Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру от подрядчика безопасно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Подрядная квартира и ее особенности
Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.
Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.
Наиболее опасной формой является договор инвестирования. Связано это с тем, что документ этот является партнерским, и подрядчик, равно как и лицо, которое приобретает у него квартиру, несет равные риски с девелопером. В случае, если жилой комплекс будет задержан, покупатель не сможет рассчитывать на выплату компенсации, а если строительство объекта и вовсе «заморозят», покупатель не сможет присоединиться к числу «обманутых дольщиков». Более того, если достройкой объекта займется новый застройщик, он не будет претендовать на получение своей квартиры, как люди, обладающие правами согласно Федеральному закону №214 (подписавшие ДДУ).
Самым безопасным, безусловно, является договор купли-продажи уже готового жилья. В этой ситуации вряд ли могут возникнуть трудности. Покупка строящейся квартиры у подрядчика по договору переуступки ДДУ тоже довольно безопасна, покупатель после регистрации договора в Росреестре получает те же права, что и остальные дольщики. В этой ситуации, однако, сохраняются все риски для стандартного строящегося объекта, поэтому перед приобретением необходимо тщательно оценивать надежность девелопера, преимущества и недостатки новостройки.
Как у подрядчика появляются квартиры?
Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.
Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.
Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).
✅ Как можно приобрести квартиру у подрядчика
Существует три основных варианта покупки квартир у подрядчика. Это
- Покупка по договору купли-продажи квартиры (ASPA).
- Покупка по Соглашению об уступке, которое является приложением к Соглашению об участии (APA).
- Приобретение квартиры по договору соинвестирования.
Самым безопасным и простым вариантом для покупателя является приобретение квартиры по договору купли-продажи. В этом случае сделка осуществляется на общих основаниях. Подрядчик сначала приобретает жилье у основного застройщика по договору PSC, а затем продает его физическому лицу по новому договору PSC. Продавцом контракта обычно является юридическое лицо (т.е. подрядчик в целом), но в некоторых случаях продавцом является и физическое лицо (например, руководитель компании).
Приобретение жилья у подрядчика по договору купли-продажи возможно только в том случае, если жилье уже введено в эксплуатацию. ДККП предусматривает обязательную регистрацию в Росреестре, что значительно снижает риски для покупателя.
Следующий вариант, опять же с минимальным риском, — заключить с подрядчиком соглашение о переуступке (или передаче). Согласно статье 388 Гражданского кодекса РФ, продавец становится «цедентом», а покупатель — «цессионарием». Назначение возможно при одновременном выполнении следующих условий:
- Первоначальный договор участия не запрещает подрядчику переуступить квартиру другому лицу. Если такой запрет включен в текст уже подписанного подрядчиком договора аренды, подрядчик не может переуступить свое право на квартиру заинтересованному покупателю.
- Жилище еще не введено в эксплуатацию. Если жилье уже введено в эксплуатацию, передача прав уже невозможна.
Договор передачи требует обязательной регистрации в Росреестре. Еще один большой плюс для покупателя — процедура расчета. Цессионарий не обязан выплачивать деньги цеденту до тех пор, пока данные в Росреестре не будут изменены и обновлены. Это означает, что цедент не может взять деньги и быстро исчезнуть, не выполнив всех своих обязательств.
Особенности приобретения
Но всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре. Вот только для регистрации такой уступки требуется его полная оплата первоначальным кредитором — т.е. подрядчик должен сначала выполнить все работы и провести их через бухгалтерию застройщика, получив при этом справку о полной оплате. И в результате покупатель «вешает» на себя двойной риск — риск исполнения застройщиком своих обязательств по завершению строительства и риск исполнения своих обязательств подрядчиком.
Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Его суть заключается в следующем:
- подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
- строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.
Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств. Есть ли риски? Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.
Нюансы сделки Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика.
Необходимо учесть следующие нюансы:лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика;получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией;
следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости;подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью.
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.
- Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
- Окончательная стоимость объекта.
- Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Сроки передачи дольщику квартиры.
Подрядчик — его права и обязанности
Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.
Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.
Покупка квартиры от субподрядчиков
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
Переуступка от подрядчика строительства
Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:
- по юридической сути это договор цессии, переуступки права;
- по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;
- по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;
- по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.
Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.
Как проверить документы
На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:
- План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
- Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
- Проектная декларация на строительство.
- Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
- Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
- Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.
Особенности приобретения жилья в новостройке
Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.
Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.
По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).
Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.
Правила проверки документов
Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.
- Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
- Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
- Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
- Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.
Наши эксперты подготовили много полезных материалов о нюансах купли-продажи квартир на вторичном и первичном рынках недвижимости. Предлагаем вам узнать о правилах купли-продажи вторички и как себя обезопасить от рисков в таких сделках?
Этапы покупки жилья у подрядчика
Схема покупки квартиры у подрядной организации выглядит примерно так:
- Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
- Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
- Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
- Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
- Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.
Таким образом, при заключении договора в процессе строительства будущему владельцу передается не само жилье, а право его требовать.
Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают . Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.
Можно ли будет сделать возврат налога?
При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.
При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.
В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.
Особенности приобретения жилья в новостройке
Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.
Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.
По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).
Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.
Квартира от застройщика или от частного инвестора: ответ не так прост
Эксперты проанализировали покупку квартиры от застройщика напрямую и у инвестора, который уже вложился в нее ранее. Выводы порой неочевидные. Многие покупатели, которые уже сформировали мнение на этот счет, а оно, как правило, в пользу застройщика, просто заблуждаются.
1. Цена
Застройщик в отличие от инвестора не станет торговаться с покупателем по поводу цены. Девелопер реализует объекты по фиксированной цене, тогда как у инвестора есть «пространство для маневра» и он может предложить потенциальному клиенту интересную скидку. Более того, инвесторы, как правило, и прибегают к демпингу, чтобы сделать свое предложение более интересным для покупателя.
2. Уникальность предложения
Естественно, на старте продаж никаких инвестиционных квартир в предложении нет, они появляются ближе к окончанию строительства, когда стоимость объектов уже подросла. С этим связана и уникальность предложения от инвесторов. Почти в любом проекте могут быть типы квартир, которых согласно квартирографии мало, например, в многосекционном доме только в одной секции представлены четырехкомнатные квартиры. Ближе к завершению реализации проекта таких квартир в предложении от застройщика чаще всего не остается и их можно приобрести только у частного инвестора.
3. Риски
Если квартира приобретается по договору переуступки прав по ДДУ, то конечную ответственность в любом случае перед покупателем несет застройщик. После продажи квартиры инвестор уже не имеет никаких обязательств перед дольщиком, как ошибочно полагают некоторые покупатели, что раз они купили квартиру у частного лица или компании, то обязательства перед ним имеет продавец. Однако именно застройщик несет ответственность за своевременное завершение строительства и передачу объекта дольщику.
Среди покупателей также бытует мение относительно покупки квартиры от инвестора, что у застройщика покупать надежней просто потому, что инвестор может передумать, отказаться от сделки в последний момент или запросить бОльшую цену. А с застройщиком заключается договор бронирования и тут выход на сделку гарантирован. Тем не менее, это не совсем так. Частный инвестор или компания, конечно, могут от сделки отказаться, но точно также это может сделать и сам застройщик, просто расторгнув договор бронирования. И такие ситуации, когда застройщик по тем или иным причинам не выходил на сделку, на рынке не редкость. Сделка является состоявшейся только после государственной регистрации договора, и все, что происходит до этого момента, на какой бы стадии сделка не находилась, покупателю никак не обеспечивает приобретение квартиры. А договор бронирования можно заключить с инвестором. При этом застройщик точно также, как и инвестор, может принять решение о повышении цен, и на все незавершённые сделки будет уже распространяться новая цена.