Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры в хрущевке. Все особенности в 2023 году.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, перепланировка квартиры в хрущевке затрагивает самые неудобные помещения – кухню, ванную, санузел и коридор. Все эти помещения обычно настолько малы, что довольно часто возникает потребность объединить их друг с другом.
Варианты перепланировки хрущевки
Наша организация много лет успешно занимается проектированием и согласованием перепланировок в Москве и области. Мы работаем с квартирами в сталинках, брежневках, новостройках. Также среди наших объектов есть много хрущевок.
Далее вы можете посмотреть примеры перепланировок квартир в жилых домах, построенных в хрущевскую эпоху.
Все эти перепланировки в разное время были успешно согласованы с жилищной инспекцией города Москвы.
Проекты в каждом случае разработала наша организация. Часть проектов согласовывалась также нашими сотрудниками по доверенности от собственников. Но есть среди них и проекты, разрешение на которые владельцы квартир получали в жилищной инспекции самостоятельно.
Возможно, планировка вашей квартиры совпадает с каким-нибудь из предложенных примеров. Это может помочь вам составить мнение о том, как именно допускается переделывать интерьер квартиры в хрущевке, и определиться с окончательным вариантом именно вашей перепланировки.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Способы перепланировки: допустимые и запрещенные
Несколько нюансов, которые нужно принять во внимание.
| Допустимые | Запрещенные |
|---|---|
|
Возможен снос перегородки между туалетом и ванной и совмещение данных комнат. Также допустимо расширить санузел за счет прихожей. |
Во время перепланировки нельзя затрагивать несущие стены. |
|
Уместно расширить или удлинить жилую комнату, соединяя ее с частью коридорного пространства. |
Запрещено увеличение санузла за счет жилой комнаты. |
|
Объединить кухню со смежным помещением, чаще всего с гостиной. |
Также нельзя расширить кухонное пространство за счет туалета или ванной. |
|
Проделать дополнительные дверные проемы во внутренних перегородках квартиры, которые не являются несущими. |
Совместить жилое помещение с кухней без дверей, на которой установлена газовая плита. |
|
Демонтировать антресоли, ниши, кладовки и другие подсобки для расширения пространства. |
Небезопасным является присоединение теплого пола к общему отоплению и трубам с горячей водой, а также перенос траектории или перекрытие вентиляции. |
|
Объединить комнату с утепленным балконом и демонтировать часть внешней стенки, которая находится под окном. |
Перепланировка недопустима для хрущевок, которые стоят в очереди под снос. |
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Чаще так называют малометражную квартиру в кирпичных или панельных домах, построенных в середине прошлого века. Кроме маленького размера эти квартиры имеют следующие отличия:
- наличие больших квадратных окон;
- небольшое окно между санузлом и кухней;
- площадь кухни не более 6 м²;
- небольшие комнаты, одна из которых является проходной;
- единое помещение для туалета и ванны;
- наличие в квартире кладовки, антресоли и встроенных шкафов;
- маленькая прихожая;
- наличие на кухне под подоконником встроенного шкафа – холодильника;
- дома отличает 2,4,5 этажность;
- на лестничной площадке располагаются 4 квартиры;
- отсутствие лифта и мусоропровода.
Перепланировка двухкомнатной хрущевки: стандартные варианты и их возможности
Какими бы несовременными нам ни казались «хрущевские» квартиры сегодня, не стоит забывать, что в свое время они стали отличным решением для семей, ютившихся в коммуналках. Такие дома возводились по всему миру, а линии для их производства были закуплены во Франции. Другое дело, что эти помещения в большинстве стран были только временным решением, а у нас остались надолго. И сегодня наиболее распространены следующие планировки двухкомнатных хрущевок с различной степенью комфорта:
1. «Книжка» – пожалуй, самое неудачное расположение комнат, где жилые помещения проходящие, а площадь кухни варьирует в пределах 5-6 м2. Общий же размер помещения – 40-42 м2. Главный недостаток – раздельные комнаты можно получить только за счет существенного уменьшения гостиной, удлинив коридор. Конечно, можно объединить комнату с кухней, заодно увеличив площадь последней, но стоит ли оно того?
Даже зная о необходимости следовать всем этим правилам, и не собираясь особо отклоняться от них, многие люди все-таки предпочитают заниматься перепланировкой без предварительного одобрения специалистов. При этом порой и опытный строитель не может на глаз отличить несущую стену от той, которая ей не является.
Поэтому все же лучше не рисковать и обратиться к экспертам, способным оценить ситуацию действительно со знанием дела и предложить наиболее рациональный план действий.
Перепланировка должна быть согласована в бюро технической инвентаризации. Возможно, потребуются согласования других служб. Сделать такой масштабный ремонт на свой страх и риск, превратив, к примеру, «двушку-хрущевку» площадью 43 квадрата в трехкомнатную или «трамвай» в квартиру с раздельными комнатами, и даже просто избавиться от комнатной перегородки, означает невозможность продать, подарить или обменять это жилье в перспективе. Исходя уже из этих соображений, пренебрегать формальностями не следует.
Согласование перепланировки
Первая часть сделана, и она оказалась самой легкой. Теперь владельцу предстоит вторая часть — общение с чиновниками. Приготовьтесь, уважаемый читатель, к нудному перечислению правил. Но без них весь наш распрекрасный, дорогой ремонт может быть оспорен. Придется платить штраф, а в некоторых случаях весь ремонт придется «откатывать к исходному состоянию»: снова возводить межкомнатные перегородки, убирать раздвижные панели и восстанавливать старую разводку электропроводки.
Разумеется, можно сначала согласовать перепланировку, и только потом приступить к непосредственному ремонту, и ниже мы рассмотрим преимущества такого подхода.
Если перепланировка подразумевает демонтаж перегородок внутри квартиры, то есть в план БТИ вносятся изменения, то закон требует согласовывать этих изменения. Жилищный кодекс определяет, как должен действовать домовладелец.
Что можно и нельзя при перепланировке?
Большую часть ремонтных работ придется согласовывать с жилищной инспекцией. К перечню преобразований, которые нельзя проводить самостоятельно, относят:
- Внешние работы на фасаде, которые могут повлиять на архитектурный облик всего дома. Особенно это правило касается тех квартир, которые располагаются в зданиях, имеющих историческую ценность. Установка внешних блоков сплит-систем (кондиционеров) является исключением из этого правила.
- Любые варианты реорганизации пола. К примеру, проведение так называемого теплого пола.
- Перенос или создание новых ванных, туалетов.
- Любые работы с газовым оборудованием, которые предполагают проведение дополнительных коммуникационных систем. При этом плиту на кухне перемещать разрешается.
- Демонтаж, частичный снос, создание новых дверей на несущих стенах.
Также стоит быть готовым к тому, что никогда не будут одобрены следующие варианты реорганизации квартиры в хрущевке: - Обустройство веранд или балконов в квартирах, которые располагаются на втором этаже и выше.
- Установка регуляторов или личных «включателей» на инженерных сетях, которые считаются общедомовыми.
- Перенос отопительного оборудования за пределы квартиры на балкон или лоджию.
- Объединение кухни с другими комнатами в студию, если имеется газовая плита. Согласно нормам, в тех квартирах, где проведен газ, обязательно наличие межкомнатных дверей. Плотно закрытая комната может спасти жизнь жильцам во время утечки.
Переделка четырехкомнатной хрущевки
Четырехкомнатные хрущевки встречаются довольно редко. Их по праву можно считать «роскошью». Самый популярный вариант реорганизации пространства — перенос кухни в ранее жилое помещение. Ее можно разделить на две компактные зоны: обеденную и для приготовления пищи. Первую совмещают с достаточно просторной гостиной, а вторую вовсе выносят в прихожую. Помещение, ранее использовавшееся, как кухня, переоборудуют под кабинет. К сожалению, по правилам запрещено размещать жилые комнаты под кухнями соседей сверху. Эта норма не касается только обладателей квартир на последних этажах. В другом варианте кухню объединяют со смежной комнатой. Как правило, в совмещенном пространстве обустраивают роскошный зал, обеденную зону и площадку для приготовления пищи. В таком помещении смело можно поместить камин или небольшой домашний кинозал для совместного отдыха с друзьями. Еще один популярный вариант перепланировки — увеличение метража санузла, за счет площади нежилых помещений. Обычно «на растерзание» отдают прихожую или коридор. В редких случаях используют площадь кухни, но ее восполняют совмещением последней со смежной комнатой.
Перепланировка 2-комнатной квартиры в хрущевке
Двухкомнатные хрущевки, в большинстве своем, имеют множество перегородок, ниш, кладовых, которые «крадут» квадратные метры полезной площади. При этом комнаты не могут похвастаться удобной планировкой и выгодным метражом. Зачастую перепланировать и расширить пространство не так уж просто. Одним из выгодных вариантов изначальной планировки квартиры остается так называемая «распашонка», где комнаты расположены по обе стороны от кухни и не являются проходными. Но и перестроить площадь таким образом, чтобы получить третью комнату, не удастся. Даже разделив одну из комнат перегородкой, мы получим два помещения, одно из которых будет без окон, а во второе нужно будет организовать вход с территории и без того маленькой кухни. Поэтому такие квартиры, чаще всего, оставляют в первозданном виде.
Перепланировка двухкомнатной хрущевки
Первый вариант
Помимо тесного санузла и кухни, в планировке 2-ух комнатной хрущевки встречаются проходные комнаты, что создает неудобства.
Решение этой проблемы:
— Демонтируем часть стены между коридором и проходной комнатой
— Разделяем две смежные комнаты пространством коридора
— Возводим новую стену между коридором и проходной комнатой
Мы протянули между комнатами коридор и разделили их. На свободной площади в конце коридора можно установить шкаф-купе или гардеробную для удобного хранения вещей.
Второй вариант
Некоторые смежные комнаты обладают определенным достоинством – просторной площадью, которая, однако, используется не эффективно или вообще не используется. Чтобы это исправить:
— Соединяем прихожую с проходной жилой комнатой
— Получаем просторную гостиную комнату
— Делим вторую комнату перегородкой
— Устраиваем вход в гостиную из обеих комнаты
Для большего комфорта мы можем избавиться от стены между кухней и гостиной.
В итоге мы получили:
— кухню-гостиную для отдыха с друзьями и готовки еды одновременно
— две уютные жилые комнаты, вся площадь которых будет задействована
Обратите внимание, что при объединении кухни с гостиной газовую плиту нужно заменить на электрическую.
Третий вариант
Помимо тесного санузла и проходных комнат, в панелях неудобная прихожая, в которой двери в кухню, раздельный санузел, комнату и кладовку одновременно. Итого пять дверей, которые съедают пространство и свет.
Решить эту проблему можно следующим образом:
— На месте кладовки делаем вход в комнату
— Соединяем санузел и увеличиваем его площадь за счет коридора
— Устраиваем вход на кухню из комнаты
Так решилось сразу несколько проблем:
— Мы разгрузили прихожую от множества дверей
— Сделали санузел удобнее
— Вход на кухню больше не располагается в тесном коридоре, что дает возможность объединить кухню и гостиную
Осталась еще вторая жилая комната со встроенной кладовкой:
— Увеличиваем площадь кладовой за счет комнаты
— Устраиваем вход со стороны смежной комнаты
Теперь вместо тесной кладовки, которую мы демонтировали в коридоре, мы получили просторный гардероб. Вход в гардероб выгодно располагается ближе к коридору. А на месте старого входа вместо двери стена с новым функционалом для плазмы или рабочего стола.
Типовые планировки хрущевки
Для начала рассмотрим типовые проекты таких квартир. И поймем, с чем приходится работать при перепланировке. Ниже в таблице приведены основные типы хрущевок, их народные названия и примерные площади:
| Название | Площадь общая |
| Книжка | до 41 м2 |
| Трамвайчик | до 48м2 |
| Распашонка | до 46м2 |
| Однушка | до 32м2 |