Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая долевая собственность: как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из вариантов, как обзавестись несколькими квартирами в собственности, является покупка недвижимости в новостройках. Действительно, покупка жилья на начальных этапах строительства, когда многоэтажка только в проекте или только вырыт котлован, намного выгоднее, чем в уже построенном доме.
Квартиры в новостройках
По этим причинам многие граждане скупают сразу несколько объектов на этапе котлована, рассчитывая продать их, когда дом будет построен и цены на квадратный метр увеличатся. Так ли это выгодно, как кажется? При совершении подобных сделок необходимо учитывать несколько нюансов.
При продаже недвижимости взимается установленный Налоговым кодексом налог. От него освобождаются собственники, которые владеют объектом на протяжении нескольких лет, причём этот срок зависит от того, когда они приобрели недвижимость:
- до 1 января 2016 — 3 года;
- после 1 января 2016 года — 5 лет.
🔑 Ситуации, когда можно стать собственником квартиры при длительном проживании
В Гражданском кодексе (ГК) есть статья 234 о приобретательной давности, согласно которой, человек может вступить во владение квартирой при соблюдении следующих условий:
Долгое время судебная практика складывалась так, что для перехода квартиры в собственность «добросовестного пользователя» она не должна была иметь собственника. Действительно, по другой норме гражданского права (ст. 218 ГК) человек может получить права на имущество, у которого отсутствует хозяин, или он неизвестен. Но также в статье сказано, что собственник может утратить право собственности «по иным основаниям». Какие именно это основания – закон не уточняет.
Ранее суды не применяли положения ст. 214 ГК, если недвижимость передавали по договору без должной регистрации прав. Например, когда бывший владелец передал квартиру по дарственной или продал ее по договору купли-продажи, а новый – не обратился в Росреестр и не переоформил права собственности.
Но в последнее время судебная практика поменялась. Показательным стало решение Верховного суда по делу №4-КГ19-55.
В деле собственница половины дома в Московской области попросила отдать ей вторую половину, так как наследники не проявили интереса к дому и фактически не пользуются им долгое время. Местные суды гражданке отказали, а Верховный суд счел ее требования законными.
Таким образом, наличие у недвижимости собственника теперь не является препятствием для переоформления ее в пользу другого лица. Если бывший владелец долго не проживает в квартире и не содержит ее, это может быть расценено, как отказ от права собственности. Даже если формально нынешний собственник открыто не отказывался от своих прав.
Когда доля все же равна комнате
В некоторых регионах существует своя правоприменительная практика, которая может отличаться. Так, например, все, описанное выше, полностью актуально для Москвы. А именно — то, что доля в квартире не равна комнате.
Но, например, в Санкт-Петербурге комнаты в коммунальной квартире изначально передавались в собственность жильцов в ходе приватизации именно как доли в праве собственности на данную коммунальную квартиру.
Казалось бы, парадокс, ведь Жилищный кодекс РФ един для всех регионов России.
Но, тем не менее, такая ситуация сложилась, и это повлекло ряд отличий в практике применения норм жилищного права в двух российских столицах.
Так, например, в Москве собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдать свою комнату в найм жильцам, не спрашивая согласия других собственников комнат в этой квартире. Это право собственника комнаты в Москве неоднократно подтверждено сложившийся судебной практикой.
А в Санкт-Петербурге, наоборот, судебная практика идет по пути отказа собственнику комнаты в коммунальной квартире сдавать свою комнату в найм без согласия других собственников комнат. И, поскольку в северной столице комната в коммуналке документально является долей в праве собственности на квартиру, это является логичным: ведь вселять жильцов собственник доли имеет право только с согласия других долевых собственников.
Такое различие в правоприменительной практике надо учитывать, поскольку в такой огромной стране, как Россия, и судебная практика может отличаться в зависимости от региона.
Выдел долей в натуре – миф при продаже доли
Иногда в объявлении о продаже доли можно встретить такую фразу: «доли разделены в натуре». Это еще один хитрый ход, который может использовать продавец доли в праве на квартиру, чтобы повысить привлекательность продаваемой доли. Целью является повышение покупной цены и попытка убедить потенциального покупателя в том, что это не доля в праве, а самостоятельный объект недвижимости.
Однако необходимо знать: в квартире выдел долей в натуре почти невозможен. Вернее, он осуществим, если есть техническая возможность обустроить отдельный вход в каждую часть квартиры, отдельные санузлы, отдельное подведение газа для обустройства кухни, водоотведение и канализирование каждой из квартир. Один из редких примеров положительного решения вопроса о разделе квартиры в натуре – Кассационное определение Краснодарского краевого суда от20.09.2011г. по делу № 33-21635/11.
Выдел долей в натуре прекращает право долевой собственности на квартиру, и в результате такого раздела образуются два самостоятельных объекта недвижимости.⠀
А на практике за словами «доли выделены в натуре» кроется то, что у долевых собственников, возможно, определен порядок пользования квартирой.⠀
Такой порядок долевые собственники могли определить как добровольно, так и в судебном порядке – если мирно решить данный вопрос не удалось. И в этом случае – в договорном порядке или согласно решению суда, один из собственников, например, пользуется со своей семьей комнатой, которая имеет большую площадь, а другой собственник, у которого семья меньше – пользуется комнатой, меньшей по площади.
Порядок оформления договора
Процедура выкупа квартиры, находящейся в совместной или долевой собственности у нескольких совладельцев, будет выглядеть следующим образом:
- проведение взаимных консультаций со всеми собственниками помещения о наиболее предпочтительных вариантах совершения сделки;
- подготовка документов, сопровождающих процесс подписания договора купли-продажи, в том числе нотариальное заверение тех бумаг, которые предоставляются либо в виде копий, либо должны носить такой характер для подтверждения свободного выражения воли каждого из возможно заинтересованных участников совершаемой сделки;
- подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимого имущества (документы подписываются между покупателем и каждый совладельцем жилого помещения, а на каждом экземпляре договора купли-продажи подписи ставят все участники сделки);
- регистрация перехода права собственности от предыдущих владельцев к новому собственнику путем предоставления соответствующих документов в Росреестр и получение там выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Срок владения при продаже новостройки: теперь без учета доплаты за метры
В 2021 году произошла настоящая революция в налогообложении доходов при продаже новостроек. Срок минимального владения, после которого квартиру можно продать без налога и декларации, теперь начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности.
А потом Минфин выпустил разъяснения: да, все так. Доплатили за метр после ввода дома в эксплуатацию — продадите квартиру с налогом. Мы сделали разбор на эту тему. И выразили в нем надежду, что, может быть, — ну вдруг — этот нюанс учтут и исправят. Так уже было после наших разборов про материнский капитал и продажу подарков.
Спустя несколько дней после нашего разбора в Госдуму были внесены поправки в налоговый кодекс. Они уже приняты, закон вступил в силу. Доплата за метры больше не обнуляет срок владения. А если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.
То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.
Сколько квартир можно приватизировать одному человеку?
Федеральный закон разрешает переоформить квартиру одному человеку и нескольким людям одновременно. Первый случай – оформление жилья в единоличную собственность; второй – в долевую собственность каждому из участников. Напрашивается вопрос, можно ли приватизировать квартиру одному человеку в 2020 году, если у него уже есть другая недвижимость в собственности?
Сходу ответить на вопрос нельзя – имеется немало примеров как одобрений, так и отказов со стороны властей. Общее правило: приватизация распространяется на одно жилое помещение, а если в процедуре повторно участвуют дети – на второе жилье или долю в нем.
Наниматели муниципального жилья по договору соцнайма могут приватизировать квартиру при условии неучастия в процедуре до настоящего момента (ст. 2 ФЗ «О приватизации…»). Следовательно, любой отказ в приватизации, даже если у человека есть другое жилье, будет необоснованным.
Но с другой стороны, если у человека имеется личная недвижимость, но он все равно проживает в муниципальной квартире и хочет оформить ее в собственность – это повод расторгнуть договор соцнайма. Такие случаи имеют место быть и действия администрации будут признаны обоснованными. Особенно при нехватке социального жилья для малообеспеченных категорий населения. Естественно, если договор расторгнут не будет, и наниматель подаст на приватизацию – ему вряд ли откажут.
Первым делом нужно уяснить для себя — у прописки есть несколько форм. Некоторые полагают, что в зависимости от них изменяется количество допустимых лиц для регистрации на той или иной жилищной площади.
Есть временная прописка. Она обычно никакими особыми правами не наделяет гражданина. Только дает право пользоваться жильем по назначению. Выдается только на определенный период времени. А есть постоянная регистрация. Ее еще называют «по месту жительства» (первая — по месту пребывания). Не имеет ограничений по времени, записывается в паспорт гражданина РФ, наделяет жильцов некоторыми особыми правами (к примеру, возможностью участия в приватизации).
Зависит ли от этого, сколько можно прописать людей в квартире? Признаться честно, нет. Поэтому все установленные правила будут действовать для любой формы регистрационного учета граждан.
Сколько раз можно участвовать в приватизации жилья
Пример. Крылова С.Н. была зарегистрирована и фактически проживала в муниципальной квартире вместе со своими родителями. После вступления в брак она совместно с мужем приобрела в совместную равнодолевую собственность квартиру, однако место прописки она не изменила. Через некоторое время родители решили продать квартиру и переехать жить за город. Для этого они инициировали процедуру приватизации муниципальной квартиры. Так как Крылова С.Н. была в ней зарегистрирована, то и она подала заявление на присвоение ей 1/3 жилого помещения. Однако органы муниципальной власти, куда было направлено заявление, ей отказали, мотивируя это тем, что Крылова уже имеет в собственности квартиру, размеры которой превышают почти в два раза площадь муниципального жилья. Женщина обратилась к квалифицированному юристу, тот помог составить ей исковое заявление о признании отказа незаконным, представил ее интересы в суде и выиграл дело.
- постоянное проживание в обращаемой квартире;
- постоянная регистрация в ней;
- наличие договора социального найма;
- соответствие жилого помещения нормам приватизации (оно не является аварийным, отсутствие задолженности за коммунальные платежи и т.д.);
- неучастие в процедуре приватизации.
Особенности приватизации
Несмотря на то что каждый гражданин может иметь в собственности несколько недвижимых объектов, приватизировать он может только один. Таким образом, если одна из квартир была приватизирована, то проделать этот процесс со второй квартирой невозможно. Но если первое жильё было получено в результате сделки купли-продажи, по наследству или вследствие дарения, то вторую жилплощадь можно приватизировать.
Однако из этого правила существуют исключения, которые изложены в законе РФ «О приватизации жилищного фонда» № 1541-1.
Если недвижимость была приватизирована лицом, которое на момент осуществления процедуры не достигло совершеннолетия, то после достижения им 18 лет оно может приватизировать другую жилплощадь. Таким образом, он станет собственником двух приватизированных квартир.
Что дешевле комнаты? Только доля
Бывают случаи, когда закон предписывает разделить нечто на строго определенные части. Чаще всего это происходит в двух ситуациях – при дележе наследства и при разводе. Хорошо, если возможен раздел имущества «в натуре» (это, кстати, юридический термин) – например, в наследство двум детям достаются две квартиры: одна – одному, другая – другому. Даже если имущество не совсем четко «бьется» пополам (к примеру, комнаты в двухкомнатных квартирах редко бывают абсолютно одинаковыми по площади) – не беда: можно как-то договориться. Тот, кто получает комнату побольше, выплачивает другому какую-то компенсацию. Но бывают ситуации, когда поделить в принципе невозможно – скажем, однокомнатная квартира на троих. И возникают доли – такой «чемодан без ручки», который и носить невозможно, и бросить жалко…
Распоряжаться — с разрешения Ст. 288 Гражданского кодекса (ГК) бодро провозглашает, что собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им. То есть хочешь – живи, хочешь – продай или подари кому-нибудь. Однако, как это часто бывает, другие положения закона меняют первоначальную идею до противоположности. Ст. 247 того же ГК гласит, что «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом». Это означает, говорит Оксана Щеславская, юрист , что для полноценного использования собственником своей доли (например, на вселение в такую квартиру членов своей семьи, на проведение ремонта в ней и т.д.) необходимо получить согласие от всех других сособственников.
Прописываться – с согласия Раньше у долей была хоть одна привлекательная черта: владение долей любого размера, хоть 1/50, давало человеку право на регистрацию по месту жительства («прописку»). Однако с принятием в 2005 году Жилищного кодекса, говорит Наталья Гусева, руководитель отделения «Пролетарское» , и эта возможность была закрыта – «прописывают» теперь тоже только с согласия соседей.
А жить лучше у жены Разумеется, есть возможность обратиться в суд – об этом говорится и в приведенном выше фрагменте из ст. 247 ГК. Если человеку негде жить, у него несовершеннолетние дети – суд может постановить, что данный гражданин имеет право проживать в данной однокомнатной квартире, даже если остальные сособственники против. Однако тут есть нюанс, о котором ни в коем случае нельзя забывать: суд рассматривает конкретное дело конкретного человека, и руководствуется не только законами, но и обстоятельствами.
Иными словами, отмечает Елена Голубева, управляющий , если данный житель (назовем его Ивановым) решит продать свою долю Петрову, этот Петров вовсе не получит автоматически право проживать в квартире. Соседи скажут, что у Иванова дети, у него нет другой жилплощади – вот его и пустили жить в нарушение наших прав. А у вас, Петров, жена с квартирой, вот и живите у нее. Все, что причитается вам – это предусмотренное во все той же ст. 247 ГК (только уже в п. 2) право «требовать от других собственников компенсации за невозможность использования своей доли в квартире».