Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Она сказала «да»: когда необходимо согласие супругов на сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Почему на практике согласие все равно попросят
Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.
Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.
Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.
Когда нужно согласие супругов на сделку с недвижимостью
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
Однако в некоторых случаях всё же придётся получить специальный документ, подтверждающий, что члены семьи знают о сделке и поддерживают её, — согласие супругов на сделку.
Например, согласие точно понадобится, если мы говорим о госрегистрации каких-либо действий с общей недвижимостью: кроме привычного договора купли-продажи это может быть оформление ипотеки, договор аренды сроком более года, а также договор уступки прав требования по ДДУ. В общем, любая существенная сделка, влияющая на финансовое состояние семьи, требует документ.
Пример: у пары в собственности сразу несколько квартир. Если жена решает продать одну из них, она обязана получить согласие супруга на сделку с недвижимостью. То же самое происходит и в обратной ситуации, когда кто-то из пары планирует купить жильё или взять ипотеку: распоряжаться имуществом супруги будут вместе даже после развода.
В ситуациях, когда имущество продается или приобретается семейной парой, основным нормативным документом является Семейный кодекс. В п. 2 ст. 35 сказано, что согласие супруга на сделку предполагается. Т.е. это очевидный факт, поскольку покупка недвижимости происходит из общего семейного бюджета, и каждый из супругов должен быть осведомлен о таких финансовых операциях.
Но вместе с тем, один из супругов вправе не согласиться с таким приобретением и затребовать признать сделку недействительной в течении одного года с момента как узнали об этом. А при отсутствии нотариального согласия это сделать довольно просто (решение суда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).
В тексте п. 3 ст. 35 речь идет о распоряжении имуществом, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации или оформлении у нотариуса. Тогда нотариальное согласие супруга является обязательным документом. Предполагаем, что под распоряжение можно подвести и покупку квартиры.
Оформление жилищного кредита на приобретение квартиры в ипотеку требует согласие супруга в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке. За исключением случаев, когда он привлекается в качестве созаемщика по кредитному договору.
Государственная регистрация договора долевого участия также происходит при наличии нотариального документа, заверяющего то, что супруг не возражает против такой сделки.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.
✅ Как оформить согласие супруга на покупку квартиры
Оформить документ можно в любой нотариальной конторе. Для этого необходимо:
- Лично явиться стороне, оформляющей одобрение, иначе сотрудник нотариата не имеет права заверять разрешение. Оформление по доверенности в этом случае не допускается.
- Принести документы: паспорт, свидетельство о регистрации брака, предварительный договор купли-продажи (при наличии), квитанцию об оплате пошлины (если у нотариуса не организован пункт оплаты на месте).
Законодательством не предусмотрена единая форма бланка для согласия супруга на покупку квартиры. Его можно составить самостоятельно или получить соответствующий бланк в нотариальной конторе. В заявление вносится следующая информация:
- Дата и место составления (название населенного пункта).
- Данные заявителя (жены или мужа), дающего разрешение: ФИО, дата рождения, реквизиты паспорта (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ), место регистрации.
- Данные супруга, который проводит сделку.
- Сведения из свидетельства о браке (дата регистрации, регистрационный номер и орган выдачи).
- Разрешение на определенные действия (приобретение недвижимого имущества).
- Указание о наличии/отсутствии брачного контракта.
- Информация об ознакомлении со ст. 34-35 СК РФ, правах и обязанностях сторон.
- Подпись заявителя (ставится в присутствии нотариуса).
Дополнительно могут вноситься сведения о недвижимости:
- цена: если необходимо установить ограничение стоимости квартиры не выше определенной суммы;
- адрес и некоторые характеристики конкретного объекта недвижимости (обычно практикуется в договорах купли-продажи по ипотеке или за счет средств материнского капитала).
Когда согласие трудно получить?
Чаще всего, для совершения той или иной сделки достаточно, устного согласия супруга. Однако, при сделках с недвижимостью каждый, имеющий значение момент, должен быть подтвержден документально. Также как и передача денег от покупателя к продавцу не может быть заверена устно, а только надлежащим образом оформленной распиской, так и согласие нужно записать на бумаге и заверить в нотариальной конторе.
Иногда супруги отказываются дать согласие. Причины могут быть:
- Отсутствие полной информации о правилах совершения сделок данного типа.
- Неправильное оформление документа из-за отсутствия знаний и опыта.
- Принципиальный отказ супруга от сделки.
- Умышленное сокрытие информации о сделке от супруга.
Таким образом, если супруг не в курсе о том, что вторая сторона приобрела квартиру, или не разрешает проводить данную сделку, то впоследствии он имеет возможность оспорить покупку. Согласно СК РФ, денежные средства, заработанные в браке, представляют собой общее супружеское имущество. В результате распоряжаться этими средствами (тратить их на приобретение жилья) супруги могут исключительно вместе, договорившись об этом.
В то же время законодательство РФ устанавливает ряд ситуаций, при которых согласие супруга необязательно, – например, стороны составляли брачный контракт и обговаривали в нем эти и другие нюансы.
В каких случаях требуется согласие супруга в 2022 году
В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.
Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:
-
при продаже ― всегда, если обратное прямо не установлено в законе;
-
при покупке.
Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:
-
недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;
-
объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.
Нужно ли согласие на покупку квартиры от супруга/супруги?
Неоднозначность норм законодательства вызывает определенные сложности. С одной стороны, супругам разрешается обходиться без письменного соглашения при совершении сделок с недвижимым имуществом.
А с другой, в случае отсутствия документа у одной из сторон возникает возможность аннулировать договор. Потому целесообразность обращения к нотариусу за оформлением разрешения устанавливается в индивидуальном порядке. Однако в любом случае стоит помнить, что с помощью документа можно избежать ненужных проблем, связанных с риском аннулирования сделки.
Устные договоренности между супругами никаких гарантий не дают. К тому же, определенные обстоятельства могут заставить мужа или жену отказаться от ранее данного согласия.
Особенно важно завизировать у нотариуса документ, если:
- На предварительном обсуждении вероятностной сделки кто-то из сторон выступал против;
- Одна из сторон планировала потратить средства из общего бюджета на собственные нужды;
- Жилье приобретается на деньги, о существовании которых одна из сторон не подозревала.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
✅ Законодательная база
Покупка квартиры семейной парой регулируется следующими положениями Семейного кодекса (№ 391-ФЗ от 29.12.2015):
- — Предполагается, что все действия, связанные с совместным имуществом (в данном случае, трата денег на покупку дома), осуществляются по взаимному согласию, каждый из них действует с согласия другого. Однако это не исключает права другого супруга обратиться в суд в случае доказательства отсутствия согласия и незнания о покупке. — Разъясняет необходимость получения нотариального согласия супруги (супруга) при заключении имущественных сделок, требующих государственной регистрации прав (в данном случае приобретение жилого помещения), а также подлежащих государственной регистрации или нотариальному удостоверению. Если это действие (фактическое или планируемое) не будет совершено в течение 12 месяцев с даты регистрации, может быть заявлено о недействительности сделки.
Таким образом, пункты 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса противоречат друг другу и могут привести к спорам, вплоть до расторжения договора купли-продажи, при покупке дома супружеской парой.
Дарение имущества в браке
Супруги могут получать или отчуждать недвижимость безвозмездно, заключая нотариальный договор дарения. Особенности регулирования этого вида сделки зависят нескольких факторов:
- кто участник сделки;
- выделены ли доли в имуществе.
Чтобы было понятнее, приведем несколько примеров.
- Супруг получил имущество в дар, находясь в браке. Фактически — это личное имущество. Но, если в ходе семейной жизни было произведено его улучшение, то вполне возможно, что имущество может быть признано общим в судебном порядке или по соглашению (оно также заверяется нотариально). Фактически, согласие второй половинки на сделку с таким имуществом — не требуется. Однако, в будущем супруг может оспорить сделку, поэтому — лучше подстраховаться.
- Муж и жена намерены подарить имущество третьему лицу. Если в общем имуществе не выделены доли, и оно находится в режиме общей собственности, то согласие на сделку необходимо. Если доли выделены, то каждый из супругов имеет право распоряжаться своей долей без согласия второй половинки.
- Супруг дарит имущество (или его доли) — второму супругу. При такой сделке согласие второй половинки не нужно.
Может ли сделка по приобретению жилья без согласия супруги быть признана недействительной?
Покупка квартиры втайне от супруги может обернуться большими неприятностями как для мужа, так и для продавца жилья. Семейный Кодекс подтверждает, что супруг, который не давал согласия на покупку жилья, может обратиться с иском в суд для признания сделки недействительной. Для этого истцу необходимо доказать, что он или она были категорически против того, чтобы купить квартиру. Напоминаем вам, что согласие вашей второй половины обязательно должно быть получено, хотя бы в устной форме.
Если о получении согласия было забыто при проведении сделки, требующей государственной регистрации, то вторая половина может доказать факт отсутствия разрешения только в течение определенного периода. Подать иск необходимо не позднее одного года с момента, когда стало известно, например, об оформлении ипотеки. Соответственно, советуем вам не забывать о получении согласия супруга или супруги в таком ответственном деле как приобретение жилья.
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
На следующем этапе осуществляется полный расчет с покупателем. Средства перечисляются на счет фирмы, которая передает права на квартиру. Данный этап занимает в среднем около семи дней. Договор купли-продажи в данном случае не составляется, так как квартира новая, и хозяина у нее не было.
Право собственности оформляется по договору передачи. Одной его стороной выступает покупатель, а другой – комитет муниципального жилья. Остальные организации, которые принимали участие в строительстве объекта, также указываются в договоре передачи, хоть и не выступают в качестве сторон договора.
Сотрудниками риелторской фирмы должен быть подготовлен проект договора, а также собраны все необходимые документы, которые выступили основанием для строительства дома, где располагается квартира. Также собирается документация, подтверждающая факт передачи дома в эксплуатацию. Кроме этого, требуются документы, которыми подтверждаются договорные отношения инвестора, заказчика и подрядчика, а также выполнение обязательств каждым из них.