Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как восстановить границы земельного участка? Отвечает юрист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли—это объекты недвижимости, являющиеся самостоятельными с того момента, когда сформировались и определились несколько их обязательных параметров. В первую очередь, на земле отмечаются определенные отметки границ, и после этого наступает момент согласования этих границ с соседними участками. Суть такой процедуры заключается в том, что благодаря ей, два участка которые ранее были цельными, разделяются на два отдельных и, в результате, появляется возможность поставить их на кадастровый учет, и определить права собственности для каждого владельца.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Что необходимо для этого
Для того чтобы восстановить паспорт участка в 2020 году, понадобится пройти непростую процедуру.
Чтобы облегчить ее, можно представить одну из бумаг:
- свидетельство факта передачи земли во владение;
- решение судебного органа;
- договор, согласно которому земля была куплена, взята в аренду, передана в наследство и так далее;
- акты о свидетельстве законности процедуры выдела.
Лучше всего воспользоваться для восстановления следующей рекомендацией:
- Обратиться в службы государственной власти. Потребуется запросить и получить выписку из Росреестра для подтверждения данных об участке и его владельце.
- Если же в Росреестре не содержится подобная информация, то понадобится отправиться в специальные комитеты, которые решают земельные вопросы. Как правило, в таких органах имеются архивы, где можно найти интересующую информацию и получить данные о территории.
- Процедура предоставления выписки платная, для юридического и физического лица цена будет различаться.
- Заявление рассматривается в течение пяти дней. Если же информацию предоставить не получается, то орган должен обосновать причину отказа.
- Юридическую силу имеет только документация, полученная из Росреестра. Если же получить данные из БТИ, то они являются только ознакомительными и могут выступать в качестве подтверждения, которое прилагается к основному пакету документов.
До того как отменить кадастровый учет участка, важно определиться с основанием этой процедуры. Просто так снять имущество с регистрации не получится. По желанию владелец вправе реорганизовать ЗУ и сделать из него несколько наделов меньшей площади. Возможна и обратная ситуация, когда группа небольших земельных участков объединяется в один. При таких обстоятельствах требуется отменить регистрацию, а после восстановить кадастровый учет уже нового ЗУ.
Бывает, когда в результате определенных действий надел гибнет:
- Потоп, пожар или прочие стихийные бедствия.
- Военные действия.
- Техногенная катастрофа, из-за чего верхний слой надела портится и неспособен выполнять свои функции.
- Оползни и так далее.
Смотрите также: Утверждение градостроительного плана земельного участка: все нюансы
Кроме раздела (объединения), а также уничтожения участка, к основаниям снятия имущества с кадастрового учета стоит отнести:
- Земельный надел имеет временный статус, а его регистрация проводилась больше 2-х лет назад. При этом на указанный период не оформлялось право владения имуществом.
- С момента получения временного статуса прошло от 1 года и больше, но владелец так и не зарегистрировал права с учетом требований законодательства.
Если хотя бы один из указанных выше аспектов имеет место, уполномоченное лицо вправе запускать процесс отмены кадастрового учета ЗУ.
Какие документы прилагаются
Земельные споры обычно связаны с недобросовестным смежным пользованием территорией: перемещением забора вглубь надела, постройка на площади истца какого-либо сооружения и пр. Зачастую иски дополняются рядом иных требований, к примеру, о сносе построенных ответчиком объектов, освобождением территории от строительных материалов, восстановлении месторасположения ограждения и т.д.
В подобных спорах истец желает правильно расположить забор между участками. При этом рассматриваются границы, определенные государственным кадастром недвижимости так, чтобы владельцы наделов могли беспрепятственно пользоваться своими землями.
В качестве доказательств к иску необходимо приложить, как минимум, правоустанавливающий акт на владение и результаты кадастровой работы, по которым виден факт допуска ошибки в отношении установленных границ.
Публичная кадастровая карта (ПКК) Росреестра 2023 года: для чего предназначен онлайн-ресурс
Выписка из ЕГРН Росреестра
Граждане и организации, которые планируют совершить сделки купли-продажи земельных участков или иных объектов недвижимости, сдать их в аренду, подарить, пожертвовать или передать по наследству (по завещанию) – обязательно для подтверждения права собственности используют данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Росреестра, который объединил в себе данные из двух существовавших ранее реестров – ЕГРП (Единого государственного реестра прав) и Земельного кадастра.
С помощью публичной кадастровой карты Росреестра можно не только получить данные по объектам недвижимости из ЕГРН, но и визуализировать границы земельных участков и капитальных сооружений на местности, получить справочную информацию Росреестра по любому объекту недвижимости на территории России.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Причины восстановления границ
Восстановление границ участка – процесс, при котором происходит установление законных пределов объекта недвижимости, указанных в регистрационных документах.
На слуху бывает и другое определение такой процедуры — вынос земельных границ участка на местность (в натуру). Дело в том, что во время проведения работ специалисты не только устанавливают определенное местонахождение земельных границ, но и закрепляют их на местности, устанавливая специальные межевые вешки.
- Одной из самых часто встречающихся причин восстановления земельных границ считается защита прав на имущество владельца недвижимости. Сюда же относится попытка захвата земли третьими лицами.
- Собственник решил продавать земельный участок, а новый владелец изъявил желание наглядно видеть границы объекта недвижимости. Установленные межевые вешки, несомненно, более наглядно отображают размеры участка по сравнению с цифрами в документации.
- Межевые вешки никогда не устанавливались или же были утеряны (сломаны). Если владелец участка не успел поставить постоянное ограждение, а по ландшафту территории невозможно определить пределы участка и установленные ранее вешки пропали, придется снова заказывать процедуру выноса земельных границ на местность.
- Возникают споры между соседями о пределах собственности. Это случается, когда владелец земли считает, что сосед занял некоторую часть его участка. В первую очередь при таких обстоятельствах необходимо стараться решить вопрос мирным путем. Если это сделать не получится, остается действовать через суд. Но прежде чем подать свой иск, нужно восстановить границы собственной земли.
- Иногда требуется процедура установления крайних точек прежде, чем начать строительство или если возникает необходимость в изменении его границ (разделении, объединении). Это даст возможность заранее защитить имущественные интересы обеих сторон и избежать разногласий, касающихся земельных границ, в дальнейшем.
Судебная практика в вопросах восстановления границ
Суд рассматривает вопросы восстановления границ земельных наделов в таких случаях:
- кадастровые специалисты допустили ошибки из-за неисправного оборудования, недостаточного изучения документации и по прочим причинам;
- у соседей возникла конфликтная ситуация, и имеется информация о наличии нарушений при определении границ;
- не все собственники земли согласны с установленными пределами участков и отказываются подписывать акт о проведенных работах.
Начальным этапом решения проблемы в суде станет составление искового заявления. В нем необходимо указать:
- наименование судебной организации;
- информацию о сторонах конфликта — для физических лиц необходимо зафиксировать данные паспорта, для юридических – регистрационные данные компании;
- причину обращения в суд с подробным описанием сложившейся ситуации;
- правоустанавливающие документы на участок земли;
- требования, которые предъявляет истец на основании ст. 304 ГК РФ с указанием цены иска;
- перечень действий, проведенных на досудебном этапе;
- сформулировать требования о проведении восстановительных работ;
- список документов, которые представляет суду истец.
Суду отводится 30 дней для рассмотрения иска. После этого судья принимает решение о принятии иска к производству или отказе.
В случае отказа истцу посылают уведомление.
Основным доказательством для суда станет межевой план, состоящий из графической и текстовой части.
В суд также необходимо представить:
- исковое заявление;
- документы, подтверждающие право владения землей – выписка из Росреестра, документ о праве собственности, передачи земли по наследству и прочие;
- межевой план с приложениями, разработанный кадастровым инженером;
- бумаги, на основании которых были определены изначальные границы участка;
- документы, подтверждающие факт нарушения прав владельца надела;
- доказательства того, что собственник проводил мероприятия досудебного решения конфликта – письменные обращения владельцам смежных земель;
- акт о проведении работ по восстановлению границ;
- квитанцию об уплате необходимого пошлинного сбора.
Точный список документов определяется конкретной ситуацией.
Если одним из требований истца является устранение препятствий в пользовании земельным участков, то заявитель должен перечислить те действия, которые, по его мнению, должен выполнить ответчик.
Например, перенос ограждения или какого-либо строения на границе земель. При решении суда в пользу заявителя будут восстановлены границы надела и выполнены требования истца.
Иск должен быть составлен максимально корректно, юридически грамотным языком, со ссылками на законодательство. Для его составления рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.
Это повысит шансы выиграть дело. Иск необходимо составлять в нескольких экземплярах – по одному для каждой стороны.
После итогового судебного заседания судья выносит решение. На обжалование выделяется 10 дней. Далее стороны получают решение с отметкой о том, что оно вступает в законную силу. Возможные варианты решений:
- отказ – требования истца не подлежат выполнению, границы надела не будут восстановлены;
- частичное удовлетворение – границы признаны восстановленными, но с некоторыми корректировками;
- полное удовлетворение – условия истца выполняются в полном объеме, границы восстанавливаются.
Как обжаловать судебное решение
Ходатайство об аресте поможет привести приговор в действие, и обезопасит исполнение исковых требований. Обращение направляется в то же здание суда, где рассматривался изначальный иск. Для восстановления справедливости ответчик имеет право на обжалование приговора.
Если суд удовлетворил просьбу об освобождении незаконно занятой территории, то ответчик вынужден будет снести забор и прочие незаконные постройки. Спор об освобождении территории в соответствие с установлением новых границ особенно актуален в наше время. Если владелец гаража не зарегистрировал постройку, то фирма, выкупившая землю, имеет право подать иск об освобождении занимаемой территории. Обжалование приговора об освобождении в таком случае может быть нерезультативным. Обжалованию подлежат следующие аспекты приговора:
- восстановление межевых конструкций;
- освобождение части земли;
- выделение границ;
- изменение межевания.
Важное в процедуре изменения границ
Изменение границ земельного участка имеет свои особенности, которые заключаются в двух следующих способах:
- Без внесения корректировок в площадь территории. Представляет собой проведение межевых линий на местности с уточнением всех поворотных углов без сдвигов сторон участка. Возможно некоторое перераспределение земельных участков со сдвигом, в ходе которого площадь участка остается прежней. В таком случае границы могут передвигаться, как в длину, так и в ширину.
- С изменением площади. Такое возможно при объединении, разделении, а также выделении отдельной доли надела. В результате после проведения изменения границ появится новая площадь территории. В некоторых случаях один участок разделяется на две-три части. Обычно такое происходит при возникновении спорных вопросов между наследниками пая или придомовой территории. В случае выделения определенной доли, участок, из которого изъяли некую площадь, остается основным, а новый (доля) считается второстепенным.
Обратите внимание, что заказать изменение границ земельного участка может непосредственный владелец или человек, недовольный захватом площади. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Этапы изменения границ
В большинстве случаев весь процесс межевания вместе с утверждением плана местности официально осуществляется не менее, чем три месяца. Этого периода достаточно, чтобы все тщательно перепроверить и уточнить межи участка. Для измерения все действия выполняются в несколько этапов:
- Подготовка. Данный процесс начинается с заключения договора с геодезической компанией. Составляется список собственников смежных участков, подготавливается план работы по отношению к земле заявителя.
- Полевые работы. В данный этап включается геодезическая съёмка, в ходе которой уточняется площадь участка, устанавливаются межевые знаки. Все измерительные работы проводятся с помощью профессионального оборудования, обязательно указываются особенности рельефа, тип почвы, прочие особенности, которые фиксируются на участке (впадина, холм, наличие естественного или искусственного водоема). Все зафиксированные объекты обязательно фиксируются на плане на бумаге.
- Заключение. Это последний этап, в который входит обработка полученной информации специалистами геодезической компании, они же проводят консультацию со смежными владельцами и уточняют согласны ли те с проведенными измерениями. Только после этого все данные переносятся в официальный документ (кадастровый паспорт), внесенные корректировки подтверждаются печатью и подписью исполнительного органа.
Все этапы проводятся в строгой последовательности. Что касается согласования с соседями, то решение этого вопроса может быть длительным. Данный процесс тоже можно разделить на несколько пошаговых действий.
Что говорит судебная практика?
Неустановленные границы земельного участка не препятствуют защите права собственности 20 октября 2015 года судебной коллегией Верховного суда РФ было вынесено определение по гражданскому делу о споре по неустановленным земельным участкам. Судебный орган пришел к выводу, согласно которому собственник земельного участка без установленных границ вправе требовать устранения нарушения своих законных прав от любых лиц.
Лицо подало в суд иск с требованием обязать ответчика перенести забор и устранить препятствия в пользовании землёй. В качестве обоснования своих требований он указал, что он является собственником спорного земельного участка.
Ответчик по делу имел в собственности смежный земельный участок. Ответчик незаконным образом перенёс по левой межевой границе забор на 1,5 метра и установил ограждения на участке истца.
Суд первой инстанции требования истца удовлетворил. Однако вышестоящая инстанция прежнее решение отменила. Мотивировкой для принятия данного решения выступило положение, что границы земельных участков истца и ответчика не установлены в соответствии с требованиями закона. Ввиду этого, решение суда первой инстанции признано необоснованным и незаконным.
Далее Верховный суд аргументы апелляционного суда не принял и вернул дело для рассмотрения заново в апелляционный суд.
Обоснованием для такого вывода высшей судебной инстанции послужили следующие доводы.