Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилое помещение в нежилое в 2023 году. Из квартиры в стрит-ритейл». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Вопросы эксперту по теме, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое
Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.
Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода
Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.
Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус
Принятый протокол обратной силы не имеет.
Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования
Нет, узаконить уже сделанные изменения нельзя.
Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод
В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.
Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода
Да. Но важно, чтобы они не нарушали:
- Во-первых: интересы жильцов;
- Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.
Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми
Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:
- превышение уровня шума;
- использование S не по назначению;
- нарушения установленного рабочего графика и пр.
Все по букве закона. Юридические тонкости перевода в нежилое помещение
Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.
В 2019 году вышел новый закон 116-Ф3, который негласно обозвали «закон о нежелательных соседях». Он регламентирует все, что касается перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому разговор дальше пойдет о нем.
Главной темой этого закона является то, что теперь собственнику квартиры на первом этаже придется изрядно попотеть, чтобы получить разрешение на перевод и последующую переделку квартиры под торговую или офисную площадку. И разрешение это необходимо получить от всех подряд.
Первопроходцем быть в этом деле крайне заструднительно, а вот если уже есть проторенная дорожка, то существует большая доля вероятности на успешную реализацию процесса перевода квартиры в нежилой фонд в кратчайшие сроки!
Если раньше чиновники после выявления подходящих условий и удовлетворяющих требованиям к нежилому помещению выдавали соответствующую бумагу, то теперь требуется разрешение от соседей вокруг со смежными стенами заявленной квартиры. Новый закон еще более усложняет процедуру одобрения, в которую дополнительно входит собрание всех жильцов дома. Для достижения кворума данного собрания в нем должны принимать участие 2/3 от общего количества собственников подъезда, а также не менее 50% жильцов всего дома. По новому законодательству решение общего собрания считается важнее, чем общее одобрение собственников квартир, непосредственно примыкающих к будущему нежилому помещению. То есть, если «жильцы-смежники» выразили свое согласие, а общее собрание ответило категоричным «нет», то перевод жилого помещения в нежилое никак не состоится. И это самый большой кирпич, преграждающий дорогу к приличным заработкам на кровных метрах. Прибыльную идею придется похоронить, если только не получится как-то умаслить всю эту толпу недовольных граждан, защищающих свой покой и безопасную жизнь.
Вернемся к упомянутому выше отдельному входу. Конечно, с этим раньше не было проблем, и любой доступный оконный проем без труда расширялся до входного. Однако целесообразность такой переделки также придется обсуждать на следующем общем собрании, до которого необходимо подготовить проектную документацию, пройти экспертизы, а также согласования входной группы в Москомархитектуре. На собрании перед присутствующим кворумом придется обосновывать необходимость отдельного входа и доказывать безопасность запланированных работ.
И здесь я пару слов скажу о тех, кто уже переделал квартиры под хостелы на этажах выше первого. Есть хостелы неофициальные на территории жилой площади, а также есть заведения на площади, переведенной в нежилой фонд. На данный момент все эти помещения считаются вне закона, если только собственник последних не согласует отдельный вход или лифт к себе в гостиницу, офис. Пока что эти жилплощади превратились в неликвид. Таких пострадавших не так уж и много, да и перевести нежилое помещение в жилое куда проще при необходимости. Конечно, придется потратить средства на переобустройство, а потом начать сдавать по старинке. Других вариантов у таких помещений просто нет.
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Сложный случай перевода в нежилой фонд
Перевести в нежилой фонд квартиры, которые не имеют отдельного входа, сегодня почти невозможно. Сооружение отдельного входа, устройство крыльца и пандуса, под которые приходится занять часть земельного участка, признаются реконструкцией. Чтобы ее провести, потребуется получить одобрение всех собственников квартир в жилом доме.
Собрать такие согласия — практически невыполнимая задача. В доме может быть 300 квартир, и почти всегда есть собственники, которые постоянно не живут в квартире и в это время могут находиться за границей. Где-то квартира могла перейти по наследству, а новый собственник еще не вступил в свои права. Получать согласие в этой ситуации не у кого. Так что собрать сто процентов подписей жильцов не всегда может и управляющая компания.
После этого потребуется подготовить проект реконструкции, согласовать его в различных надзорных организациях от пожарных до СЭС, получить разрешение на проведение работ, а затем акт выполненных работ. Все это значительно усложняет перевод в нежилое помещений без отдельного входа и делает эту задачу почти невыполнимой.
«Браться за перевод квартир в пяти- или девятиэтажках мы бы не стали. Пока достаточно беспроблемно перевести в нежилое можно только квартиры, расположенные на первых этажах в новостройках. В них уже предусмотрено все необходимое для такого использования: сделан отдельный вход и крыльцо, установлена пожарная сигнализация», — рассказывает Андрей Лопатин.
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
В чем разница между жилым и нежилым помещением
Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.
Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.
Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.
Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.
Когда возможен отказ?
Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения. Если вы получили отказ, то не стоит сдаваться сразу, а попытаться выяснить причину и разобраться в проблеме.
В соответствии со ст.24 ЖК РФ отказ возможен в случае:
- несоответствия помещения установленным характеристикам;
- невозможности провести перепланировку помещения;
- подачи неполного пакета документов;
- наличия обременений на жилье (ипотека или прочие факторы);
- если в помещении есть прописанные жильцы;
- наличия неузаконенной перепланировки;
- несоответствия проекта требованиям законодательства.
Согласно статье 24 ЖК РФ, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке. Поэтому при получении отказа можно смело обращаться в суд.
Этапы перевода помещения.
Рассмотрим этапы такого рода перевода.
Проведение общего собрания собственников для перевода квартиры в нежилое помещение.
- Во-первых, при наличии других собственников бывает необходимо провести собрание жильцов. Скажем, если затрагивается общедомовое имущество, когда при переходе от жилого к нежилому обустраивается новый вход/выход (если речь идёт о вашей квартире).
- Необходимо получить согласие всех жильцов в доме, и оформить протокол такого рода решения. Для этого проводится общее собрание собственников и выносится определённое решение путём голосования.
- Как правило, такая процедура формальна, однако требует много внимания и уверенности в результате. Ведь если возникнут какие-то протесты, то проблем в итоге будет намного больше.
- Стоит отметить что собрания собственников многоквартирного дома — это отдельная тема, и переводить жильё в таком объекте из жилого в нежилое представляет большую задачу — как при подготовке акта, так и в плане последствий.
Пример — если одна из квартир находится в муниципальной собственности — начальство органа самоуправления проголосует отрицательно.
Сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение
Стоимость перевода жилья, как правило, составляет несколько сот тысяч рублей, однако эти цифры очень разнятся по регионам. В принципе, можно и сэкономить, если речь идёт о небольшом помещении и стандартной процедуре.
Не лишним также сказать, что при переводе жилого помещения в нежилой фонд — обратная пере-профилировка будет затруднена. Таким образом, если вы решили использовать своё жильё, скажем, для занятия бизнесом — стоит учесть, что последующее проживание там может быть сопряжено с рядом трудностей, в основном регламентационного характера. Однако, если целью пере-профилировки является именно переустройство самого помещения, то проблем возникнуть не должно.
маленький совет — если хотите переустроить помещение под коммерческие нужды, то лучше всего для этого подойдёт цокольный либо первый этаж. А вот подвалы домов это отдельная большая тема.
Условия перевода нежилого помещения в жилое
Часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований:
- Помещение должно принадлежать гражданину на праве собственности.
- На помещение не должно быть наложено обременений (например, оно не должно быть в залоге).
- Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются, перевод будет невозможным. Одними из самых распространённых являются следующие требования:
- запрещено размещение жилых помещений в подвале или на цокольном этаже многоэтажного дома;
- жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами;
- устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и вспомогательных помещений с жилыми комнатами и т. п.
- Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
- Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики.
- Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
Порядок перевода нежилого помещения в жилое
Переоформление нежилого помещения в объекты жилой недвижимости имеет чёткий порядок действий, соблюдение которого делает выполнение перевода полностью законным и правомерным.
Так, процедура перевода состоит из следующих этапов:
- Сбора необходимой документации.
- Подачи заявления в уполномоченный орган (в крупных городах это территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах — районные и исполнительные органы. В частности, в Москве дынные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда). Подать заявление можно при непосредственном посещении органа, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг с помощью электронной заявки.
- Регистрации жилого помещения в Росреестре.
Согласно ЖК РФ, перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:
- заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения;
- оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт);
- паспорт заявителя;
- технический план помещения;
- кадастровый паспорт;
- заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
- проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.
Информирован – значит вооружен
Вы приняли решение и готовы собирать документы о переводе своего помещения в нежилое? Не спешите! Как показывает практика, нужно подстраховаться и узнать, что вас может ожидать. Для этого рекомендуем обратиться к любому независимому эксперту, который даст оценку, насколько реально осуществить такую процедуру. Думаете, что это лишняя трата времени и денег – ошибаетесь. Если вы «запустите» процесс, а потом придется все переделывать – выйдет намного дороже.
Итак, специалист подскажет: нужно ли сооружать пандус, чтобы обеспечить подход к помещению или строить дополнительный вход и другие сооружения. Разъяснит, что мнение соседей очень важно – всего один человек, не согласный с открытием бара, например, или магазинчика может «сломать» все ваши планы. В некоторых помещениях не допускается оборудовать парикмахерские и т.д.
Вернемся к самой процедуре смены статуса жилья.
Если все пункты, требуемые государством и перечисленные в первой части данной статьи, вы соблюли, то следует перейти к самой процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд. Суть этого процесса заключается в сборе соответствующих документов и передачи их в государственные органы.
На начальном этапе, вам предстоит передать документы, в так называемую межведомственную комиссию, которая занимается использованием жилищного фонда. Вот перечень документов, которые требуются для положительного ответа от межведомственной комиссии:
- письменное разъяснение собственника жилой площади о причинах, которые побудили его заняться сменой статуса жилья.
- далее следует представить документы, удостоверяющие право собственности этим помещением.
- технический паспорт из Бюро Технической Инвентаризации, представляющий собой план помещения и прочие моменты.
- необходимо предоставить выписку из домовой книги, которая находится в ЖЭКе. Цель этой проверки заключается в том, чтобы проверить длительность того срока, в процессе которого в помещении никто не проживал на постоянной основе.
- из государственного пожарного надзора следует собрать заключения, согласно которым соблюдаются противопожарные нормы.
- подобные заключения следует взять и из санитарно-эпидемиологического надзора
- следует обратиться в управляющую компанию домом, с запросом выдать вам техническое заключение.
Если вы являетесь не физическим, а юридическим лицом, следует предоставить помимо данного перечня учредительные документы. На рассмотрение вашей заявки уйдет приблизительно месяц (срок может варьироваться). После получения положительного ответа от комиссии, можно смело переходить в следующему этапу.
Далее следует обращение в комиссии, решающие вопросы приватизации и по управлению жилым фондом, в конечном итоге вы получите стоимость, которую следует уплатить для изменения статуса жилого помещения. Вообще перевод в статус нежилое помещение, достаточно трудоёмкий и долгосрочный процесс. Огромное количество документов, которые нужно собрать, в совокупности с длительными процессами принятия решений комиссий – должны быть оправданны конечной целью.
Теперь пару слов о том, почему же могут отказать в переводе статуса в нежилой фонд. Если вернуться к жилищному кодексу России, то там есть несколько, четко обозначенных пунктов:
- распространённая ошибка – неправильный сбор и предоставление документов на недвижимость. Неполный сбор документов также может быть причиной отказа комиссии.
- несоответствие жилого помещения по техническим нормам вашей конечной цели (например, вы хотите открыть ресторан в квартире, расположенной на 7 этаже).
- будущая планировка помещения не соответствует нормам безопасности.
По окончании проверки документов комиссиями, вы получите на руки документ, в котором вам либо отказывается в прошении, либо разрешается перевод жилого помещения в нежилой фонд. Для предотвращения ошибок на этом долгом и сложном пути, советуем обратиться за помощью к независимому специалисту, это позволит сэкономить изрядное количество времени, нервов и денежных средств.