Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм получения разрешения на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Градплан отражает информацию о земельном участке, в том числе его параметры и действующие ограничения. Конечно, можно заказать план уже после принятия решения о строительстве. Однако в этом случае застройщик лишён дополнительной возможности изучить правовые особенности будущей стройплощадки.
Получается ГПЗУ бесплатно по заявлению в МФЦ, через «Госуслуги» или в местной администрации. Время выдачи около 2-3 недель.
В дополнение к градплану разумно заказать в администрации выписку из ИСОГД. Она отражает, в какую территориальную зону входит надел, какие виды использования доступны и прочие ограничения. Выписка может быть как бесплатной, так и платной – всё зависит от муниципального образования.
После получения ГПЗУ и письма из ИСОГД возможно переходить к следующему пункту.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ — ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Оформление разрешения на строительство представляет собой комплекс мер, направленных на узаконивание будущей постройки. Застройщик передает проектную документацию уполномоченной структуре для проверки на факт соответствия действующим нормам. Результатом оказания услуги является выдача решения или отказ в услуге (должен быть обоснован с учетом законодательных норм). С момента получения разрешения у застройщика появляется право вести строительные (восстановительные) работы. Это касается всех объектов, в том числе нежилых помещений.
Но здесь имеются нюансы. До начала строительных работ важно задуматься о нюансах будущей постройки. Возможно, при возведении запланированного объекта можно избежать затрат времени и денег на проведение экспертизы. Кроме того, стоит учесть ряд дополнительных факторов, а именно:
- Возможность создания названий для будущих объектов.
- Необходимость возведения здания по этапам.
- Сведения об объекте инженерной инфраструктуры, которая находится вокруг земельного надела.
- Вероятность уменьшения объема санитарно-защитной зоны, а также сведения о ее наличии.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ. В частности это касается статей 51-55. Именно они регулируют все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:
- этажность ограничена тремя этажами в высоту;
- общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
- дом предусматривает проживание одной семьи;
- от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
- со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.
При расчете количества этажей нужно помнить: цокольный или технический этаж тоже учитываются. Разрешение на строительство можно получить до и после его возведения. Но во втором случае согласование будет более длительным и хлопотным, а также грозить собственнику возможными штрафами. Хуже будет обстоять дело, если постройка будет признана незаконной и суд обяжет ее снести.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Исходно-разрешительная документация объединяет документы, без которых орган власти не может рассматривать заявку на выдачу разрешения на строительство. К их числу относятся:
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- документы, утверждающие право собственности или аренды участка;
- разрешения на вырубку зеленых насаждений, демонтаж объектов капстроительства, отклонений от положений техусловий;
- заключение экспертизы экологической безопасности (в случае необходимости);
- акты органов власти, предусматривающие выделение участка земли или согласование размещения проектируемого объекта;
- техусловия на инженерное обеспечение объекта, подключение его к сетям электроснабжения, теплоснабжения, водопровода и канализации, другим коммуникациям;
- документы, оформляющие результаты проведенных инженерных и геодезических изысканий.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
Органы власти, правомочные выдавать разрешение
За выдачу разрешительного документа ответственны органы местного самоуправления или местные органы исполнительной власти в области градостроительной деятельности. Уполномоченные должностные лица определяются по месту нахождения надела, на котором осуществляется новое строительство или производится реконструкция уже существующего объекта. Данная норма закона распространяется на большинство случаев, но Кодексом предусмотрены и исключения.
Возникает резонный вопрос, кто выдает разрешение на строительство многоквартирного дома, если участок земли находится на территории двух органов самоуправления?
В этом случае, обеспечить выдачу документа обязаны вышестоящие органы, уполномоченные федеральным органом исполнительной власти, или исполнительной власти субъекта РФ.
Фактически, вопрос о том, кто дает разрешение на строительство многоквартирного дома, решается теми органами власти, которые берут на себя ответственность за возведение жилого здания на подконтрольной им территории.
С чиновниками необходимо согласовывать не только конкретные проекты целиком, но и каждый из их этапов.
Проектная документация
Составление проектной документации становится обязательным требованием для всех, кто намеревается возводить многоэтажные дома. В противном случае проверяющие органы откажут в выдаче самого разрешения.
Многоэтажные здания должны строиться в соответствии с проектной документацией, которая, в свою очередь, должна отвечать требованиям ГПЗУ. Отступления от проекта могут привести к непредсказуемым последствиям и непредусмотренным расходам. Несоблюдение требований проектной документации чревато допущением критичных ошибок в ходе строительно-монтажных работ, что напрямую скажется на несущей способности дома, просадке фундамента, повлечет перекос перекрытий и снижение прочностных характеристик. В один прекрасный момент такое здание может просто рухнуть и тогда очень многим несдобровать, а главными виновниками случившегося признают застройщиков.
Представлять в уполномоченный орган проектную документацию необязательно, если планируется строительство жилого дома не более трех надземных этажей, предназначенного для проживания одной семьи. Особых ограничений и запретов на возведение невысоких зданий непроизводственного назначения не предусмотрено законодательством. Однако по инициативе заявителя власти могут подготовить разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного дома.
Тем не менее, законодательством не предусмотрено никаких послаблений в отношении малоэтажного строительства. Так, нельзя особо рассчитывать на получения разрешения на строительство, если проектная документация отсутствует. Отказ в выдаче может последовать даже если речь идет о двухэтажном объекте недвижимости.
Права на деревенские дома и земельные участки часто не оформлены вовсе либо же в собственности находится только дом, но не участок. Частная собственность на землю в советское время отсутствовала, земля находилась в государственной или муниципальной собственности, а участки для ИЖС и личных подсобных хозяйств предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а иногда и вовсе без правового титула, поясняет руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Четкие межевые планы и границы таких участков часто не формировались. Дома на них строились на основании разрешений на строительство, подключались к коммуникациям, допускалась прописка жителей, но право собственности также зачастую не оформлялось.
Получилось, что физически эти дома, а также огороженные участки существуют и кому-то принадлежат, но юридически они «подвешены в воздухе»: сложно доказать их принадлежность владельцу, а совершить сделку (подарить, продать, завещать) можно, как правило, только с помощью суда, где устанавливается правовой статус, отмечает юрист.
Проект дома и паспорт
Если разрешение на строительство нужно получить по полной схеме, а не по упрощенной, понадобится также и проект дома. Это чертеж здания с планом помещений, выполненный в соответствии со строительными и санитарными нормами. Его можно сделать самостоятельно, найти готовый в интернете или заказать в специальной строительной фирме. Если заказчик выбрал конкретного застройщика для возведения дома, проект часто делают в подарок. В среднем его стоимость начинается от 20 тысяч рублей.
Еще один документ – технический паспорт на дом. Он включает полную информацию о строении: описание, этажность, площадь, цель и год постройки. Также в нем отражают схему здания с указанием несущих конструкций, инженерных коммуникаций и проемов. Паспорт содержит экспликацию внутренних помещений дома, сведения о проведенных перепланировках и реконструкциях и данные об инвентаризационной стоимости объекта.
Он необходим при любых имущественных вопросах по дому. Для оформления следует обратиться в БТИ по месту жительства. Подать заявку можно лично или через «Госуслуги». В заявлении нужно указать цель подготовки паспорта и приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины (она составляет около 2 тысяч рублей). После подачи документов специалист БТИ приедет на осмотр дома, в результате которого и будет подготовлен паспорт. Срок оформления обычно не превышает двух недель.