Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи наследства менее 3 лет в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Раздел недвижимого наследства у нотариуса
Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.
Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Какой вариант уменьшения налога выбрать?
Итак, если Вы получили машину в наследство или в дар от близкого родственника, то алгоритм действий будет примерно таким:
1. Если машина стоит меньше 250 000 рублей, то можно продать ее и воспользоваться имущественным вычетом.
2. Если машина стоит дороже 250 000 рублей и есть договор предыдущего собственника о покупке машины (на сумму более 250 000 рублей), то нужно воспользоваться вариантом 3 и уменьшить доходы на сумму расходов предыдущего собственника.
3. Во всех остальных случаях можно либо подождать 3 года (тогда налога вообще не будет), либо продать автомобиль как есть, воспользовавшись имущественным вычетом 250 000 и заплатив налог с оставшейся суммы.
Удачи на дорогах!
В случае получения гражданином доходов от реализации имущества (в том числе недвижимости), необходимо предоставление дополнительной налоговой отчетности. Речь идет о заполнении декларации по форме НДФЛ-3, которая сдается в территориальный орган ФНС по месту проживания в период с 1 января до 30 апреля календарного года, следующего за отчетным налоговым годом. Способы предоставления документа в инспекцию таковы:
- личный визит;
- через представителя. Данная особа должна предоставить нотариально заверенную доверенность, в которой будет указано, что человек имеет право отстаивать интересы налогоплательщика;
- отправление заказного письма через систему Почты России.
Отметим, что существует несколько способов заполнения декларации:
- вручную (бланк распечатывается с сайта ФНС и гражданин ручкой вносит информацию в графы);
- на компьютере (форма скачивается из интернета);
- с помощью специальных программ, которые разработаны ФНС (заполнение граф происходит автоматически, а человек всего лишь вносит в систему информацию).
Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2021 году
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязателен для всех физических лиц, производящих операцию на территории России. По состоянию на 2021 год, есть только одно исключение — срок владения недвижимостью, отталкиваясь от которого ФНС решает о необходимости собственника уплатить налог.
Разъяснения правовой нормы даны в п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налогом не облагается продажа недвижимости, полученной в наследство более трех лет назад. При этом существуют и более строгие правила, так что наследникам вполне повезло. Так, например, для продажи купленного жилья, а не полученного в дар, наследство, в результате действия договора ренты или приватизации, срок владения должен составлять не менее пяти лет, иначе налог заплатить придется.
Продажа наследственной квартиры. Что нужно сделать?
Сделка с наследственной квартирой мало отличается от продажи любой другой недвижимости:
- ищем покупателя на квартиру;
- заключаем договор купли-продажи;
- регистрируем сделку в Росреестре.
Для проведения сделки потребуются:
- паспорта продавца и покупателя;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор купли-продажи;
- технический и кадастровый паспорт на квартиру;
- выписка из ЕГРН;
- справки о том, что нет долгов за коммунальные услуги;
- при наличии несовершеннолетних — разрешение органов опеки.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества
- Обязанность уплаты налога возникает, если срок владения унаследованной недвижимостью превышает 3 года (36 месяцев), но не 5 лет, как для прочего жилья. При этом течь срок начинает со дня смерти наследодателя. То есть независимо, когда фактически был оформлен жилище (письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648).
- Уменьшить облагаемый доход можно на величину имущественного вычета в 1 млн.
- С 2019 года можно брать расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником (наследодателем). Но нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи (письмо Минфина России дал в письме от 26.11.2019 № 03-04-05/91743).
- Нельзя занижать стоимость продаваемой наследственной квартиры. Цена, указанная в договоре купли-продажи, сопоставляется с ее кадастровой стоимостью. И если в договоре указана меньшая, чем 70% кадастровой стоимость, налог будет доначислен налоговой инспекцией.
- Когда продажа квартиры от нескольких собственников по 1 договору, вычет в 1 млн. предоставляется на весь объект, а не каждому собственнику. Т.е. вычет получает каждый, но только согласно его доли (пример: 1/2 доля — значит вычет 500 тыс. руб, 1/3 доля — вычет 333,3 тыс.руб.).
- Если каждый владелец продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
- Не существует никаких льгот для разных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние и пр.). После продажи унаследованного жилья никто не освобождается от уплаты налога. Ну, разве только те, кто владеет ею более 3 лет.
Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Избежать налоговой обязанности возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам.
Срок подачи декларации
- Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года, который идет после года, за который декларант отчитывается.
Пример: от продажи получили деньги в 2020 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2021 г.
- Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.
Пример: за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2020 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.
- Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.
Договор купли-продажи и наследование
Недвижимость может достаться в наследство по двум основаниям: по закону и по завещанию. И в одном, и в другом случае ее можно продать. Закон запрещает указывать, что квартиру по завещанию или дом по завещанию нельзя будет продать, так как наследники становятся собственниками имущества со всеми вытекающими из этого последствиями. У собственников есть право распоряжения имуществом, что включает и его продажу.
Но продажа квартиры, полученной по наследству, отличается от обычной продажи, приобретенной по другим основаниям. Здесь нужно выделить следующие особенности:
- сроки;
- налоги;
- документы;
- сторона.
Налог с продажи квартиры, полученной по завещанию
Уточните заранее у продавца, сколько времени это жилье находится у него в собственности, и как оно к нему перешло. Если вы знаете, что квартира унаследована, поинтересуйтесь наличием претензий со стороны других родственников. Желательно получить нотариально заверенный отказ от прав на наследство. Также узнайте, не числятся ли за этой квартирой ипотечные долги, аресты или прочие задолженности.
Каждый гражданин РФ, вступивший в право наследства, может распорядиться своим имуществом, выставив его на продажу. При этом с полученной прибыли надо будет уплатить налог.
Есть 2 способа освободить себя от уплаты НДФЛ:
- Продать квартиру по истечении 3 лет;
- Реализовать недвижимость по цене ниже 1 000 000 рублей.
Второй вариант не всегда выгоден, речь идет скорее о комнатах или однокомнатных квартирах. Тем более, по закону стоимость реализуемого жилья не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.
Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.
Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.
Налоги при продаже унаследованной квартиры
Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа недвижимости, независимо от основания ее приобретения, осуществляется по договору купли-продажи. В ст. 550 ГК РФ указывается, что договор купли-продажи квартиры на основании свидетельства о праве на наследство должен быть обязательно заключен в письменной форме – нарушение данного правила влечет недействительность сделки.
Принимая решение продать жилую недвижимость, наследники часто интересуются, нужно ли платить налоги при продаже наследственной квартиры, ведь полученные от сделки деньги – это не только наследство, но еще и доход.
С этой логикой сложно поспорить: действительно, средства, полученные от реализации недвижимости, независимо от того, на основании чего она была приобретена ранее, признаются налоговым законодательством в качестве дохода, с которого необходимо заплатить НДФЛ.
Однако законодатель предусмотрел некоторые особенности:
- Так, ответ на вопрос, платится ли налог с продажи недвижимости, полученной по наследству, согласно ст. ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, зависит от срока, на протяжении которого унаследованная квартира является собственностью продавца. Если такой срок составляет три и более года, продавец от налога освобождается, если меньше – обязан его уплатить.
- В случае обязательной уплаты налога продавец, согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ, получает право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
- Закон запрещает занижать реальную стоимость квартиры в договоре при ее продаже. Начиная с 2016 года указанная в договоре цена проверяется путем сравнения ее с кадастровой стоимостью – той, которая максимально приближена к рыночной. Если указанная в договоре сумма будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, ФНС доначислит сумму, подлежащую уплате.
Но это еще далеко не все – процесс уплаты налога сопряжен со множеством специфических вопросов, на которых мы предлагаем остановиться подробнее.
Как ни странно, ни одна из традиционных категорий держателей льгот не внесена в список исключений, которые позволяют избежать уплаты НДФЛ при продаже унаследованной недвижимости. Платить обязаны и пенсионеры, и инвалиды I группы, и даже ветераны ВОВ.
Единственные, кто не платит налог с продажи квартиры, полученной по наследству, это те, кто владеют указанным объектом продажи дольше, чем 3 года или те, кто смог свести налогооблагаемую базу к нулю посредством использования вычетов или учета расходов, понесенных при приобретении.
Цена – это существенное условие договора купли-продажи унаследованной недвижимости. Согласно ст. 424 ГК РФ, именно по ней оплачивается исполнение договора, то есть цена – это реальная стоимость квартиры, за которую она передается покупателю.
Однако есть несколько моментов, которые обязательно должны быть учтены при установлении цены договора, в частности:
- Реальная стоимость недвижимости (фактически уплаченная продавцу) должна соответствовать той, которая указана в договоре. Как налоговые инспекторы, так и остальные государственные органы, например, суд, будут учитывать лишь сумму, которая указана в договоре. С нее же осуществляется налогообложение. Наличие расписок, подтверждающих иное, далеко не всегда становится аргументом.
- Цена договора не включает иные расходы, понесенные сторонами в процессе оформления сделки (услуги оценщиков, юристов, риелторов, нотариуса и так далее). Следовательно, потраченные средства не облагаются налогом.
- Соответствие цены договора реальной стоимости недвижимости будет проверено налоговой инспекцией. В качестве мерила принимается кадастровая стоимость, которая считается наиболее приближенной к рыночной. Так, если цена договора (то есть налогооблагаемая база) ниже, чем 70% от кадастровой цены, то, согласно ч. 5 ст. 217.1 НК РФ, налогооблагаемая база принимается равной 70% от кадастровой стоимости. Однако данные нормативы применяются лишь в случае, когда на 1 января года, в котором произошла государственная регистрация недвижимости, кадастровая стоимость была определена местными органами власти.
Согласно ч. 6 ст. 227 НК РФ, сумма подлежащего уплате подоходного налога уплачивается по месту учета плательщика не позднее, чем 15 июля года, следующего за тем, в котором была произведена продажа недвижимости.
Уплата налога допустима исключительно в форме безналичного расчета. ФНС допускает возможность погашения налоговых платежей как в традиционной форме, так и при помощи электронных сервисов, вроде «Уплата налогов физических лиц» на сайте ФНС или программы «Декларация 2014».
Традиционный подход потребует от налогоплательщика личного посещения ФНС по месту учета и получения бланка с реквизитами. Однако уплатить налог на месте не получится – для этого придется обратиться в любой банк или иную кредитную организацию, предоставляющую такую услугу.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.