Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Как составить акт о недостатках
После осмотра квартиры, подъезда и придомовой территории составьте смотровой лист — документ, где будут зафиксированы все недочеты. В верхней части бумаги поставьте дату, укажите адрес объекта. Подробно опишите то, что, по вашему мнению, застройщик должен исправить своими силами. Подпись представителя компании означает его согласие с замечаниями. Сделайте ксерокопию, оригинал оставьте себе, а второй экземпляр передайте застройщику.
СПРАВКА:
| Если дефекты не устранят, вы сможете подать иск в суд и приложить документ. |
Акт приема-передачи квартиры в новостройке: основные положения
В законодательстве Российской Федерации четко регламентируются любые юридически значимые процедуры, это же относится и к приемке квартиры в новостройке. Здесь задействован ряд законодательных актов.
Любые сделки с недвижимым имуществом оформляются при наличии акта приема-передачи и договора купли-продажи.
В некоторых случаях акт может быть частью договора, исключение составляет покупка недвижимости в новостройке, когда этот документ составляется отдельно.
Ряд федеральных законов также регламентирует порядок действий при покупке новостройки. Например, прием жилплощади в доме после окончания строительства должен осуществляться в срок до 7-ми дней. Однако фактически процедура на вполне законных основаниях может растянуться до полугода ввиду всевозможных бюрократических затруднений.
Кроме того, при регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.
С юридической стороны эта процедура не должна вызывать особых сложностей, однако некоторые нюансы все же имеются.
Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.
Кроме того, важно удостовериться, что дом имеет официально зарегистрированный почтовый адрес. Отсутствие данных подтверждений ставит под сомнение законность совершаемой сделки. Если же документация присутствует, можно переходить к процедуре проверки приобретаемого имущества.
В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.
Любые выявленные в ходе осмотра дефекты должны быть задокументированы.
Оформляется лист осмотра с указанием в нем всех пунктов, не соответствующих заявлениям застройщика. Сюда могут входить:
Перечисленные несоответствия должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки, после чего прием жилья производится снова.
В крайнем случае, если по каким-то причинам подписать акт нужно как можно быстрее, лист с недочетами и сроками их устранения необходимо приложить к документу.
Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика. Во-первых, поскольку фактической передачи квартиры не было, дольщик имеет право обратиться с иском в суд. Кроме того, при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление и т.д.), при которых пострадает приобретаемое имущество, ответственность за его ремонт и восстановление будет нести на себе застройщик, поскольку пока именно он является собственником жилья. Если же при этом пострадали третьи лица, например, соседи, возмещение ущерба будет также возложено на плечи фактического владельца, то есть строительной компании.
Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке
Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:
Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:
Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).
Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.
Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.
Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:
Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.
Получение налогового вычета
Налоговый вычет позволяет компенсировать часть затрат на покупку жилья. Направить документы в ИФНС на его получение возможно на следующий год после регистрации права собственности: например, если вы купили объект в 2022 году, оформлять вычет нужно в 2023. Покупатель может оформить основной вычет или на проценты по кредиту, если жильё приобреталось в ипотеку. Их можно получить по отдельности или одновременно. Если квартиру приобрели супруги, возможно получение вычета каждым из них.
Величина основного вычета зависит от размера внесённого НДФЛ и затрат на покупку. Вам вернут 13% от цены квартиры до 2 млн рублей, предельная сумма — 260 000 рублей (13% от 2 млн).
При приобретении жилья в ипотеку можно также рассчитывать на вычет за проценты. При расчёте суммы учитывают все оплаченные ипотечные проценты — до 3 млн рублей. Предельная величина вычета — 390 000 рублей. Для кредитов, оформленных до 01.01.2014, максимума нет, то есть возврату подлежат 13% от всех оплаченных процентов.
Получить вычет можно напрямую через ИФНС или через нанимателя. В первом случае рассчитанная к возврату сумма перечисляется на счёт налогоплательщика, во втором наниматель прекращает удерживать НДФЛ из заработка сотрудника до тех пор, пока вычет не будет выплачен. Оформить вычет через работодателя допускается в тот же год, когда куплен объект.
При каких недостатках нельзя подписывать акт
Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.
Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.
К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.
Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).
Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.
Когда подписывается акт приема-передачи в новостройке
Подписывается документ после того, как:
- Дом построен, и застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
*Обязательно запросите копии этих документов, когда приедете на приемку квартиры. - Дольщик получил официальное приглашение на осмотр квартиры — заказное письмо по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (или личное вручение под расписку).
- Дольщик сверил все документы, осмотрел квартиру и не обнаружил никаких недостатков.
| Обратите внимание! Подтвердить свое намерение осмотреть квартиру необходимо в течение 7 дней после получения приглашения на приемку (если в ДДУ не указан иной срок). И в течение 2 месяцев после этого явиться на осмотр квартиры. Если этого не произойдет, застройщик имеет полное право подписать акт приемки-передачи в одностороннем порядке. |
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Наличие недостатков – не повод для отказа от приемки квартиры (мнение судов трех инстанций)
При первичном осмотре квартиры дольщики обнаружили недостатки (некоторые из которых были существенными) и просили застройщика их устранить.
В ходе повторного осмотра квартиры выявлено частичное устранение недостатков. В связи с этим застройщику была вручена претензия, в которой были перечислены неустраненные недостатки, содержалось требование составить соответствующий акт, а также было указано на отказ от подписания передаточного акта до устранения всех недостатков и высказано предложение провести независимую строительную экспертизу квартиры.
Застройщик оставил претензию без удовлетворения. А спустя две недели после вручения претензии дольщики получили от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры. Считая свои права нарушенными, они обратились в суд с требованием признать неисполненными обязательства застройщика по ДДУ, а также обязать застройщика:
-
составить акт несоответствия квартиры установленным требованиям;
-
не чинить препятствий в проведении экспертизы;
-
передать по передаточному акту квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.
Три судебные инстанции последовательно отказали в удовлетворении исковых требований дольщиков.
Разрешая спор, судьи исходили из следующего.
Действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника принять квартиру по акту приема-передачи, составив при наличии оснований протокол разногласий.
Выявление недостатков не препятствует участнику:
-
принять квартиру, включив в акт перечень этих недостатков;
-
зарегистрировать право собственности на квартиру, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
Оценив выявленные недостатки, судьи указали, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.
С учетом изложенного было решено, что застройщик исполнил свои обязательства по ДДУ.
Дольщики вправе не подписывать акт приемки до устранения всех недостатков (позиция ВС РФ)
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 сделала вывод, что судьи нижестоящих инстанций допустили ошибку.
Часть 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обязывают застройщика передать участнику квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если квартира создана с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
-
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-
соразмерного уменьшения цены договора;
-
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
Составление акта осмотра
Акт осмотра (или дефектный акт) – это документ, в котором зафиксированы все недостатки и недочеты, обнаруженные в ходе проверки. На его основании может быть принято решение о проведении ремонтных и восстановительных работ силами застройщика. Строительная компания должна принять документ, даже если не согласна с претензиями и требованиями. А правоту той или другой стороны устанавливает независимый эксперт.
В идеале образец дефектного акта должен предоставить представитель застройщика. Но часто это условие не соблюдается. В таких случаях документ составляется в свободной форме. Он обязательно должен содержать такие данные:
- адрес объекта недвижимости;
- основания для составления дефектного акта;
- список недостатков;
- срок устранения недочетов;
- подпись дольщика и застройщика.
Документ оформляется в двух экземплярах: один для покупателя, второй – для девелопера. После подписания дефектного акта обеими сторонами его иногда его направляют независимому эксперту.
Застройщик обязательно должен провести ремонтные работы, если в квартире не соблюдены такие нормы:
- неровные стены, максимально допустимое отклонение – 3 мм на 1 м;
- наличие трещин и шероховатостей на поверхностях, отделанных финишной штукатуркой (наличие таких дефектов свидетельствует о применении низкокачественных материалов или нарушении строительных норм);
- несущие конструкции имеют видимые зазоры;
- откосы и прочие углы стен и поверхностей не 90 градусов.
Если вместе с квартирой покупаете и другие объекты недвижимости (гараж, бассейн, место на парковке), не забудьте осмотреть и их. Все записи должны быть максимально детальными, чтобы потом у эксперта и застройщика не возникало сомнений и разногласий.
Покупатели не проверяют места общественного назначения. Приемка подъездов, холлов и других объектов такого типа – это компетенция специальной комиссии.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Наказание за уклонение от подписания акта
Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.
Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).