Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поможем выгодно сдать квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Столица привлекает людей из ближайших и дальних регионов, потому что здесь высокооплачиваемая работа, тысячи предприятий и организаций, учебных заведений, курсов для повышения квалификации и личностного роста. Естественно, у каждого приезжающего возникает насущная проблема – как найти квартиру в аренду в Москве.
Кто имеет право сдавать квартиру
- Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
- Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
- Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
- Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.
Как сдать квартиру без посредников в Москве
Ошибка, приводящая к проблемам:
Встречаются еще арендодатели, которые занимаются сдачей жилья в Москве сами, без помощи агента. Отсюда приходится дополнительно решать массу вопросов и разбираться в новых темах. Приводим перечень дел, с которыми предстоит столкнуться собственнику в случае самостоятельной сдачи квартиры в аренду:
1Подготовить квартиру2Составить объявление3Разместить рекламу4Отвечать на звонки5Показывать квартиру6Составлять договор
- Подготовить квартиру. Для того чтобы сдать объект по желаемой цене, необходимо привести квартиру в полный порядок: сделать при необходимости минимальный косметический ремонт, генеральную уборку и фотографии, отражающие достоинства помещений и района.
- Составить объявление. В описании квартиру нужно представить с преимущественной стороны — зацепить внимание на фоне тысяч аналогичных предложений, чтобы нужный клиент быстро отреагировал и позвонил.
- Опубликовать рекламу. Специализированные рекламные площадки взимают плату. Также важно знать, какие источники собирают целевую аудиторию, чтобы не упустить время, выгодного квартиросъёмщика и дополнительный доход.
- Принимать звонки. Собственнику придётся отвлекаться от рабочих обязанностей, пренебрегать отдыхом, чтобы рассказывать одно и то же и задавать однотипные вопросы. А пропуск звонка, либо нежелание ответить – это риск упустить выгодного жильца.
- Показывать объект. Здесь сложностей больше. Как правило, квартиру смотрят в вечернее время и выходные дни. То есть, стоит забыть о личных планах. Кроме того, не имея опыта в сдаче квартиры в Москве, сделать это быстро получается не сразу.
- Составить договор. Большинство владельцев берут шаблонный договор найма из интернета и не догадываются, что таким образом работают против себя. При таком формальном подходе не учитываются права и интересы сторон, формулировки размыты, в то время как для каждого объекта аренды должен составляться персональный договор.
Объективно говоря, у собственников нет времени, чтобы решать вопросы, связанные со сдачей жилья: правильно подготовить квартиру, сделать привлекательную рекламу, отобрать подходящего кандидата и правильно оформить договор найма. В итоге упускаются существенные детали, происходит необоснованное снижение цены или квартира в Москве сдаётся проблемным жильцам. Часто происходят ситуации, когда арендатор съезжает через пару месяцев и приходится искать нового. Но этого может не быть, если сотрудничать с агентством недвижимости «sdat-kvartiru».
Почему лучше сдать квартиру через агентство
- Комиссия 0%. Хозяин квартиры не платит ничего! Услуги агентства оплачивает арендатор.
- Максимально дорого. Мы проведем анализ рынка аренды в районе и предложим максимально возможную стоимость.
- Быстрый срок сдачи. Квартира может быть сдана в день обращения! У нас большое количество потенциальных нанимателей. Средний срок – неделя.
- Только проверенные наниматели. Мы подбираем жильцов с строгим соответствием с согласованным с Вами «портретом арендатора».
- Нам доверяют! 95% наших клиентов в Москве и Московской области обращаются к нам повторно.
- Юридическая поддержка. Подготовим договор, акт приема-передачи и прочие необходимые документы, надежные с юридической стороны.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Вариант 2. Сдать квартиру с помощью управляющего за процент.
По сути, вы передаете квартиру в управление, ключи также передаются управляющему. Все права на жилье, в том числе посещать его, – у вас остаются.
Плюсы: вы снимаете с себя все заботы. Поиск жильцов, их отбор, заключение договоров, контроль всех платежей, мелкий ремонт, контроль за сохранностью имущества. Все это больше не ваши заботы. Серьезные агентства находятся на связи 24/7, чтобы быть готовыми выехать по адресу в случае каких-либо проблем.
Минусы: вы платите каждый месяц процент. Как правило, это 10% от арендной платы жильца.
Рекомендации: есть фраза «дьявол живет в деталях». Обязательно тщательно изучите репутацию агентства и время работы на рынке. Ведь вы доверяете не просто поиск жильца, а, по сути, ваше имущество. Внимательно изучите договор, который будет заключен с вами и который будет заключен с жильцами. Если в договоре есть противоречия или он не подробный, то это означает, что управляющий работает поверхностно и не утруждается деталями. Изучите ваши права посещать жилье и связываться с жильцами, порядок расторжения договора, порядок начислений. Спросите, как управляющий решает вопрос со съехавшими должниками, есть ли у него судебная практика. Отдайте предпочтение тем фирмам, которые сконцентрированы на таком способе работы и не занимаются другой деятельностью.
Наша компания работает именно таким способом. Надеемся, это не повлияло на объективность настоящей статьи)).
Вариант 3. Сдать квартиру агентству по фиксированной цене.
Способ схожий с вариантом 2, только Агентство оплачивает вам фиксированный взнос (ниже рыночного) вне зависимости от того сдается жилье или нет. Чаще такой способ используется при посуточной сдаче квартиры.
Плюсы: вы получаете стабильный доход. Есть жильцы или нет — все это может не волновать. Все вопросы в данном случае решаются агентом. Арендная плата, коммунальные платежи, мелкий ремонт – теперь это не ваша заботы.
Минусы: вы получаете доход ниже рыночного, и эта разница может составлять до 50% или квартира может сдаваться посуточно.
Рекомендации: такие же, что и для Варианта 2, только следует убедиться, будет ли квартира сдаваться посуточной, и если да, то готовы ли вы на это. При посуточной аренде возникают более высокие риски для имущества. Проверка жильцов, видео фиксация имущества, обеспечение сделки, судебная работа — как правило, при посуточной аренде этим не заморачиваются. Приемлемый и стабильный платеж может нивелироваться высоким ущербом вашему имуществу или другими проблемами.
| Стоимость месячной аренды | Стоимость услуг |
| до 70.000 рублей | бесплатно |
| 70.001 — 80.000 руб. | 30.000 руб. |
| 80.001 — 120.000 руб | 40.000 руб. |
| 100.001 — 200.000 руб. | 50.000 руб. |
| Свыше 200.000 руб. | 50% от стоимости |
Как быстро сдать квартиру?
«Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать», основываясь на своем личном опыте, мы прекрасно понимаем, почему по определенным квартирам звонят часто, а по другим звонки поступают реже. Причина подчас банальна – это некачественные фотографии объекта, либо же вовсе их полное отсутствие. Что бы избежать таких ситуаций, вне зависимости от стоимости, сдаваемой в аренду квартиры, к каждому клиенту наш специалист выезжает с профессиональным фотоаппаратом с широкоугольным объективом, который наиболее точно дает представление о квартире. Из всех снимков отбираются лучшие, которые попадают в портфолио для дальнейшей презентации потенциальным клиентам.
Сотрудники нашего агентства принимают звонки ежедневно, 7 дней в неделю, с 9 утра и до 10 вечера. Будьте уверены, что ни один звонок от клиентов не будет пропущен, в объявлениях публикуются 2 номера телефон, помимо номера телефона агента, который занимается сдачей квартиры в аренду, и время от времени может быть занят, и не ответит на звонок, в каждом объявлении указывается дежурный номер агентства, который всегда доступен, работает без перерыва и выходных.
Ни один показ не будет сорван. Ситуации, когда человек хочет увидеть квартиру, но агент занят, полностью исключены. Не сомневайтесь, представитель от нашего агентства всегда будет присутствовать во время просмотра, и презентовать квартиру. Пунктуальность – наше кредо.
В случае если квартира, по каким либо причинам не сдается в определенные сроки, наши специалисты проведут анализ сложившейся ситуации и предложат оптимальные варианты решений.
Стоимость аренды квартир по округам Москвы, тыс. руб.
Актуальные цены на аренду жилья по состоянию рынка на сентябрь 2021 года
| Округ | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | 4-комн. | |
| САО | min | 28 | 32 | 38 | 50 |
| max | 85 | 110 | 180 | 190 | |
| СВАО | min | 29 | 32 | 38 | 53 |
| max | 95 | 115 | 165 | 180 | |
| СЗАО | min | 30 | 34 | 40 | 55 |
| max | 100 | 120 | 180 | 190 | |
| ЗАО | min | 30 | 35 | 42 | 55 |
| max | 100 | 160 | 185 | 195 | |
| ЦАО | min | 35 | 40 | 55 | 70 |
| max | 140 | 380 | 400 | 615 | |
| ВАО | min | 26 | 32 | 38 | 43 |
| max | 80 | 100 | 120 | 150 | |
| ЮЗАО | min | 30 | 35 | 45 | 55 |
| max | 110 | 210 | 230 | 260 | |
| ЮАО | min | 27 | 33 | 38 | 48 |
| max | 75 | 110 | 164 | 185 | |
| ЮВАО | min | 27 | 30 | 38 | 45 |
| max | 80 | 100 | 145 | 150 |
Договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается между 2-мя физическими лицами — наймодателем и нанимателем, имеет законную силу, регулируется гражданско-правовым законодательством. При возникновении спорных ситуаций, может служить основанием для иска и доказательством в суде.
Количество проживающих, сроки оплаты, порядок расторжения, реквизиты сторон, опись имущества, условия возврата депозита — обязательные пункты, которые должны быть внесены в соглашение.
Существует распространенное мнение, которое усиленно втирается в умы собственников риэлторами по сдаче квартир, что договор написанный «на коленке» — это гарантия всего чего только возможно, что это лекарство от всех болезней. Ответственно заявляю — Чушь!
Конечно же, в первую очередь, при сдаче квартиры в аренду необходимо задуматься над тем, чтобы ваши взаимоотношения, как собственника с жильцами, были четко регламентированы.
И достигнутые договоренности были зафиксированы не на словах, а отображены письменно в соглашении. И все же договор это не панацея.
Никто не даст гарантию, что наниматели не съедут спустя 2-3 месяца после заселения. Если жильцы захотят съехать — они обязательно съедут. Если они перестают платить, то с договором или без него, никакими клещами деньги из них не вытащишь и никакими цепями ты их не остановишь… Все же, редко кто из собственников решается дать ход документу и «вынести сор из избы». Пуститься во все тяжкие с судебными разбирательствами — не самый лучший способ урегулировать конфликт. Разорвать отношения со старыми жильцами и найти новых — это проще, быстрее и выгоднее.
Но сам факт подписания договора — это не гарантия постоянного дохода и того, что наниматели будут жить в квартире годами, а символ — выражение достигнутых договоренностей об условиях проживания нанимателей в квартире.
В связи с этим обстоятельством, у собственников жилья разное отношение к договору. Но какое отношение таков и результат.
Кто-то из собственников пренебрежительно относится к документу и, сразу после подписания, задвигает договор в дальний ящик, напрочь забывая о нем и о договоренностях, прописанных в соглашении, тем самым косвенно дают понять жильцам о возможности пересмотра условий. Если жильцы увидят такое отношение к договоренностям, что от них можно отступать — они непременно воспользуются этим обстоятельством.
Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.
Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.
Порядок действий:
- Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
- Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
- Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.
Услуги риелторов по аренде недвижимости в Москве
Вам нужно снять квартиру или продать дом? А может быть вы хотите разъехаться или просто сменить жилье и жить в другом городе? Воспользуйтесь помощью риелтора, который профессионально подходит к своей работе и сможет подобрать для вас наилучший вариант. Услуги специалиста по недвижимости помогут вам оперативно выбрать жилье, оформить документально договор, если нужно, и избежать бюрократических проволочек.
Посмотрите анкеты специалистов в Москве. Они готовы проконсультировать вас и найти жилье. Работа агента начинается с выяснения потребностей клиента. Далее предлагаются квартиры или дома, которые будут устраивать потребителя. Риелтор подбирает квартиры по базе, прозванивает объявления. Иногда специалист выезжает на просмотр квартиры. Профессионал сможет проверить документы, дать подсказку. Агент готовит договор, в котором прописывает все ваши права и обязанности. Такой документ в будущем поможет выиграть спор или доказать вашу невиновность.
Вы можете самостоятельно найти несколько вариантов, но у вас не будет возможности оперативно собрать документы, проверить историю жилья и защитить себя с юридической стороны. Для этих целей приглашают агента по недвижимости. Если вы решили воспользоваться услугами риелтора, задайте ему предварительно все вопросы, уточните, как быстро он сможет начать работать. Возможно у него для вас уже есть готовые подходящие адреса. Учитывайте еще те нюансы, что в свободном доступе очень мало объявлений от хозяина. В основном, эта сфера полностью «подчинена» агентам.
Как снимать квартиру без посредников
Многие арендаторы жилья предпочитают снимать квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам агентов. Схема поиска состоит из нескольких этапов:
- Сначала надо найти и изучить предложения от владельцев жилья. В сети есть множество специализированных сайтов, где собственники размещают объявление о сдаче квартиры.
- Связаться с владельцем жилья и договориться о просмотре понравившейся квартиры.
- Проверить документы владельца и права на собственность. После просмотра и предварительной договоренности очень важно убедиться в том, что вас не обманывают.
- Заключить договор с арендодателем и составить акт приема-передачи квартиры.
Достоинства и недостатки услуг риэлтора по снятию недвижимости
Аренда квартиры через агентство имеет свои плюсы и минусы. Несомненным достоинством обращения риэлтору является то, что клиенту не нужно прилагать много усилий для поиска квартиры, но не только это.
- Обычно агентства имеют большие, постоянно пополняемые базы недвижимости, в которой можно без труда найти объект, который максимально удовлетворит требования клиента.
- Риэлторы нацелены на быстрое достижение результата, поэтому уже через 1-3 дня человек сможет заселиться в новое жилье.
- Компании часто заинтересованы в чистоте сделки, поэтому проверяют потенциальных арендодателей и недвижимость.
- Шансов на то, что владелец объекта окажется мошенником и сдаст чужую жилплощадь, практически нет.
- Нет необходимости напрямую общаться с потенциальными арендодателями и договариваться о просмотре объекта, а посмотреть несколько квартир можно в один и тот же день, без перерывов.
- Агентства обычно оказывают дополнительные услуги, например, готовят договор аренды, помогают вести переговоры или «сбавлять» цену.
Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.
Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.
При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.