Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с подрядчиками по ремонту: этапы, ошибки, инструкция, чек-лист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рост цен на стройматериалы — не единственная причина, по которой ремонт может не вписаться в изначально согласованный бюджет. Если работы ведутся во вторичной квартире, возможны различные сюрпризы: трещины в стяжке, отслоение штукатурки, плохая проводка и т. д. Профессиональные подрядчики, как правило, знают основные слабые места квартир в разных типах домов и предупреждают об этом заказчика на этапе договора. Юридически это может оформляться в виде сносок: в каждом потенциально уязвимом пункте ставится звездочка с примечанием — например, «в случае отсутствия проблем с проводкой». Тогда заказчик заранее понимает, как может измениться бюджет в силу объективных причин.
Когда и сколько платить подрядчикам. Гарантийные обязательства
Как правило, подрядчики работают по предоплате. Эксперты не рекомендуют вносить авансом крупные суммы — в этом случае заказчик не защищен от риска получить некачественные работы или сорванные сроки.
Андрей Хрисанов рекомендует разбивать сотрудничество заказчика с подрядчиками на этапы работ. «В своей практике мы применяем такой подход: все работы делятся на этапы, вносится аванс, например 30% от всего бюджета, и этот аванс распределяется на все этапы пропорционально их стоимости, — рассказывает эксперт. — Заказчик может в любой момент остановить сотрудничество, но полученные авансы удерживаются. Оставшиеся 70% по каждому этапу мы получаем после успешной приемки работ. Так работает большинство строительных компаний».
Тигран Симонян рекомендует свести к минимуму практику предоплат. «В идеале — оплачивать работы по факту, но в ряде случаев оплата вперед допустима и оправданна. Важно: это могут быть только сравнительно небольшие платежи — оптимально, чтобы размер каждого платежа не превышал 20–25% стоимости этого этапа по смете, — говорит эксперт. — В договоре должен быть четко прописан порядок сдачи/приемки и оплаты работ: по завершении подрядчик уведомляет заказчика, тот принимает работы, это удостоверяется актом. Только после этого можно переходить к следующему этапу. Еще один важный момент — в договоре должно быть прописано, в какие сроки надо устранить замечания, если они будут. Также предусматривается ответственность подрядчика на случаи, если будут испорчены материалы и если сроки выполнения работ будут нарушены без объективных причин».
Даже после полного завершения и приемки работ заказчиком ответственность строительной компании сохраняется — действуют гарантийные обязательства. «Гарантийные обязательства прописываются в договоре, минимальный срок — два года, — рассказывает Тигран Симонян. — Этот пункт также важно расписать детально: что является гарантийным случаем, что нет, какие условия эксплуатации заказчиком могут повлечь срыв гарантии».
Учет гарантийного ремонта
Любая профильная компания, дорожащая своей репутацией, дает заказчикам гарантии качества выполненных работ. В договоре на оказание услуг указывается порядок устранения недостатков, обнаруженных в течение срока гарантии.
Существует два способа решения поставленных задач. Во-первых, исполнитель может устранить выявленные недостатки за свой счет. Во-вторых, он вправе соразмерно уменьшить стоимость выполненных работ.
Если конкретный гарантийный срок не предусмотрен договором на оказание ремонтных услуг и выполнение отделочных работ, по гражданскому законодательству заказчик вправе потребовать от исполнителя устранить недостатки, если с момента сдачи-приемки объекта прошло меньше 2 лет.
Выполнение гарантийных обязательств требует определенного финансового резерва. Этот резерв учитывается на счете 89 (с субсчетами или без). Нормативы резервирования средств устанавливаются руководством компании и отражаются в учетной политике. Также допускается отражение затрат на погашение гарантийных обязательств на счете 20.
Следует отметить, что в учете исполнитель также должен отображать затраты на возмещение убытков заказчика услуг, погашение финансовых санкций (например, выплату неустойки), предусмотренных заключенными договорами.
Влияет ли приостановка работ на срок договора
В ряде случаев подрядчик может приостановить работы (ст. 716, 719 ГК РФ), и тогда возникает вопрос о том, как это влияет на сроки выполнения работ.
Задержки могут иметь самый разнообразный характер: непредставление доступа к объекту, отсрочка поставки материалов и деталей поставщиками (третьими лицами), неприемлемые погодные условия и др. Последствия просрочки зависят от ее причин и действий подрядчика в связи с этим:
- Общее правило: подрядчик отвечает за любые задержки, поскольку это охватывается его рисками (ст. 402, 402 ГК РФ).
- Если приостановка вызвана встречной просрочкой заказчика (не переданы документы, не предоставлена вещь для ремонта и др.), ситуация разрешается в соответствии со ст. 405 ГК РФ: просрочка кредитора освобождает от ответственности, срок при этом не изменяется (см. решение АС Хабаровского края от 04.04.2018 по делу № А73-1307/2018).
- При существенном изменении обстоятельств можно требовать внесения изменений в соглашение (ст. 451 ГК РФ).
Для чего нужен договор?
Бригаду, которая обещает сделать ремонт качественно, всегда можно найти по объявлениям. Сегодня таких мастеров и предложений много. Зачастую достаточно договориться на словах и не оформлять какие-либо документы.
Однако не стоит пренебрегать составлением письменного договора, где можно отразить все моменты относительно объема работ, их качества, стоимости и сроков выполнения. Иначе ремонт может затянуться на неопределенное время и смета за этот период вырасти.
Следует отметить, что договор является выгодным для обеих сторон:
- заказчик будет уверен, что работы выполняются в срок и в полном объёме;
- исполнитель, что все его труды будут оплачены.
Права и обязанности закрепляются лишь документально и при возникновении проблем доказать неправоту стороны можно только предъявив договор.
Покупка необходимого оборудования для ремонта квартир
Прежде чем производить закупку необходимо определиться с тем, что именно вы будете делать и какие услуги оказывать.
Отделочникам для работы понадобиться:
-
Ёмкости для смешивания – от 1500 руб./шт. (3-х штуки).
-
Профессиональный миксер – от 7000 руб./шт. (1 штука).
-
Уровни, шпатели и прочий ручной инструмент – в зависимости от позиций выходит около 15 000 руб.
-
Лазерный уровень, всё равно придётся покупать для поклейки плакатов и фотообоев, стоимость его составит 5000 руб.
-
Удлинители – до 3000 руб./шт. (5 штук).
-
Осветительные прожекторы для работы в вечернее время – 1500 руб./шт. (5 штук).
-
Электрогенератор для автономного электрообеспечения при отсутствии электричества на объекте – около 50000 руб.
Целевая аудитория и направление деятельности
Первый этап планирования предприятия – это определение задач, выявление целевой аудитории и перечня предоставляемых услуг. Как правило, бизнес по ремонту квартир ориентирован на частных клиентов среднего достатка и выше. Для них могут быть предложены следующие типы услуг:
- составление дизайн-проекта
- отделка стен различными материалами
- замена напольных покрытий
- монтаж потолочных конструкций
- сантехнические работы
- электротехнические работы
- перепланировка помещений
- замена оконных и дверных блоков
- работы по утеплению стен и балконов
По каждой услуге может быть реализован свой подход. По объему это может быть:
- частичный ремонт;
- ремонт «под ключ».
По стоимости:
- эконом
- стандарт
- люкс
По степени ремонта:
- косметический
- текущий
- капитальный
Большинство клиентов на ремонты квартир – это семьи среднего возраста с детьми. Этот аспект необходимо учитывать при подборе технологий и материалов, а также планировании маркетинговой кампании.
Создавая собственную организацию, необходимо оценить внутренние и внешние факторы, влияющие на работу бизнеса. Воздействия внешней среды нельзя изменить, но многих последствий можно избежать, а возможности использовать во благо. К внешним факторам относят:
- Возможности
- Свободное вхождение на рынок.
- Разные ценовые категории.
- Мобильность собственных производственных мощностей.
- Возможность оптимизации собственного производства.
- Возможность применения выгодных налоговых режимов (УСН, ЕНВД).
- Отличные возможности для расширения собственного дела.
- Угрозы
- Средний уровень капиталовложений (обусловлен высокой стоимостью профессиональных инструментов).
- Услуга не является товаром первой необходимости.
- Отсутствие гарантий постоянного уровня спроса.
- Непостоянность заказов (возможны завалы или, наоборот, отсутствие объектов).
- Высокий уровень конкуренции.
С внутренними факторами можно и нужно работать. К ним можно отнести:
- Сильные стороны:
- Предоставление качественной услуги.
- Предоставление гарантий на выполненные работы.
- Приемлемая стоимость работ.
- Квалифицированный персонал.
- Качественные инструменты.
- Короткие сроки работ.
- Предоставление широкого спектра услуг.
- Проработанная маркетинговая и ценовая стратегия.
- Слабые стороны:
- Неопытность.
- Отсутствие клиентской базы.
- Нулевая деловая репутация.
- Сложность в поиске именно квалифицированного персонала.
- Отсутствие программ по обучению персонала.
Исходя из анализа внутренних факторов, организация может идти по одному из следующих путей:
- Усиливать собственные возможности благодаря положительным моментам, использовать их в качестве конкурентного преимущества.
- Пытаться бороться со слабыми сторонами.
- Минимизировать последствия, возникающие из-за наличия слабых сторон.
Как составить договор с подрядчиком
Для того чтобы в последующем не было спорных моментов с подрядчиком, следует обязательно ознакомиться с правилами составления соглашения о выполнении работы с подрядной организацией.
В соглашении предусматривается обязательное включение следующего перечня обязательных положений:
- о виде и перечне работы, которые подлежат выполнению,
- о периоде, в течение которого эти работы подлежат исполнению,
- о сроках, в течение которых заказчик принимает выполненную работу,
- о качестве работ и периоде, в течение которого заказчик вправе обратиться к исполнителю с претензией,
- о стоимости работы и порядке передачи денежных средств,
- об объеме материалов, которые подлежат приобретению для выполнения работы,
- о стороне, на которую возлагается обязанность по закупке материалов для исполнения работы,
- о периоде действия гарантии на выполненные работы.
Вариант объявления №4
Мастер на час (домашний мастер-универсал)
Предлагает услуги по ремонту, отделке квартир и другие работы по дому:
- Видеонаблюдение (все виды работ)
- Замена и ремонт розеток и выключателей
- Замена лампочек
- Замена автоматов в электросчетчике
- Замена и ремонт смесителей
- Замена или установка фильтров очистки воды
- Установка креплений под видео/аудио технику
- Установка и демонтаж (снятие) люстр, бра
- Установка и замена точечных светильников
- Установка и подключение встраиваемой бытовой техники
- Установка, сборка и подключение душевых кабин
- Установка и подключение посудомоечных машин
- Установка и подключение стиральных машин
- Установка и подключение электрических плит
- Установка и подключение кухонных вытяжек
- Ремонт или замена звонка входной двери
- Ремонт электропроводки
- Прокладка телевизионного кабеля
- Подключение электроприборов
- Замена унитаза, установка унитаза
- Замена труб
- Замена и установка батарей
- Установка счетчиков (учета электричества и воды)
- Замена ванны
- Установка, демонтаж, крепление карнизов
- Сборка мебели, установка кухни
- Подключение и установка плиты
- Установка мойки, раковины (+ все работы по монтажу и демонтажу мойки и раковины)
- Настил линолеума, ламината
- Сварочные работы
- Любые физические работы: уборка и вывоз мусора, офисные и квартирные переезды, демонтаж старых конструкций (офисных и квартирных)
Вариант объявления №12
Сантехник 24 часа
Выполним любые виды сантехнических и электромонтажных работ от простых до самых сложных. В кратчайшие сроки и с гарантией качества.
Наши услуги:
- Выезд сантехника
- Аварийная служба
- Устранение засора
- Канализация
- Водоснабжение
- Отопление
- Разводка водопровода
- Обвязка котлов
- Сборка котельных
- Обвязка сан фаянса
- Устранение течи
- Монтаж любой сложности
- Установка унитазов
- Установка смесителей
- Установка ванной
- Установка душевой кабины
- Установка раковин и моек
- Установка гидромассажных ванн (джакузи)
- Установка инсоляции
- Установка биде
- Установка сложных систем
- Прочистка любой системы
- Демонтаж
- Замена стояков
- Замена полотенце сушителей
- Замена радиаторов
- Подключение стиральных машин
- Установка водонагревателей
- Санузел под ключ
- Установка электроприборов
- Установка розеток
- Установка счетчиков
- Устранение обрыва электросети
Ситуация, при которой применим Договор подряда (отделочные работы):
Вы выполняете за определенную плату какие-либо отделочные работы, или Вы намерены заказать и оплатить какие-либо отделочные работы (например, декорирование, лакокрасочные работы, облицовка и покрытие пола и стен другими материалами, такими как паркет, ковровые покрытия, обои, плитка, шлифовка полов, акустические работы и т.п.), т.е.:
- предметом правоотношений являются отделочные работы, т.е.:
- деятельность, результат которой имеет материальное выражение (например, обработка имущества; улучшение качеств или изменение потребительских свойств имеющегося имущества, например, складское помещение в квартире переоборудуется в гардеробную и т.п.);
- выполняется комплекс работ, который включает в себя наружную и внутреннюю отделку, не связанный с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования, а также с изменением функционального назначения имущества, не ухудшающий его архитектурно-эстетические, противопожарные, противовзрывные и санитарные качества, не оказывающий вредное воздействие на окружающую среду при эксплуатации и исключающий необходимость согласования работ с уполномоченными органами;
- выполняются:
- разовые отделочные работы, т.е. однократно (например, малярные работы в офисе и т.п.);
или
- периодические отделочные работы, т.е. при возникновении необходимости выполняются отделочные работы по согласованной сторонами спецификации (например, по мере необходимости выполняются работы по декоративно-малярной отделке фасада здания и т.п.).
Стороны Договора подряда (отделочные работы):
- Заказчик – лицо (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), имеющее намерение заказать или приобрести, либо заказывающее, приобретающее отделочные работы. (Если Заказчиком является физическое лицо, необходимо использовать Договор бытового подряда (отделочные работы);
- Подрядчик – лицо (физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель), выполняющее отделочные работы. При этом в отношении физических лиц ратифицированными Республикой Казахстан Международными договорами, а также законодательством Республики Казахстан установлено, что индивидуальное предпринимательство имеют право осуществлять:
- граждане Республики Казахстан;
- оралманы;
- как постоянно проживающие (при условии наличия вида на жительство в Республике Казахстан) так и постоянно не проживающие в Республике Казахстан (не имеющие вид на жительство, но находящиеся на территории Республики Казахстан на законном основании) граждане Республики Беларусь, Российской Федерации и Республики Армении;
- постоянно проживающие в Республике Казахстан (при условии наличия вида на жительство в Республике Казахстан) граждане Кыргызской Республики.
Также в отношении указанных физических лиц, имеющих право на осуществление индивидуального предпринимательства и не использующих труд работников на постоянной основе, законом предоставлено право не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении дохода, облагаемого у источника выплаты, т.е. если Заказчиком является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в таком случае обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налогов, в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, в полном объеме и в установленные сроки по начисленному доходу Подрядчику исполнит Заказчик как его налоговый агент.