Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование жилого помещение под коммерцию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама Недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.
Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные Услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
- Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
- При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
- НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.
Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:
- кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
- минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
- предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
- объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).
От «посутки» перед продажей отказалась
Два «захода» у нас было. Первый раз после Нового года выставили квартиру на продажу. И я не смогла совладать с тем, что происходило… Эту квартиру клиентка покупала с другим агентом. А пришла ко мнеуже после того, как видимо другой агент не смог продать. Я знала, что дом – памятник архитектуры, и поэтому выставила квартиру в расчете, что придет покупатель с наличкой. Интерес был большой. Но чтобы показать объект, нужно было договариваться с жильцами. А они, в основном, снимали комнаты посуточно. И, в общем, не принято посуточников просить погулять на время показа. Из-за этого показы срывались. Были и другие причины. Одна семья была — у них не было первоначалки, чтобы взять кредит в том банке, который был согласен кредитовать такой сложный объект, а в других банках их не одобряли. Кто-то скидку просил, понимал, что перепланировка несогласованная, и просил другую стоимость, так скажем. Мы тоже на это были не готовы. Время шло, а покупатели срывались…
В общем, мы с клиенткой списались. Я сказала, что надо что-то предпринять, чтобы доступ для показа был свободный. Клиентка работала с несколькими интернет-платформами по аренде, когда можно с жильцами лично не встречаться. Такой вот дистанционный бизнес. Уборщица тоже самостоятельно могла приходить. Но если подписываешься на платформы, то за неисполнение правил штрафами наказывают. Нужно было дождаться, когда съедут забронировавшие заранее. От «посутки» она перед продажей отказалась, потому что нам надо было объект демонстрировать. А то я как ни позвоню, там кто-то живет. И вот летом мы выставили квартиру на продажу во второй раз.
Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.
Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.
- Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
- Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.
В продаже первого поможет ремонт
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий. Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро — могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Приведу яркий пример из моей практики: ко мне за услугами риэлтора по покупке 2-х комнатной квартиры на вторичке обратилась молодая мама с годовалым ребёнком. Основные требования, которые выдвигались при подборе жилья: пусть будет без балкона, но только не первый этаж и состояние полностью пригодное для полноценного комфортного проживания. Денег на покупку — кот наплакал, с первого же взгляда на ситуацию, стало понятно что мало где сможем пролезть по бюджету. Несколько месяцев и километры пробега по этажам подтвердили предварительные опасения. Запыхавшись и высунув язык на плечо, мы притормозили с поисками и решили подвести предварительные неутешительные для нас итоги: квартиры примерно подходящие есть, но все они в ужасном состоянии, напрочь убитые. В конечном счёте мною было выдвинуто предложение пройтись взглядом по первым этажам. Буквально сразу же, а точнее через 2 дня, искомый вариант нашёлся. Квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки с иголочки, муха не сидела, чистая, светлая, аккуратная — только после ремонта, с изолированными комнатами, просторной планировкой, удобной кухней. Клиентка вцепилась в продавца зубами мёртвой хваткой как цербер. Купила, ни разу не пожалела, живёт себе припеваючи. А изначально и подумать не могла, что когда-то будет жить на первом, а жизнь, а точнее обстоятельства распорядились иначе…
Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Пoкa гocти paздeвaютcя, paccпpocитe иx: зaчeм oни пoкyпaют квapтиpy, ecть ли y ниx дeти, пoчeмy ищyт жильe имeннo в этoм paйoнe, дaлeкo ли eздить дo paбoты. Иcxoдя из oтвeтoв cтpyктypиpyйтe cвoй paccкaз. C paзными людьми нyжнo гoвopить o paзнoм: c мoлoдыми poдитeлями — o бeзoпacнocти и xopoшeй шкoлe нeдaлeкo oт дoмa, c бeздeтными — o звyкoизoляции и cвeжeм peмoнтe, c пoжилыми — o cпoкoйныx coceдяx и гepмeтичныx oкнax.
Бyдьтe гoтoвы к кpитикe co cтopoны пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. 3apaнee пpикиньтe, нa кaкиe нeдocтaтки oни мoгyт oбpaтить внимaниe — и пoдyмaйтe, кaк oбъяcнить иx нaличиe. Ecли пoлyчитcя, пoпpoбyйтe пpeпoднecти нeдoчeты в выгoднoм cвeтe. Нaпpимep: ecли чeлoвeкy нe нpaвятcя выcoкиe oкнa, пoяcнитe, чтo тaк бeзoпacнee для дeтeй и живoтныx.
Bo вpeмя пoкaзa квapтиpa дoлжнa быть мaкcимaльнo бeзликoй. Ecли ecть живoтныe, oтдaйтe иx нa пepeдepжкy. Ocтaльныx жильцoв oтпpaвьтe в кaфe или нa дaчy.
Пoдгoтoвьтe вce дoкyмeнты зapaнee — нa cбop мoжeт yйти дo двyx нeдeль.
Чтoбы пoкyпaтeли мoгли зaexaть cpaзy пocлe пoкyпки, зapaнee выпишитecь из квapтиpы. 3aйдитe в пacпopтный cтoл или MФЦ и нaпишитe зaявлeниe — вac выпишyт чepeз 5-14 днeй. Чтoбы выпиcaть нecoвepшeннoлeтнeгo, пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Oбязaтeльнo пpoвepьтe кoмплeкт дoкyмeнтoв y юpиcтa или pиeлтopa. Ecли oни нaйдyт oшибкy, этo мoжeт cэкoнoмить вaм миллиoны.
Какие существуют риски при заключении сделки
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:
- отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
- квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
- сделка не была согласована с учредителями компании;
- объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
- собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
- строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
Оценка стоимости коммерческой недвижимости не проводится на глаз. Хотя так делает большинство собственников.
Чтобы правильно оценить стоимость коммерческой недвижимости, нужно учитывать множество критериев. Например:
- локация и наличие рядом транспортных развязок;
- тип недвижимости;
- этаж, на котором расположена недвижимость;
- наличие арендатора и договора на долгий срок;
- финансовое состояние арендатора;
- продолжительность владения площадью;
- состояние объекта недвижимости;
- суммарная стоимость эксплуатации здания;
- наличие или отсутствие посредников (риелторов, агентств недвижимости);
- оценка потенциального дохода и окупаемости;
- оценка рисков;
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Требуется ли регистрация?
Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:
- в территориальном органе Росреестра;
- в МФЦ «Мои документы».
Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.
Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:
- 2 тысячи рублей для физических лиц;
- 22 тысячи рублей – для юридических.
Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.
В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:
- Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
- Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.
После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.
Что подразумевается под долевой собственностью
Долевой собственностью любых объектов недвижимости считается такая форма управления и владения объектом собственности, при которой этим объектом владеют два (или более) собственника, которые имеют на недвижимость равные права. Долевая собственность возникает по разным причинам, но каждая из них в обязательном порядке отражается при составлении правоустанавливающих документов на недвижимость.
Наиболее частые причины возникновения долевой собственности:
- Несколько будущих совладельцев совместно покупают объект недвижимости, при этом каждый их них вносит определенную плату, подразумевается, что в дальнейшем каждый из них может физически выделить свою долю для самостоятельного использования, владения и распоряжения.
- Несколько граждан приватизируют объект недвижимости, ранее принадлежавший государству, либо муниципалитету. При этом предназначение объекта (жилой или нежилой) не имеет значения.
- Несколько наследников в соответствии с завещанием, либо правом наследования получают один объект недвижимости в наследство. При этом доли могут быть разделены как поровну, так и в любом другом порядке в соответствии с завещанием, либо правом наследования.
Например, владелец нежилого здания, которое сдается в аренду под офисы, неожиданно умер, не оставив завещания. Наследниками являются его жена и совершеннолетний сын. Здание было приобретено в период брака, таким образом, при отсутствии брачного контракта, жена владеет половиной объекта недвижимости. Вторая половина здания делится поровну между наследниками первой очереди – женой и сыном.
Таким образом, вдова получает три четверти объекта, а сын одну четвертую часть. В процентном соотношении у вдовы останется 75%, а у сына 25% объекта недвижимости.
Еще одним основанием возникновения долевой собственности становится продажа владельцем объекта недвижимости ее части.
Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках
Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.
Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.
Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.
Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.
Оформление договора купли-продажи: нюансы
Собственникам на заметку: покупатели вправе проверять недвижимость на юридическую чистоту. Для этого они могут попросить вас предъявить выписку из ЕГРП, правоустанавливающие документы. Чтобы оформление договора купли-продажи было быстрым и легким, важно сразу предупредить покупателя о статусе вашей недвижимости. В любом случае, покупатель может запросить выписку самостоятельно в Росреестре. Как правило, в выписке содержится вся информация об объекте: расположение, метраж, кадастровый номер, количество собственников и, конечно же, статус жилья (находится ли в обременении или нет, а также тип ограничений).
Необходимые документы для оформления:
- заявление о регистрации объекта о переходе прав собственности;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (кадастровый и технический паспорт, договор купли-продажи, акт приема передачи недвижимости, договор залога или задатка);
- доверенность, если договор составляется между собственником и посредником. Доверенность должна быть нотариально заверенная;
- квитанция об оплате государственной пошлины. Сумма зависит от вида недвижимости, а также от лица собственника и покупателя (физическое, юридическое);
- выписка из ЕГРП, в которой будет указан кадастровый номер, информация о собственниках и состоянии недвижимости (тип обременения);
- выписка лицевого счета. Можно получить в ЖКХ. Выписка необходима для подтверждения отсутствия задолженности;
- договор аренды, зарегистрированный в Росреестре;
- информация о собственниках и арендаторах (паспортные данные, актуальные номера, прописка);
- разрешение на сделку от супруга, родственников, входящих в долевую собственность;
- разрешение от органов опеки, если один из собственников является несовершеннолетним лицом.