Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выборы председателя ЖСК произведены без созыва общего собрания.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществлению намерения провести сбор должна предшествовать инициатива правления или владельцев общедомовых помещений. Информацию о намеченном времени осуществления сбора нужно распространить за 10 дней (но не меньше) от запланированного числа.
Внести в бюллетень для голосования три блока информации
Бюллетень для голосования легко составить после того, как было разработано и утверждено уведомление о проведении ОСЧ. Эти документы во многом дублируют друг друга.
Бюллетень можно условно разбить на три блока:
- О предстоящем общем собрании членов: форма проведения, дата, время и место, контакты инициаторов, сведения о ТСЖ.
Этот блок заполняют инициаторы в соответствии с информацией, которая указана в уведомлении о проведении ОСЧ.
- О собственнике и находящемся в его владении помещении в многоквартирном доме.
Указываются фамилия, имя и отчество собственника, номер квартиры/помещения, общая площадь, доля собственника в квартире. Также вписываются сведения о документе, удостоверяющем право собственности: название, серия и номер, дата его выдачи.
- Вопросы, включённые в повестку дня и заявленные в сообщении о проведении собрания, с вариантами ответов «за», «против», «воздержался».
Члены жилищного кооператива вправе принимать участие в деятельности объединения. Одна из форм реализации такого права – участие в общем собрании. Мероприятие подразделяется на виды:
- годовое, где участники собираются в срок, определенный уставом, для решения организационных и финансовых вопросов;
- внеочередное, где слет производится по инициативе членов сообщества для решения насущных вопросов на основании письменного заявления.
На собрании рассматриваются следующие вопросы:
- выбор органов и способов управления ЖК;
- решение о капитальном ремонте или реконструкции подконтрольного объекта;
- утверждение организационного плана на предстоящий год;
- отчет по бухгалтерским и управленческим задачам;
- принятие решения о праве пользования помещениями третьих лиц;
- принятие решения о вступлении в объединение, в том числе на основании договора переуступки;
- решение финансовых проблем;
- рассмотрение индивидуальных проблем.
В проведении внеочередного собрания может быть отказано на основании несоблюдения правил, предписанных Уставом. Рассмотрение заявления осуществляется в течение 5 рабочих дней.
Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива
Если формы проведения собраний членов ТСЖ/ЖК совпадают с формами проведения общих собраний собственников помещений в доме, то вопрос с инициатором таких собраний решается по-другому.
ОСС может инициировать любой собственник или управляющая таким домом организация по собственной инициативе или в случае, если поступит заявление об этом от собственников, обладающих 10% голосов от общего числа голосов в доме (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, установленном Уставом (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Соответственно, в Уставе может быть утверждён список инициаторов ОСЧ: лиц или групп лиц, которые могут созвать такое собрание. Это могут быть правление кооператива, председатель правления, группы членов кооператива.
В соответствии с ч. 8 ст. 148 ЖК РФ, созыв и проведение собрания членов ТСЖ относится к обязанностям правления товарищества собственников. Но так же, как и в случае с жилищными кооперативами, ТСЖ может прописать в Уставе перечень инициаторов собрания. Однако это не значит, что другие члены ТСЖ, не упомянутые в Уставе, не могут инициировать ОСЧ,
Участие в голосовании
Путем отдачи голосов принимаются все резолюции на общем собрании совладельцев внутридомовых помещений, но при этом не каждому участнику обязательно присутствовать лично.
Законодательными нормами предусмотрена возможность голосования через уполномоченное лицо (своего представителя). Полномочия последнего должны быть освидетельствованы доверенностью от совладельца помещений (ст. 185 ГК).
Внимание! Заочный способ голосования участников мероприятия предусмотрен в обстоятельствах, когда кворум на сборе в форме личного присутствия не зарегистрирован. Принятие резолюции по каждому поставленному вопросу той же повестки допускается посредством заочного голосования (ст. 47 ЖК России).
С какой периодичностью должно собираться?
В идеале, собрания должны проводиться стабильно раз в году. Данное мероприятие называют общегодовым отчетом, где члены правления и председатель отчитаются перед собственниками об осуществленных работах, а также о потраченных средствах. Также в рамках данного собрания обсуждаются планы на будущее.
Однако ежегодное мероприятие по всеобщему сбору собрание далеко не единственные сборы, где жильцы могут встретиться с членами правления и председателем. Дело в том, что любое крупное действие, такое как капитальный ремонт, возведение постройки, починка крыши и так далее должна обсуждаться с собственниками, а это значит, что вы обязаны принимать участие в голосовании за то или иное решение.
Также помните о том, что сотрудники управляющей организации могут отчитываться перед вами и ежеквартально.
Перед крупными ремонтными работами, вам также необходимо побывать на собрании, при этом, высказать свое мнение по поводу предстоящих работ.
Собрание может быть осуществлено в результате других оснований, которые определяются индивидуальным порядком.
Комментарий к статье 117 ЖК РФ
1. Общее собрание является высшим органом управления жилищным кооперативом (см. комментарии к ст. 115, 116). Оно правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствующих на данном собрании.
Часть 1 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия решений квалифицированным большинством в три четверти голосов присутствующих членов кооператива по вопросам, указанным в уставе (см., прежде всего, ст. 113 ЖК РФ).
Решения общего собрания обязательны для всех членов кооператива, включая тех, кто не участвовал в общем собрании, и, конечно, обязательны для правления кооператива, председателя правления и органа контроля ревизионной комиссии.
2. Выборы правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора) относятся к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива (ч. 3).
На общем собрании обязательно ведется протокол, где оформляется решение собрания (ч. 4). Протокол подписывают председатель и секретарь собрания.
3. Комментируемая статья не упоминает конференцию (высший орган управления — ст. 116), не определяет ее правомочность, обязательность решений и т.п. Однако, руководствуясь положениями ст. 116, 118, 120 ЖК РФ, следует признать, что конференция обладает теми же полномочиями, что и общее собрание кооператива.
Подписи собственников в протоколе общего собрания
Иногда можно услышать мнение, что все собственники, принимавшие участие в собрании собственников должны подписать итоговый протокол общего собрания собственников. В этом нет необходимости. При проведении «очного» собрания (т.е. путем совместного присутствия) прибывшие на собрание собственники до начала голосования отмечаются в регистрационном листе (ставя там свою подпись). Наличие кворума в этом случае определяется количеством голосов собственников, оставивших в рег.листе свой автограф. Далее, количество голосов «за», «против» и «воздержался» по каждому вопросу может определяться путем «поголовного» подсчета (поднятием руки голосующего) с занесением секретарем собрания или счетной комиссией каждого голоса в соответствующую ведомость голосования. Однако во избежание неточностей или фальсификаций или банального недоверия отдельных собственников, целесообразно каждому принявшему участие в голосовании собственнику или его представителю по доверенности выдавать лист голосования (бюллетень), в котором участник собрания лично проставит все необходимые данные и подпишет его. Такое оформление результатов голосования будет являться гарантией честности и прозрачности процедуры и в случае необходимости позволит проверить правильность расчета (произвести пересчет голосов).
При заочной форме собрания приложением к итоговому протоколу также будут являться листы (бюллетени) голосования собственников.
Таким образом, подписывать итоговый протокол всем собственникам помещений, принявшим участие в голосовании не нужно, за исключением случаев, предусмотренным законом. Так, например, согласно п. 1.1. статьи 136 ЖК РФ, протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Формулировка повестки собрания
Иногда можно встретить в повестке дня собрания такие пункты, как «разное», «текущие вопросы» и тому подобное. Такие пункты повестки, разумеется, не несут в себе никакой смысловой нагрузки и только на собрании собственник может узнать, что на самом деле под «разным» имелось ввиду «повышение зарплаты дворнику» или, к примеру, «введение запрета на распитие спиртного во дворе дома».
Напомним, что в сообщении о проведении собрания, которое собственник получает не менее чем за 10 дней до проведения собрания, указываются все вопросы повестки собрания. Указание в сообщении на «разное» не раскрывает собственнику, что под этим скрывается и чтобы не провоцировать граждан на обжалование принятых решений на общем собрании собственников, рекомендуем уже в сообщении и в последующем итоговом протоколе приводить более конкретные формулировки повестки дня собрания.
Общее собрание ТСЖ (далее также – Совет) необходимо для исполнения различных функций. К числу основных относятся организация эффективного руководства деятельностью компании, снижение издержек, вынесение решений, утверждение учредительных документов, избрание управомоченных лиц товарищества и другие функции.
На основании ст. 144 Кодекса, общее собрание относится к органам управления ТСЖ, наряду с правлением. По сравнению с последним органом, собрание является высшим, то есть имеет гораздо больше полномочий, чем правление.
Ст. 145 Кодекса устанавливает, что собрание – это высший орган управления. Порядок и сроки его созыва определяются учредительной документацией.
Собрание управомочено решать практически любые выносимые на повестку дня вопросы. Пределы его компетенции ограничены лишь законами РФ – как непосредственно относящимися к ТСЖ, так и общими нормативными документами.
Что такое общее собрание членов ЖСК?
Определение такого сбора квартировладельцев содержится в ст. 117 ЖК РФ, а официальные рекомендации — в приказе Минстроя России N 411/пр.
Под собранием имеется в виду общий сбор членов кооператива с целью голосования по наиболее важным вопросам деятельности организации. Они перечисляются в Уставе кооператива и не должны противоречить нормам и ограничениям законодательства (в частности — гражданского, жилищного и градостроительного). Оно назначается и организовывается тогда, когда количество членов объединения не превышает 50-ти лиц. В противном случае подобный сбор именуется законодателем конференцией.
По способу проведения собрания можно выделить:
- Очные — такие, присутствие на которых должно быть личным;
- Заочные — на них раздаются специальные бланки для голосования, которые заполняются собственноручно квартировладельцами — членами ЖСК.
Заочная форма собрания является самой часто применяемой и не содержит в себе ограничений по кругу вопросов, которые на них рассматриваются.
Как подсчитывать голоса
Перед тем, как подсчитывать голоса, ответственное за проведение собрания лицо должно определить наличие кворума:
- подсчитать, явились ли на собрание собственники, обладающие более 50 % голосов;
- присутствует ли более 50 процентов членов ТСЖ от общего числа.
Кол-во голосов каждого собственника пропорционально его доле в общей собственности. По общему правилу, 1 кв. метр площади квартиры – это 1 голос.
Также нужно проверить, явилась ли хотя бы половина членов ТСЖ от их общего числа. Если оба условия выполнены, можно приступать к рассмотрению повестки дня и голосованию.
Голосование происходит в открытом порядке. Вопрос считается решенным, если за его принятие проголосовало более половины членов ТСЖ.
Важно! Голоса отдаются поголовно, то есть не исходя из площади квартиры, как при определении кворума. В общем случае, один член ТСЖ – это 1 голос.
Считаются голоса всех собственников (членов ТСЖ). Неважно, сколько проживает в отдельно взятой квартире человек и какая доля этой квартиры в праве общей собственности – считаться будет голос каждого собственника жилого помещения.
Итак:
- 1 собственник = 1 голос;
- решение будет принятым, если утвердительно проголосовали, к примеру, 50 собственников, а общее число явившихся на собрание – 92. Если проголосуют, например, 45, то решение не будет принято.
Как определяется кворум оспариваемого собрания?
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение в доме.
Если таких сведений в бюллетени нет, это является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчёта голосов. Если у суда возникают сомнения в подаче бюллетеней в срок проведения голосования, он предлагает сторонам представить дополнительные доказательства или ставит на обсуждение сторон вопрос о допросе собственников, подписавших бюллетени.
Само по себе отсутствие даты заполнения бюллетеня при наличии прочих доказательств, подтверждающих подачу бюллетеней в установленный срок, не считается основанием для признания решения недействительным.
Если стороны не предоставили доказательства соблюдения требований закона, кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех решений собственников помещений данного многоквартирного дома, в которых указана дата их заполнения (определение ВС РФ от 17.07.2018 № 5-КГ18-51).
Что делать, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания?
В соответствии со ст.46 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Таким образом, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания, то он вправе в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Председатель ЖСК — права и обязанности, назначение, увольнение 2021 год
Задачей правления является принятие решений по вопросам, которые не входят в компетенцию остальных органов управления организации. Все постановления, которые принимает правление, являются обязательными для всех без исключения участников кооператива. Также их обязаны исполнять лица, которые сотрудничают с кооперативом на основании трудовых соглашений. Отменить любое решение исполнительного органа в жилищном кооперативе может только общее собрание его участников.
Перед тем, как назначить собрание, председатель правления жилищного кооператива вносит необходимые вопросы в повестку собрания.
При этом на собрании ни в коем случае не могут решаться вопросы, которых не было в повестке. Исключение составляют экстренные случаи. Если хоть один член правления не был заранее уведомлен о предстоящем заседании, то правление жилищного кооператива не утверждает никаких решений.
Председатель возглавляет все собрания правления. Все решения на заседании принимаются большинством голосов. Результаты голосования обязательно вносятся в протокол, который подписывают председатель и уполномоченный секретарь. Нередко его подписывают и все члены исполнительного органа. В конце заседания председатель выносит на обсуждение повестку дня следующего собрания.
Иногда председатель правления ЖК заблаговременно составляет план работы правления. И, конечно, все повестки дня для собраний в течение определенного срока, например, на год. Тем не менее, у правления есть право созывать собрания в различных непредвиденных случаях.
Правление жилищного кооператива осуществляет свои обязанности в соответствии с Жилищным законодательством. К компетенции правления относится:
- получение всех взносов от участников кооператива;
- разработка и составление отчетов и смет;
- наем на работу сотрудников для выполнения различных услуг;
- осуществление надзора за строительством определенного здания;
- прием в члены организации;
- ведение учета членов организации;
- созывать общее собрание согласно регламенту жилищного кооператива;
- представление кооператива в государственных учреждениях.
На практике, правление осуществляет свою представительскую функцию через должностное лицо, то есть председателя. Именно он заключает все необходимые договора с подрядчиками, банками и т. д. Он имеет право распоряжаться деньгами кооператива согласно составленной сметы и подписывает отчеты для налоговой службы. Другими словами, председатель правления жилищного кооператива выполняет очень много функций. Именно поэтому он считается руководителем организации и несет определенную ответственность.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Процедура голосования
Во время очного голосования участники должны присутствовать лично. Допускаются к голосованию только собственники, предъявившие паспорт и документ, подтверждающий право собственности (это может быть выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и другие). Копии этих документов участники собрания должны сдать организаторам при входе в зал проведения общего сбора.
Чтобы быть уверенными в том, что кворум действительно состоялся, используют листы регистрации. Эти листы нужно подготовить заранее.
Голосование можно организовать, раздав участникам бланки для заполнения (листы голосования). Это удобно, если обсуждается несколько вопросов. Если вопросов 1-2, можно проводить голосование, предложив поднять руки «за» или «против» обсуждаемого предложения. Решения принимаются большинством голосов.
Чтобы решить, как будет формироваться фонд на капитальный ремонт, реконструкцию здания и другое, требуется две трети голосов.
Общее собрание членов ЖСК
Деятельность ЖСК осуществляется с учетом положений его устава, Жилищного и Гражданского кодекса, а также ФЗ-215. Общее собрание членов кооператива является инструментом для координирования важнейших вопросов, связанных с функционированием или строительством многоквартирного дома. Это прописано в ст. 44 Жилищного кодекса.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
- Москва .
- Санкт-Петербург .
Или на сайте. Это быстро и бесплатно!
Согласно ст. 117 Жилищного кодекса, собрание участников или пайщиков является высшим органом управления ЖСК. Оно созывается в порядке, который определен уставом общества, если в кооперативе менее 50 участников.