Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка аренды имущества / оценка арендной ставки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
ФСБУ 25/2018: кто платит налог на имущество
Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).
Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.
При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.
Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).
Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.
По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.
В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).
1.1. Методические рекомендации «Определение размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19» (МР) предназначены для подготовки заключений специалистов в целях досудебного урегулирования споров о снижении арендной платы, подачи исков в суд, а также проведения судебных экспертиз по соответствующим вопросам. Отдельные положения МР могут быть использованы при составлении отчетов об оценке, выполненных для аналогичных целей.
1.2. В связи с пандемией коронавируса COVID-19 у арендаторов появились правовые основания для снижения арендной платы. В качестве оснований для снижения приводятся, например: п.1 ст.45 [1], п.4 ст.614 [2] и п.2 ст.328 [3] ГК, п.4 ст.19 Закона № 98-ФЗ [4]. Кроме того, уже внесены изменения [5] в законодательство по этим вопросам.
Президиум Верховного Суда также высказался по этому поводу: «Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации».[6]
Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
Выгодная формулировка
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
Вся суть этого метода заключается в том, что оценка происходит на основании определения тех издержек, которые необходимых для восстановления или постройки нового аналогичного здания.
При расчёте учитывается уровень текущего износа. Алгоритм расчётов делится на следующие этапы:
- определение реальной стоимости объекта – при этом нужно брать во внимание наиболее эффективный (доходный) способ эксплуатации;
- расчёт вложений – определяет сколько ресурсов, потребует процесс восстановления аналога;
- определение износа и факторов, обесценивающих объект;
- расчёт окончательной стоимости объекта – к рыночной стоимости объекта недвижимости в текущем периоде прибавляется сумма, которая потребуется для восстановления или полной замены.
Новые работы в рамках коммерческой публикации
11. Для специалистов из стран СНГ, а также пользователей, которые по каким-то причинам не могут размещать в рамках Партнерской программы свои работы, возможен платный доступ. Стоимость доступа к размещенным в рамках Партнерской программы работам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом) на один месяц без учета персональных скидок составляет 750 рублей для физических лиц и 1125 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате с 1-го по 8-е число (включительно) каждого месяца (также действует Программа лояльности, позволяющая накапливать скидку до 60%), либо 1500 руб. для физических лиц и 2250 руб. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате в любое другое время.
Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?
Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:
- По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
- Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.
В результате возможны два варианта:
- Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
- Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.
Объект оценки — арендная плата и ставка аренды
Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.
В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об «оценке арендной платы», несмотря на то, что величина этой «платы» обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.
То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.
Параметры сравнения объекта оценки и аналогов
Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.
Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора?
Здесь возможны две ситуации:
Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях — как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.
Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.
Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.
Сравнение арендных ставок
Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:
- Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
- Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
- Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
- Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.
Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки
При определении восстановительной стоимости офисного здания использовался метод сравнительной единицы.
По данным компании «GVA Sawyer», занимающейся в России реализацией инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, стоимость строительства офисного здания класса «А» в центре Москвы, составляет в среднем 1600 долл. США/кв.м.
Расчет полной восстановительной стоимости офисного здания представлен в таблице 3.1:
Таблица 3.1.
|
Наименование |
Стоимость строительства, долл. США/кв. м |
Площадь объекта, кв.м |
НДС |
Прибыль девелопера |
Полная восстановительная стоимость объекта оценки (с учетом НДС и прибыли девелопера), руб. |
|
Офисное здание класса «А» |
1600 |
8 505 |
20% |
10% |
524 506 752 |
Как принимаются арендные платежи при упрощёнке?
Затраты по аренде принимаются только при УСН с объектом «Доходы минус расходы». При УСН с объектом «Доходы» затраты не признаются.
Порядок признания затрат прямо зависит от того, каким образом были перечислены арендные платежи. Это следует из нормы п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Итак:
— если арендный платёж перечисляется авансом, в состав расходов он принимается на последний день каждого месяца;
— при последующей оплате платёж принимается в расходах в день фактического перечисления арендодателю.
Таким образом, арендные затраты по офису арендатор-упрощенец принимает при расчёте упрощённого налога по мере оказания ему услуг на последний день месяца, за который они перечислены.
Соответственно, арендные платежи, перечисленные заранее за несколько месяцев вперёд, при исчислении налоговой базы по УСНО не принимаются (Письмо Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801). Эти расходы будут признаваться при расчёте налога после оказания услуг (то есть частями на последний день месяца, за который перечислена плата).
Пример. ООО «Цветок» перечислило в августе 2021 года аренду офиса 48 000 рублей за предстоящие два месяца — сентябрь и октябрь. Ежемесячный арендный платёж — 24 000 рублей.
В августе 2021 года компания не должна принимать в состав затрат 48 000 рублей, так как эта сумма считается авансовым платежом.
Этот авансовый платёж компания примет в составе расходов на последний день месяца, за который она внесена. То есть поставит в графу 5 КУДиР частями по 24 000 рублей — на 31 сентября и на 30 октября.
Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.
Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.
Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.
В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.
Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.