Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В нем вы можете прописать все имущественные последствия развода, зафиксировать доли, условия передачи квартиры одному из супругов или решение о продаже недвижимости с обременением и распределении вырученных денег.
Что необходимо для изменения состава созаемщиков
Прежде всего изменение состава созаемщиков возможно только с согласия банка.
Что нужно сделать?
- Получите перечень необходимых документов, который подходит под вашу ситуацию.
- Соберите пакет документов, заполните заявление и заявление-анкету.
- Подберите необходимый шаблон договора и согласуйте его с нотариусом, который после получения согласия банка будет удостоверять сделку.
- Подайте заявку на замену/вывод созаемщика в Домклик, при необходимости внесите корректировки.
- После получения положительного ответа банка свяжитесь с нотариусом и договоритесь о дате удостоверении сделки.
- Ожидайте регистрации договора, после подпишите в банке дополнительные соглашения к кредитному договору.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Где оформляется брачный договор для ипотеки?
Правила заключения брачного договора закреплены в статье 41 СК РФ. Здесь говорится, что документ можно подготовить до заключения брака или в любое время после официальной регистрации отношений. Если контракт для ипотеки был составлен до вступления женщины и мужчины в официальный союз, документ приобретет законную силу после официальной фиксации правоотношений. Оформлять документы необходимо строго в письменной форме. Бумага приобретает юридическую силу только после нотариального удостоверения. Это значит, что сторонам в обязательном порядке потребуется посетить нотариуса. Брачный договор для ипотеки можно составить самостоятельно или привлечь к процедуре профессионального юриста. Выбор способа зависит от удобства участников правоотношений.
ВАЖНО
Если брачный договор оформляется специально для ипотеки, в первую очередь потребуется посетить банк. Здесь можно получить готовый образец контракта. Дополнительно стороны смогут уведомить организацию о принятом решении.
Стоимость брачного ипотечного договора у нотариуса
С преимуществами брачного договора мы разобрались, теперь осталось выяснить, во сколько он нам обойдется. Итак, просто заверить договор у нотариуса в 2021 году обойдется всего 500 рублей (статья 334 НК РФ). Но такая цена приемлема для тех клиентов, кто обратился в нотариальную контору уже с готовым составленным контрактом. А если вы нуждаетесь еще в составлении договора, тогда такая услуга может вам обойтись около 5000 рублей. Все зависит от сложности и технических нюансов составления. В отдельных случаях цена может доходить до 10 000 рублей, поэтому уточняйте этот момент предварительно на консультации. Что касается внесения изменений в будущем, то корректировка отдельных пунктов может обойтись от 3000 до 5000 рублей.
На основе всего вышесказанного хочется сделать вывод, что брачный договор может решить множество вопросов, с которыми вы столкнетесь в период брака или после развода. Сегодня заключение контракта — это вовсе не возможность что-то выгадать или обмануть, это верный путь справедливо решить материальные вопросы, которые могут не только стать поводом для конфликта, но и привести к судебным разбирательствам.
Особенности БД при оформлении жилищного займа до регистрации брака
Имущество, приобретенное до заключения брака, является личной собственностью того, кто его купил. Поэтому, вступая в семейный союз с человеком, выплачивающим ипотеку и принимая участие в погашении долга, следует понимать, что получение прав на недвижимость в случае развода возможно только по личному желанию заемщика либо согласно судебному решению. Во втором случае необходимо документальное подтверждение своих платежей.
Заключение брачного соглашения в подобной ситуации позволяет прописать отдельные условия, регулирующие права и обязательства каждой стороны.
Например:
- заемщик сам погашает долг и в случае прекращения брачных отношений получает единоличные права на жилплощадь, что не даст второй стороне заявить свои притязания даже если она способствовала оплате займа и может это документально подтвердить;
- супруги устанавливают обязательство о совместной выплате долга и определяют части, причитающиеся каждой стороне в случае расторжения союза.
Для чего необходим брачный договор при ипотеке?
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.
В брачном контракте вы также можете отразить имущественные права детей после развода и сохранение личной собственности. Однако он ни в коем случае не должен иметь пункты о воспитании детей либо незаконно ограничивать права одного из супругов.
Итак, понимая суть контракта и возможность справедливо разделить имущество, согласно вложенным в него средствам, многие супружеские пары уже давно используют такой тип договорных отношений, особенно если они планируют покупку квартиры в кредит или уже ее имеют. Учитывая множество сложностей с ипотекой и ее разделом после развода, в брачном договоре вы сможете указать любые пожелания. Кроме того, удобством брачного договора при ипотеке является возможность вносить в него изменения или расторгнуть на любом этапе семейной жизни, так же, как и заключить.
Распределение ипотечного долга между супругами
При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:
- Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
- Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
- Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.
Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.
Как составить брачный договор при оформлении ипотеки
Люди, которые никогда не сталкивались с подобными документами, должны обратиться к опытному юристу, который учтет мнения и пожелания обеих сторон и реализует их в правильном виде на бумаге, соблюдая требования законодательства. Если же супруги решили самостоятельно разработать текст договора, то в нем следует отразить:
- кто является заемщиком по кредиту;
- кому будет принадлежать право собственности после выплаты ипотеки;
- предусмотрена ли выплата компенсации, если собственником квартиры станет только 1 супруг;
- из чьих средств будет совершаться первый взнос по ипотеке – если вносят деньги оба супруга, то в каких долях (в процентах);
- как будут совершаться регулярные платежи – по кредиту, за ЖКУ, прочие выплаты;
- источники финансирования, в том числе с определением, какая часть дохода будет покрывать обязательства по ипотеке;
- чем и как отвечает супруг, который не сможет исполнить имущественное обязательство по брачному договору в отношении ипотеки;
- как разделяется ответственность супругов по долговым обязательствам, особенно с учетом непогашенной ипотеки в случае раздела имущества;
- раздел ипотечной квартиры и прочего имущества в случае заявления требования супруга, кредиторов.
Оформление брачного договора при ипотеке требует нотариального удостоверения, поскольку только в этом случае документ приобретет юридическую силу. Если кредит вот-вот будет оформлен, супругам следует также включить в «ипотечную» главу контракта описанию:
- ипотечного имущества (вид недвижимости, адрес и пр. реквизиты, по которым возможно однозначно идентифицировать объект);
- кредитной организации – наименование банка и его адрес;
- договора кредитования – сумма, размер ежемесячного платежа, график платежей и пр.
Это потребуется на случай, если семья приобретет несколько объектов недвижимости по ипотечным договорам. Закон позволяет отдельно прописать права и обязанности по каждому из таких объектов.
Документ, оформленный обязательно в письменном виде, нотариально заверенный, представляет собой соглашение лиц, вступающих в брак, либо супругов для определения имущественных прав, обязанностей при совместной жизни и в случае развода. Брачный договор исключает ситуацию, когда за ипотечную квартиру платили вместе, при разводе по решению суда имущество отходит к одному из супругов. Этот же договор не дает возможности конфисковать имущество за долги у супруга, если оно покупалось за собственные средства без согласия второй половины. На данный момент не все банки требуют заключения брачного договора, но большинство из них выделяют данный пункт как обязательный.
Документ заключается в 3-х экземплярах – по одной для каждого супруга, 1 хранится у нотариуса. При оформлении ипотечного кредита может потребоваться еще один экземпляр, о чем нужно заранее уведомить нотариуса. Предметом договора является имущество – личное и совместно нажитое. Расторгнуть соглашение разрешается в любой момент, но при обоюдном согласии, подтверждении своего решения в письменной форме. Одностороннее прекращение не допускается.
Расторжение договора и признание его недействительным
Согласно действующему законодательству, расторгнуть контракт можно по обоюдному желанию, письменному соглашению двух сторон. В одностороннем порядке происходит аннулирование контракта, если доказано, что вторая сторона не соблюдает условия брачного договора. Если же документ составлялся для получения ипотечного кредита, согласно ст. 46 Семейного Кодекса РФ, заемщик обязан известить кредитора о прекращении действия договора. Если данное условие не соблюдается, заемщик несет личную ответственность перед кредитным учреждением. Банк вправе потребовать досрочного погашения ипотеки, внесения изменений в ипотечный договор. Брачный договор для ипотеки не является 100% гарантией погашения задолженности, но существенно снижает риски неполучения заемных средств.
Чем отличается брачный договор по квартире приобретаемой по ипотеке от стандартного?
Чтобы проанализировать отличия, достаточно ознакомиться со сравнительной таблицей:
| Особенности | Ипотечный | Стандартный |
|---|---|---|
| Какие вопросы затрагивает | Касается только обязательств перед банком и собственности купленной в кредит недвижимости | Охватывает все вопросы имущественного и финансового характера |
| Значение для банка | Повышает гарантию своевременных выплат по ипотеке. Увеличивает шансы на одобрение жилищного займа | Практически не влияет на решение финансового учреждения для одобрения займа, если в документе нет главы об ипотеке и не указаны его реквизиты |
| Раздел имущества и долговых обязательств после развода | Выплачивать долг может любой супруг | Пункт о погашении задолженностей перед банком касаемо конкретной квартире может отсутствовать |
Брачный договор при ипотеке, которая взята во время брака
Супруги вправе зафиксировать в соглашении вариант раздела ипотечного долга и квартиры в любой пропорции. Доли не обязательно будут равными. Учитывается финансовое, социальное положение каждого из супругов и другие факторы, влияющие на платежеспособность. Кроме того, можно выбрать совместную или раздельную собственность.
Банкам больше выгоден вариант, когда в брачном договоре указана раздельная собственность. В этом случае банку проще взыскать оставшуюся часть задолженности по ипотеке, если случится развод.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Кредиторы настаивают на раздельной собственности и даже могут требовать, чтобы один из супругов отказался от приобретаемого жилья перед ипотекой. Банк может не дать ипотеку, если не согласиться на его условия. Почему банк может требовать вывести одного из супругов из ипотечного договора, мы уже говорили выше.
Если брачный договор был составлен до ипотеки, банк необходимо известить об этом. Потребуется составить дополнительное соглашение. В нем указывают права и обязанности супругов по ипотеке при возможном разводе.
Всегда ли нужен БД при ипотечном кредитовании
Перед тем как составить брачный договор на ипотечную квартиру, стоит разобраться, всегда ли требуется эта процедура. Чаще всего крупные банки выдвигают требование, чтобы супруги перед взятием ипотеки составили брачный договор. Прежде всего так делают крупные финансовые организации. Одна из главных задач подобной процедуры — защита интересов кредитора, так как при разводе супруги могут перестать платить по ипотеке, делить между собой долговые обязательства или вовсе стать неплатёжеспособными.
Брачное соглашение же распределяет права на совместное имущество между супругами, а также на долговые обязательства. При оформлении ипотеки муж и жена должны предоставить оригинал составленного соглашения. Если условия БД не подходят банку, он может попросить внести изменения в брачный договор при ипотеке. Эти действия являются полностью законными. Если документ был составлен уже после взятия квартиры, то банк может через суд аннулировать действие договора, если его условия будут неподобающими для сотрудничества.