложения. Изменения, в первую очередь, коснулись упомянутого вычета. При этом стоит иметь в виду, что датой приобретения жилья стоит считать день, когда была осуществлена регистрация прав на него. Она устанавливается согласно выписке, которая делается из ЕГРН при осуществлении сделки, направленной на куплю-продажу. Также такой датой может считаться день, когда подписан акт передачи, или квартира была приобретена по договору, предполагающему долевое участие в строительстве.
Долевая собственность
- Потеря половины имущественного вычета (для тех, кто получил право на вычет до 1 января 2014 года). При покупке недвижимости до 1 января 2014 года имущественный вычет в размере 2 млн. рублей предоставляется на ОБЪЕКТ приобретения, а не каждому собственнику. Если имуществом владеют несколько человек, то вычет распределяется пропорционально доли каждого, а возможность добрать остаток вычета при следующей покупке отсутствует. Логичным является желание перераспределить вычет в пользу одного из владельцев, чтобы один получил максимальную сумму с данной покупки, а за вторым сохранилось право на вычет в будущем. К сожалению, при долевой собственности так сделать нельзя.
- Увеличение срока получения вычета. Среднестатистическая семья в России не может получить всю сумму вычета (2 млн. рублей) за раз, так как для этого необходимо столько заработать за год. Поэтому данный срок в среднем растягивается на 4-10 лет. Низка вероятность, что собственники имеют одинаковую заработную плату, поэтому, чтобы быстрее получить вычет, появляется желание перераспределить вычет пропорционально доходу собственников, что сделать нельзя при долевой собственности. К слову сказать, эта проблема отпадает у тех, кто приобрел недвижимость после 1 января 2014 года, и если стоимость доли каждого выше 2 млн. рублей.
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
Какой размер имущественного вычета в 2020 году?
Размер имущественного вычета время от времени изменяется в сторону увеличения (в связи с инфляцией и общим удорожанием жизни).
На текущее состояние (2019, 2020 г.г.):
- размер имущественного вычета при покупке квартиры, зем. участка, жил. дома, а также при строительстве и ремонте составляет 2 млн. руб. Это лимит налоговый базы. А из неё уже вычисляют возвратную сумму, умножая на процентную ставку. То есть максимально вернуть можно из бюджета 260 тыс. руб. (2 млн. Х 13%);
- проценты по кредитам – 3 млн. руб. (вернуть можно — 390 тыс. руб.), до 2014 года % по кредитам учитывались в полном размере без ограничения.
Человек за определенный период может вернуть 13% от расходов на покупку (строительство/ремонт). Но не более указанных ограничений.
За какой период можно получить налоговый вычет
Никаких ограничений по срокам получения имущественного вычета нет, поэтому воспользоваться им можно абсолютно в любой момент времени, даже если недвижимое имущество было приобретено давно.
Самое главное чтобы на руках были документы подтверждающие право собственности и расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества.
Также важно заметить, что подоходный налог можно вернуть только за последние три года. Например, если квартира была куплена в 2011, то в 2017 вернуть деньги можно только за 2014, 2015 и 2016 годы.
Весь неиспользованный остаток имущественного вычета, переносится на следующий год, поэтому возвращать его можно до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма целиком.
Имущественный вычет на супругов при покупке квартиры
Налоговый кодекс РФ дает право каждому гражданину, который приобрел жилую недвижимость, получить имущественный вычет, т.е. вернуть часть уплаченного подоходного налога. Если покупатель не находится в зарегистрированном браке, вычет предоставляется ему в единоличном порядке. Совсем другая ситуация — распределение налогового вычета между супругами, здесь заинтересованными в получении вычета являются уже две стороны.
Схема предоставления имущественного вычета в данном случае зависит от того, какой именно механизм приобретения недвижимости использовался супругами, и на каких условиях они согласны использовать предоставляемую им возможность. Остановимся подробнее на том, каким образом производится распределение вычета между супругами в различных ситуациях покупки недвижимости.