Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кредит без штампа. Чем опасна ипотека в гражданском браке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы
Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.
Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.
В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:
- сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
- необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
- ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
- невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).
Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.
За консультацией обратилась Юлия Д., которая проживает с молодым человеком много лет «без росписи» в ЗАГСе. Молодые люди решили приобрести квартиру в ипотеку, но столкнулись с отказом из кредитной организации.
Им объяснили, что банк не привлекает созаемщиков, поэтому договор долевого участия в покупке квартиры оформить невозможно. Предложили, чтобы сожители между собой согласовали: кто будет главным плательщиком ипотечного кредита. Посовещавшись, они решили, что им станет молодой человек.
Однако, девушку смущает тот факт, что она дала согласие вкладываться как в первоначальный взнос, так и частично оплачивать ежемесячные платежи.
Вопрос: Юлию интересует: как юридически грамотно оформить долевое участие в покупке жилья, и не возникнут ли проблемы при разделе имущества, если вдруг возникнет такая необходимость? Обязательно ли нужно документы оформить до заключения с банком кредитного договора или можно сделать это уже после?
Ответ: Прежде всего, девушке и ее молодому человеку между собой нужно составить договор создания совместной собственности. В нем следует подробно расписать: кто и какую денежную сумму вкладывает в первоначальный взнос на покупку квартиры, а также — кто и в каких долях будет оплачивать ежемесячные ипотечные платежи. Не лишним будет указать: какая доля недвижимости будет принадлежать каждому из них после полного погашения ипотечного кредита.
Лучше всего обратиться к специалистам, которые грамотно и в соответствии с нормами законов составят требуемый договор, затем его следует удостоверить нотариально.
Как происходит раздел ипотечного имущества?
Проблемы с разделом ипотечной квартиры в гражданском браке возникают тогда, когда пара решила расстаться до окончания возложенных на нее кредитных обязательств. В этом случае существует несколько вариантов развития событий.
Если жилищная ссуда оформлена на двоих:
- Недвижимость делится согласно долям, прописанным в договоре;
- Бывшие супруги продолжают вносить взносы, а после закрытия ипотеки поступают с квартирой на свое усмотрение (продают, сдают в аренду, дарят и т. д.);
- Жилищная ссуда переоформляется на одного собственника – он и будет погашать всю оставшуюся сумму. Подобные изменение возможны только с разрешения всех участников соглашения. Дают ли банки безоговорочное согласие на проведение данной операции? К сожалению, финансовая организация вправе отказать клиенту, если он имеет недостаточно высокий уровень доходов или не соответствует другим важным требованиям;
- Реализация обремененного жилья третьим лицам – позволяет погасить ипотеку «одним махом».
Условия заключения договора
Ипотечные программы действуют во всех российских банках. Каждая кредитная организация устанавливает свои требования (процентные ставки, сроки, максимальные суммы) к ипотечному кредиту для физических лиц. Однако общими условиями заключения договора на ипотечное приобретение недвижимости для лиц, не состоящих в законном браке, являются:
- внесение определенной суммы денежных средств в уплату первоначального взноса по кредиту;
- предоставление пакета документов, подтверждающих возможности заемщиков расплачиваться по финансовым обязательствам;
- предоставление пакета документов, дополнительно установленных банком.
Ипотека в гражданском браке имеет «две стороны», так как для неофициальных супругов существует множество подводных камней, но и положительные стороны тоже можно выделить.
Итак, какие плюсы можно выявить в приобретении квартиры в гражданском браке:
- одинаковые условия кредитовая для расписанных в загсе и не расписанных супругов;
- оформление ипотеки доступно в любом из банков России;
- главным критерием для банка является не штамп в паспорте, платежеспособность;
- возможность долевой собственности.
Минусы:
- невозможность оформление ипотечного кредита на льготной основе или по программе «Молодая семья»;
- пара не получит субсидий;
- риски потери имущества при расторжении отношений, связанные с их неформальной основой.
Особенности получения ипотеки в гражданском браке
Отсутствие в паспорте печати о браке в настоящее время не является для банков ключевым фактором. Кредитору больше всего важно платежеспособен клиент или нет. Поэтому проживающие вместе люди могут получить жилищный займ, но не могут получить льготные условия и дотации государства.
Одной из таких форм поддержки является программа «Молодая семья». Одним из главных условий для участия в ней является нахождение пары в зарегистрированном браке.
Еще одним недостатком покупки квартиры на заемные средства в гражданском браке – при расставании недвижимость достанется тому, на кого она зарегистрирована. Это значит, что купленная квартира останется у того супруга, с кем банк заключил договор на ипотеку.
Чтобы застраховать себя от потери вложений необходимо сохранять все документы об оплате. К примеру если жилье оформлено на имя женщины, то при наличии квитанций о внесении платежей по ипотеке мужчина по решению суда может получить долю в квартире.
Квартира приобретена до регистрации в ЗАГСе, кредит выплачен в браке
В судебной практике по бракоразводным процессам множество различных примеров. Из-за различия в мельчайших деталях суд может вынести абсолютно разные решения по аналогичным делам.
Если квартира приобретена заемщиком до свадьбы, а после кредит погашался исключительно из собственных средств, в связи с тем, что жена находилась в декретном отпуске, суд признает за супругой право на половину имущества. С момента регистрации брака деньги, выплачиваемые по ипотеке, считаются общим бюджетом семьи.
Однако на окончательное решение по разделу ипотечной квартиры при разводе влияют:
- наличие общих родных или усыновленных детей;
- уровень доходов супругов;
- позиция кредитной организации;
- обстоятельства места жительства детей после развода.
Если квартира приобретена одним из супругов самостоятельно, а ипотека до вступления в брак полностью погашена, то имущество является личной собственностью и не подлежит разделу.
Муж с женой самостоятельно определяют, как будут строиться имущественные отношения после развода. При возникновении споров семейная пара вправе обратиться к букве закона или к брачному договору, имеющему полноценную юридическую силу.
Гражданский брак и ипотека: тонкие нюансы оформления
Правовой статус так называемого «гражданского» брака сегодня беспокоит очень и очень многих соотечественников.
По данным «Левада-Центра», в 2008 году в российской столице более 20% молодых пар в возрасте от 25 до 29 лет вели совместное хозяйство, не узаконив свои отношения.
И вряд ли эта ситуация в ближайшее время изменится: за последние 20 лет общее число россиян, когда-либо состоявших в браке, снизилось с 65,3% до 57,2%.
По статистике, процент разводов в России составляет около 80%, то есть распадаются 8 браков из 10. Относительно «гражданского брака» такой статистики не ведется, но, учитывая отсутствие официальных взаимных обязанностей, доля расставаний пар будет гораздо выше.
- Но решать жилищный вопрос приходится всем — и тем, кто состоит в «официальном» браке, и «незарегистрированным» сожителям.
- Если на заре ипотеки (федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят еще в 1998 году) представители банков категорически отказывались предоставлять займы гражданам, официально не оформившим отношения в ЗАГСе, то теперь вопросов обычно не возникает.
- Во избежание возможных споров в будущем, советуем оформлять квартиру в собственность каждого из «гражданских» супругов в равных долях (или в иных долях), а также становится созаемщиками по ипотечному кредиту.
- Что делать при расставании
По закону, факт сожительства не порождает юридических последствий. Однако ведение общего хозяйства и совместные расходы (в том числе на ипотеку), по сути, практически идентичны семейным отношениям. Единственное «но»: все расходы каждой из сторон такого «брака» должны быть подтверждены документально.
- При этом нужно иметь в виду, что Семейный кодекс РФ устанавливает правило, согласно которому совместная собственность супругов возникает только после официальной регистрации брака.
- В ситуации с сожителями невозможно применить норму о разделе общего имущества супругов, к которому относилось бы жилье, приобретенное одним из них по договору ипотеки.
- В случае, если при прекращении «гражданских» отношений не удается достичь согласия о добровольном разделе имущества, необходимо обратиться в суд с иском о признании права на долю в праве собственности.
- Право на совместно нажитое имущество
- Главную сложность при рассмотрении иска об определении доли каждого лица и разделении имущества (в данном случае ― жилья, приобретенного по договору ипотеки), представляет процесс установления конкретных сумм расходов, которые нёс созаемщик по договору ипотеки.
- В период совместной жизни мужчина и женщина редко задумываются о письменной фиксации денежных сумм, внесенных в оплату обязательств другого сожителя (квартплата, участие в приобретении дорогостоящей техники и автотранспорта, расходы по договору ипотеки и др.)
При судебном рассмотрении такого спора бывший сожитель обязан доказать, что между «гражданскими» супругами в период их совместного проживания имелась прямая договоренность о приобретении недвижимости в общую долевую собственность. В качестве таких доказательств суд обычно принимает документы, подтверждающие вложение личных средств в покупку жилья и их точный размер.
В противном случае недвижимое имущество останется в собственности того из супругов, на чье имя оно оформлено.
Так, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда (дело № 33-1268/2010) было оставлено в силе судебное решение, согласно которому фактические семейные отношения и ведение общего хозяйства с собственником квартиры не были признаны основанием для возникновения общей собственности на квартиру.
Как разделить ипотеку при разводе. А всегда поровну? А в гражданском браке? — Справочник Недвижимости
Ипотека в гражданском браке
Гражданским браком в России называют незарегистрированные официально отношения. Юридически такого понятия в нашей стране не существует, никакими законами оно не регулируется.
Ипотеку нередко берут и в незарегистрированных отношениях. Как правило, в этом случае кредит оформляется на одного из гражданских супругов, а по факту выплачивать ипотеку могут оба.
По умолчанию государство будет считать квартиру принадлежащей тому, на кого она была оформлена: понятия совместной собственности для таких отношений в законе нет.
В случае разрыва тот партнёр, на кого ипотека не была оформлена, но кто исправно за неё платил, должен доказать законность своих притязаний на квартиру в суде. Это возможно — подтверждением могут стать банковские переводы, чеки, показания свидетелей и т. д. Но очень сложно.
Гораздо безопаснее для фактических супругов выступить созаёмщиками по кредиту, чтобы после полного погашения займа каждый из них получил свою долю в квартире.
На каких условиях выдается ипотечное кредитование?
При оформлении ипотеки в рассматриваемом нами союзе следует не забывать о таком факте: Семейный кодекс никак не рассматривает совместное имущество гражданских супругов.
Термин «совместная собственность» применим исключительно к официальным мужьям и женам. Так что данное законодательное положение раздел совместной собственности сожителей регулировать не может никак.
С одним единственным отличием: все затраты сожителей должны иметь документальное подтверждение.
Очень жаль, но в период совместного проживания партнеры крайне редко в письменной форме отражают финансы, вносимые в погашение тех или иных обязанностей. То есть, не фиксируют оплату квартплаты, ипотечных платежей, покупку дорогой мебели и техники и так далее.
В конечном счете, если такие отношения завершаются, а найти компромиссное решение о разделе совместной собственности не выходит, требуется подавать исковое заявление в судебный орган – чтобы признали право на собственность в долях.
Когда суд будет изучать такое дело, экс-партнер должен представить доказательство, что во время совместной жизни с другим человеком он договорился с ним купить жилье в общих долях.
Документация – подтверждение точной суммы инвестирования личных финансов в приобретение квартиры, может считаться доказательством для судебного органа.
Если таких документов нет, жилье перейдет тому партнеру, на которого его оформляли изначально.
Как происходит раздел общего имущества
При разводе режим совместно нажитого прекращает свое действие, потому супруги, руководствуясь ст. 38 СК, могут настаивать на разделе общей собственности. Закон определяет их доли в этом имуществе как равные. Однако когда речь идет об ипотечной квартире, которая изначально не включена в общую собственность, то однозначно говорить о размере подлежащих выделу каждому супругу долей нельзя.
Пункт 2 ст. 38 СК позволяет супругам заключить соглашение и разделить доли в ипотечном имуществе в той пропорции, в которой они посчитают нужным. Если достигнуть соглашения не удалось, раздел следует производить через суд, предварительно внеся ходатайство о включении ипотечной квартиры (или части) в общую собственность.
Проще говоря, если квартира обошлась в 3 млн рублей, а после вступления в брак были внесены платежи на 1 млн рублей, то «совместно нажитой» можно считать лишь ⅓ от квартиры, то есть каждому по ⅙.
Позиция законодательства и политика кредитных учреждений
С точки зрения Семейного кодекса, понятия незарегистрированного гражданского брака не существует. Закон признает лишь официально оформленные отношения, то есть брак, заключенный в органах ЗАГС. Назвать сожительство браком, пусть даже гражданским, можно с натяжкой, следовательно, и юридические последствия вступления в подобные отношения будут минимальными.
Например, гражданский супруг не вправе претендовать на часть наследства умершего сожителя или долю в совместно нажитом имуществе. Последнюю, правда, отсудить можно, но для этого придется приложить немало усилий, в частности доказать факт совместного проживания и приобретения имущества на общие средства.
Несмотря на то, что большинство банковских ипотечных продуктов ориентировано на семейных заемщиков, а гражданские пары супругами не являются, кредитные организации все же учитывают эту особенность современного общества. В анкетах подавляющего числа кредитных организаций имеется строка под названием «семейное положение», в которой можно указать реальное положение дел, то есть уведомить кредитора о том, что вы состоите в гражданском браке. Впоследствии при рассмотрении заявки специалисты будут учитывать данный факт и принимать решение, основываясь на том, что помимо заявителя, в его семье кто-то еще имеет доход.
Можно ли взять ипотеку в гражданском браке?
Изначально люди неправильно трактуют понятие «гражданский брак», считая, что здесь подразумевается совместное проживание без регистрации отношений в ЗАГСе. Точно так же считали и жители Российской империи, но сейчас под таким браком следует понимать супружество, зарегистрированное в соответствующем органе, и это отражается в ряде источников, в т.ч. и законодательных.
Говоря про привычное для многих понимание гражданского брака следует отметить, что фактически при совместном проживании люди друг другу по закону никем не приходятся, поэтому с юридической точки зрения у них нет обязательств. Отсюда возникает закономерный вопрос: возможна ли ипотека в гражданском браке?
Ответ на этот вопрос положительный, но при соблюдении нескольких условий:
- Жилищный заем оформляет на себя один из «супругов», второй же в сделке не участвует. Как правило, долговые обязательства берут люди с наибольшим заработком. Вторая половина при этом претендовать на имущество не сможет, т.к. по закону оно не является совместно нажитым – нет штампа в паспорте.
- Супруги являются созаемщиками. В этом случае при рассмотрении заявки учитывается совокупный доход, а недвижимость оформляется в долевую собственность. В случае расставания каждый из созаемщиков сможет проживать в жилье или продать свою долю, но с учетом того, что другой владелец считается первоочередным покупателем, и перед продажей его обязательно нужно об этом уведомить.
Некоторые банки допускают покупку квартиры в гражданском браке в ипотеку, вводя соответствующие программы, созданные специально для тех, кто не зарегистрировал отношения. Ключевой особенностью займа здесь является обязательное предоставление созаемщика – им может выступать второй супруг.
Правовые нюансы, которые нужно учитывать: как себя обезопасить?
Учитывая статистику разводов среди пар, официально зарегистрировавших свои отношения, можно сделать выводы о вероятности подобного исхода в отношениях сожителей. Основная проблема гражданских отношений состоит в отсутствии обязанностей партнеров в отношении друг друга. Потому сожителям нужно помнить о рисках, связанных с разделом благ, защищать свои права и отстаивать интересы всеми возможным способами.
Важно! Для обеспечения гарантии сохранения за собой части ипотечного жилья необходимо со всей серьезностью отнестись к составлению кредитного договора. Для этого лучше воспользоваться помощью высококвалифицированного юриста. Он поможет правильно составить документ купли-продажи и учесть в нем все важные моменты.