Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фонд капитального ремонта и способы его формирования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Специальный банковский счет – это понятие, которое используется в сфере жилищного законодательства для оптимизации процесса ремонта и строительства. Это банковский счет, включающий в себя все материальные ценности фонда по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома.
Региональный оператор спец счета капитального ремонта
Специальный банковский счет – это понятие, которое используется в сфере жилищного законодательства для оптимизации процесса ремонта и строительства.
Собственники квартир в многоэтажных домах обязаны не только ремонтировать собственное жилье, поддерживать порядок на территории общего пользования, но и периодически выполнять все необходимые ремонтные работы для восстановления прежнего технического состояния и улучшения внешнего вида дома.
Финансировать процесс ремонтного восстановления многоквартирных домов согласно законодательству обязано государство, но на практике в большинстве случаев все материальные затраты вынуждены брать на себя жильцы домов.
Для контроля над процессом распоряжения всеми финансами, а также для рационализации процесса закупок и оплаты строительных работ существуют специальные финансовые счета, создание и использование которых предусматривает соблюдение определенных норм и правил.
Специальный банковский счет – это понятие, которое используется в сфере жилищного законодательства для оптимизации процесса ремонта и строительства.
Собственники квартир в многоэтажных домах обязаны не только ремонтировать собственное жилье, поддерживать порядок на территории общего пользования, но и периодически выполнять все необходимые ремонтные работы для восстановления прежнего технического состояния и улучшения внешнего вида дома.
Финансировать процесс ремонтного восстановления многоквартирных домов согласно законодательству обязано государство, но на практике в большинстве случаев все материальные затраты вынуждены брать на себя жильцы домов.
Для контроля над процессом распоряжения всеми финансами, а также для рационализации процесса закупок и оплаты строительных работ существуют специальные финансовые счета, создание и использование которых предусматривает соблюдение определенных норм и правил.
Актуальность темы судебных разборок СРО и региональных Фондов капитального ремонта растет вместе с суммарным размером исковых требований. И сколько бы не появлялось на эту тему публикаций, всегда останется пара дел, о которых хочется рассказать отдельно. Что и сделал наш постоянный эксперт.
Новая для руководителей саморегулируемых организаций строительной сферы тема возмещения вреда, причиненного при проведении капитального ремонта, требует не только осмысления с точки зрения юридической, но и известной консолидации с точки зрения формирования единообразной арбитражной практики. В этой связи хочу обратить внимание постоянных читателей Правды о СРО на два дела.
Первое дело № А40-219528/2020. Фабула проста — ФКР города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» (СРО-С-020-22072009) в порядке регресса 125 712 рублей 10 копеек.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2021 в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме. Не согласившись с принятым по делу решением, ФКР обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. Однако, постановлением от 31 марта 2022 года Девятый арбитражный апелляционный суд оставил первоначальное решение в силе, а жалобу — без удовлетворения.
В данном деле стоит отметить, что сумма требований в общем не значительная, но ФКР Москвы всё равно идет в суд! И не просто идет, а даже получив мотивированный отказ в первой инстанции, идёт в апелляцию, и, возможно, пойдет дальше. Это говорит о том, что ФКР активно ведет работу по формированию судебной практики по взысканию средств с СРО. Можно сказать, что данная планомерная работа уже начала приносить плоды, так как сейчас примерно 50% подобных судебных дел решается в пользу ФКР г. Москвы.
Суть дела: между ФКР г. Москвы и ООО «АРИН» заключен договор № КР-001456-17 от 28.08.2017 на выполнение работ по капительному ремонту общего имущества МКД по адресу г. Москва, ВАО, ул. Молдагуловой, д. 18. к.2. Решением Мещанского районного суда города Москвы от 10.09.2019 по делу № 2-8650/2019, в порядке части 6 статьи 182 ЖК РФ, с ФКР Москвы в пользу гр. Вдовиной Л.П. взыскан ущерб, причинённый в результате залива её квартиры в размере 125 712 руб. 10 коп. При этом суд установил, что залитие квартиры произошло по вине подрядной организации ООО «АРИН».
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что требование истца о взыскании убытков основано на ненадлежащем исполнении ООО «АРИН» условий договора № КР-001456-17 от 28.08.2017. При этом, в силу пункта 6.1.28 указанного договора ООО «АРИН» самостоятельно несет ответственность в случае предъявления каких-либо требований вследствие выполнения генподрядчиком работ и возмещает в полном объеме ФКР Москвы суммы штрафов в случае их наложения на последнего административными органами за нарушения, допущенные при производстве работ ООО «АРИН».
На основании части 1 статьи 55.16 ГрК РФ саморегулируемые организации отвечают по обязательствам своих членов, возникшим вследствие причинения вреда, в случаях, предусмотренных статьей 60 ГрК РФ. Между тем, правила статьи 60 ГрК РФ предусмотрены для случаев, когда ответственность указанных в ней лиц возникает не вследствие нарушения договорных обязательств, а в силу возникновения деликта, имеющего внедоговорный характер.
Поскольку в рассматриваемом случае затраты на возмещение убытков не относятся к вреду, подлежащему возмещению в порядке статьи 60 ГрК РФ, оснований для привлечения ответчика к солидарной ответственности по возмещению причиненных ООО «АРИН» убытков у суда, применительно к положениям частей 1, 2, 4, 5 статьи 71 АПК РФ, не имелось.
Данная позиция находит свое подтверждение в постановлении Арбитражного суда Московского округа № Ф05-13362/2020 от 13.10.2020 по делу № А40-301551/2019 и постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-16158/2020 от 21.04.2020 по делу № А40-240715/2019.
Доводы, изложенные ФКР в апелляционной жалобе, были отклонены как основанные на ошибочном толковании норм права, а также поскольку норма ст. 60.1 ГрК РФ применению к рассматриваемым правоотношениям не подлежит.
В этой связи отмечу второй момент, на который нужно обратить внимание: ФКР нацелен на получение денег по любой статье – 60 или 60.1. И только при внимательном рассмотрении исковых требований в заявлениях ФКР, СРО может успешно защитится от выплат.
Теперь несколько слов о втором деле № А40-248021/2019. По нему в пользу ФКР г. Москвы решением от 22 апреля 2022 года с Ассоциации «Объединение подрядных организаций» (СРО-С-185- 26012010) было взыскано 1 446 274 рублей 89 копеек.
Статья 178. Правовое положение регионального оператора
1. Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда.
2. Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации, и им может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта Российской Федерации.
3. Деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
4. Региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.
5. Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъекта Российской Федерации, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством.
6. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.
7. Методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления) осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.
Статья 187. Отчетность и аудит регионального оператора
1. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе.
2. Принятие решения о проведении аудита, утверждение договора с аудиторской организацией (аудитором) осуществляются в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, а также учредительными документами регионального оператора. Оплата услуг аудиторской организации (аудитора) осуществляется за счет средств регионального оператора, за исключением средств, полученных в виде платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
3. Региональный оператор не позднее чем через пять дней со дня представления аудиторского заключения аудиторской организацией (аудитором) обязан направить копию аудиторского заключения в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, и контролирующий орган.
4. Годовой отчет регионального оператора и аудиторское заключение размещаются на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с учетом требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне в порядке и в сроки, которые установлены нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Кто освобожден от взносов
Не уплачивают взносы на капремонт собственники:
- аварийных домов, включенных в программу расселения;
- многоквартирных домов, земля под которыми изымается для муниципальных или государственных нужд, а граждане подлежат переселению;
- квартир в закрывающихся населенных пунктах.
Законодательством установлен перечень лиц, которым предоставлены 50-% льготы на уплату взносов на капремонт:
- инвалиды и ветераны ВОВ, боевых действий;
- инвалиды 1-2 групп, дети-инвалиды, родители, воспитывающие детей-инвалидов;
- Герои РФ и СССР, полные кавалеры орденов Славы;
- ликвидаторы аварии на ЧАЭС и члены их семей.
Региональные законы могут устанавливать льготы в размере 50 % или предоставлять субсидии на уплату взносов:
- для многодетных и малообеспеченных семей;
- одиноко проживающих граждан старше 70 лет, не имеющих работы;
- собственников старше 70 лет, если в семье только неработающие инвалиды 1-2 групп или пенсионеры.
Граждане, достигшие возраста 80 лет, освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт.
Существуют льготы на платежи за капремонт. Не выплачивать взносы имеют право следующие группы лиц:
- герои Советского Союза, кавалеры ордена Славы;
- герои соцтруда;
- ветераны труда и войны;
- инвалиды;
- узники концлагерей;
- дети-сироты.
Субсидии могут предоставляться только лицам, которые не имеют долгов по оплате услуг ЖКХ и найму. Также не должно быть недоимок по взносам на капремонт. Помимо этого, многие региональные власти предоставляют компенсационные льготы по платежам за капремонт людям пенсионного возраста:
- в размере 50 процентов – для 70-летних граждан;
- 100 процентов – для 80-летних людей.
Такой список не является фиксированным, его могут дополнить региональные власти или муниципалитеты. Например, 72 региона утвердили законодательные акты о компенсационных выплатах, а в 13 регионах такие постановления все еще разрабатываются.
На каком основании могут отказать и что тогда делать?
Суд не всегда встает на сторону потребителей. Если есть основания признать регионального оператора невиновным или его действия законными – истцу откажут в удовлетворении иска. В таком случае необходимо в десятидневный срок после вынесения решения, подать апелляцию в суд вышестоящей инстанции. Поэтому рекомендуется собрать как можно больше доказательств вины Фонда капремонта к иску приобщить экспертное мнение.
Фонд капитального ремонта – это своеобразная копилка, куда собственники откладывают деньги на проведение капитальных работ по мере необходимости. Для управления этим Фондом в каждом регионе создана некоммерческая организация. Если собственники МКД решили ей доверить свой фонд, то они могут и требовать проведения качественного ремонта в положенные сроки.
Платить или нет взносы
Законодательные изменения в части внесения взносов за капремонт действуют уже несколько лет, но споры о необходимости их внесения до сих пор продолжаются. Действующие правила говорят о том, что владельцы квартир обязаны оплачивать квитанции. В некоторых регионах счета за капремонт приходят отдельной платежкой, в других включаются в общий документ квартплаты.
Отсутствие своевременной оплаты чревато начислением пеней, а при длительной задолженности возможны судебные разбирательства. Последнее в большинстве случаев происходит при накоплении задолженности в несколько тысяч. На основании рассмотрения дела и вынесенного решения формируется исполнительный лист, передаваемый в дальнейшем приставам. В их распоряжении имеется целый арсенал инструментов для взыскания долга. В их число входит арест банковского счета, запрет на выезд за границу и ряд иных методов.
Выбор способа формирования ФКР, оформление решения собственников
Каким образом собственниками оформляется выбор способа формирования фонда капитального ремонта? Какие требования необходимо учесть? Какие вопросы должны быть включены в повестку общего собрания собственников?
- Для выбора способа формирования фонда капитального ремонта необходимо проведение соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии с требованиями статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации, помимо общих, должны быть включены следующие вопросы:
- 1) Выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:
- — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
- Вопросы, включаемые в повестку собрания с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:
- 2) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
- 3) владелец специального счета;
4) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.
Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет».
Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации;
5) выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, определение порядка представления платежных документов и размера расходов, связанных с представлением платежных документов, определение условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный дом.
Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?
Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД), пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта (ч. 1 ст. 170 Жилищного кодекса РФ).
- Формирование фондов капитального ремонта осуществляется двумя способами:
- 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
- 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора.
- Другими словами, в первом случае фонд капитального ремонта формируется в отношении отдельно взятого многоквартирного дома, а во втором – «в общем котле».
В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).
Возможно ли установление минимального размера фонда капитального ремонта, по достижению которого собственники помещений могут прекратить уплачивать взнос на капитальный ремонт?
Согласно пункту 8 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах.
В этом случае по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
Статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете. В данном случае имеется в виду определение владельца специального счета или это разные решения общего собрания собственников?
- В части 1 статьи 176 ЖК РФ указано, что специальный счет открывается на имя лица, указанного в частях 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.
- Согласно частям 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть:
- 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах.
- 2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
- 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
- 4) региональный оператор.
- Таким образом, лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений в МКД на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, является владелец специального счета.
Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Капитальный ремонт » Фонд капитального ремонта и способы его формирования
- Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы.
- Собственники, в обязанности которых входит управление домом, коллективно определяются со способом размещения временно свободных средств, необходимых для финансирования ремонтных работ здания или его конструктивных элементов. Выбрать нужно один из двух способов:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- поступление средств на счет регионального оператора.
Если по прошествии 6-месячного срока способ формирования фонда капитального ремонта не был определен, госорганы власти имеют право реализовать второй способ. Другими словами, владельцем счета для хранения временно свободных средств избирается региональный оператор.
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов пополняется за счет следующих средств:
- оплата, прямо предназначенная для осуществления капремонтов (взносы);
- пеня за неисполнение вышеуказанных обязательств по перечислению взносов;
- оплата процентов за использование временно свободных средств, расположенных на спецсчете.
Размеры фонда определяются следующим образом: сумма поступивших средств в качестве взносов за вычетом денежных средств, перечисленных как оплата за услуги и ремонтные работы, куда включается также платежные документы по их авансированию.
II. Договорная документация, порядок открытия счета.
Специальный счет открывается на основании типового заявления на открытие банковского счета и Договора специального банковского счета (в валюте Российской Федерации) для формирования фонда капитального ремонта.
Будущий владелец счета (ТСЖ, ЖСК, ЖК, Управляющая организация, Региональный оператор) может внести изменения в условия типового договора.
Для открытия Специального счета владелец счета дополнительно к стандартному пакету документов на открытие расчётного счета предоставляет:
Владелец счета – ТСЖ, ЖСК, ЖК.
Решение общего собрания собственников помещений об открытии специального банковского счета:
- Выборе кредитной организации;
- Выборе владельца специального банковского счета;
- Размере взноса на формирование фонда капитального ремонта;
- Перечне работ по капитальному ремонту; *
- Сроке проведения капитального ремонта. *
* Данные документы допускается предоставить при обслуживании и проведения первой расходной операции по счету.
При необходимости распорядительный документ о предоставлении права уполномоченному лицу Клиента заверять копии подтверждающих документов.
Владелец счета – Управляющая организация.
- Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом;
- Документы открытого конкурса по отбору управляющей организации;
- Протокол общего собрания собственников помещений о выбре лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимся на спеиальном счет;
- Договор управления.
Владелец счета – Региональный оператор.