Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение вида разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что такое вид разрешенного использования территории — понятно из самого названия. Согласно ГрК РФ, он устанавливается местными властями. При этом они руководствуются исторически обусловленной концепцией использования земли и обеспечением комфортной жизни людей.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.
Вид разрешенного использования разрабатывают не под отдельный участок, а для конкретных площадей, на которых расположено несколько разных по размерам земельных наделов, принадлежащих одному или нескольким собственникам. Потому далеко не везде владелец имеет право подать заявление на смену. По определённым причинам правообладателю может понадобиться изменить разрешенного использования земельного участка. К примеру, если земли лесного хозяйства после вырубки растительности планируется перевести под участки для сельхозназначения. Провести данную процедуру можно только после регистрации земельного участка в государственных надзорных органах, после подачи заявления и получения положительного решения.
II. ГПЗУ, внесение изменений в ПЗЗ.
Градостроительный план участка— это документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки, в том числе:
- границы земли и зон действия публичных сервитутов;
- минимальные отступы от границ;
- информацию о видах разрешенного использования;
- требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на участке — площади объекта, площади застройки, этажности и т. д.;
- информацию о расположенных в границах объектах капитального строительства;
- информацию о технических условиях подключения сооружений капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.
Правила зонирования территории
В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:
-
можно объединять земли с одним типом;
-
новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;
-
соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;
-
границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.
Услуги земельных юристов КГ ЭТАЛОН
Изменение вида разрешенного использования земельного участка – одно из основных направлений работы компании. При обращении к юристам КГ ЭТАЛОН процесс изменения разрешенного использования земельного участка будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов получения разрешения: от анализа и сбора землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного зонирования, составления юридически грамотного заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка и предоставления необходимого пакета документов в соответствующий государственный или муниципальный орган в соответствии с существующим порядком, до внесения изменений в ЕГРН.
Предварительный анализ документов по изменению ври производится бесплатно, и только после его проведения формируется цена заказа, которая не меняется в процессе выполнения работ.
Изменение ВРИ в случае некорректности установления
Наиболее частым случаем некорректного установления ВРИ в Москве является включение в состав ВРИ участков, предоставленных в аренду под производство, помимо производственного вида использования также офисов или объектов торговли. Такой смешанный ВРИ может приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка и размера зависящей от нее арендной платы.
В подобной ситуации изменение ВРИ путем исключения лишнего вида использования позволит арендатору существенно снизить размер земельных и имущественных платежей в бюджет, а также в ряде случаев исключить здания из перечня облагаемых «кадастровым» налогом. Отметим, что производственным ВРИ охватывается абсолютно вся деятельность предприятия, включая размещение административных корпусов и помещений для сотрудников, столовых и т. д.
Говорить о некорректности установления ВРИ можно также в ситуации, когда он изначально был установлен публичным органом без учета назначения расположенных на участке объектов. Нередко это приводит к отказу публичного органа в оформлении земельных отношений, проблемам с эксплуатацией объектов, исчислением платежей в бюджет, привлечению к административной ответственности за нецелевое использование.
Правообладатель вправе требовать изменения ВРИ участка на соответствующее назначению законно возведенных на участке объектов, независимо от предусмотренного ПЗЗ градостроительного регламента участка. Судебная практика по данному вопросу в Москве складывается в пользу собственников недвижимости.
Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Документы которые потребуются при обращении к нам для изменения вида разрешенного использования земельного участка:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Данные о смежных землепользователях
- Схема границ земельного участка
- Учредительные документы клиента — юр. лица
- Градостроительное заключение о возможности изменения вида разрешённого использования земельного участка
В каких случаях требуется изменение ВРИ в Москве и Московской области?
Основная причина, требующая изменения ВРИ – невозможность реализовать задуманный проект на земельном участке из-за его принадлежности к той или иной категории земель и/или вида разрешенного использования.
Например, нельзя построить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения— участки этого вида предназначены только для ведения садоводства, а не для строительства.
Также изменение ВРИ может потребоваться:
- Для повышения стоимости объекта при продаже/сдаче в аренду. Рынок недвижимости показывает, что стоимость земельного участка садового некоммерческого товарищества (СНТ) ниже стоимости участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
- Для оптимизации налоговых выплат. В зависимости от категорий земель и/или разрешенного использования земельного участка могут применяться дифференцированные налоговые ставки.
- Для сохранения уже возведенных на участке зданий и сооружений. Если тип и назначение построек не соответствуют виду разрешенного использования, они могут быть признаны самостроем. Что повлечет за собой штрафы и требование устранить нарушения, чаще всего речь идёт о сносе строений.
Какие документы необходимы для перевода земель?
Пакет обязательных документов:
- Паспорт заявителя;
- Если заявителя представляет уполномоченное лицо, требуется доверенность и разрешение собственника земли. В доверенности должны быть точно указаны полномочия представителя. Кроме того, к ней необходимо приложить копию паспорта;
- Заявление на смену ВРИ земельного участка с обоснованием причины;
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Юридическим лицам необходима выписка из ЕГРИП и учредительные документы для подтверждения полномочий исполнительного органа.
Пакет дополнительных документов, которые ускоряют процесс и повышают вероятность положительного решения:
- Копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
- Схему расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), которая позволит определить местоположение и расположение соседних земельных участков;
- Копии документов государственного кадастра недвижимости на землю (т.е. формы КВ.1, КВ.2, КВ.3);
- Копии документов на здания, строения и сооружения, которые имеются на земельном участке (при наличии таковых);
- Утвержденный проект планировки территорий, в чьих границах находится земельный участок;
- Выписки из ПЗЗ и других градостроительных документов.
Виды разрешенного использования земельных участков: изменения 2022, классификатор ВРИ, штрафы за нарушение
- Классификатор не предусматривает деление видов на основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Вместе с тем порядок изменения и использования каждого вида отличается. Владельцам земельных участков приходится обращаться к другим правовым актам, чтобы изучить вопрос о смене ВРИ. Таким образом, новый классификатор не обобщил сферу разрешенного использования, а внес неразбериху.
- Многие ВРИ, установленные классификатором, имеют подробное описание, давая владельцам земельных участков возможность не сомневаться в выборе. Например, на участке под ИЖС можно разбивать огород или высаживать деревья, а территория под многоэтажные дома может использоваться и для детских площадок.
- Классификатор продублировал нормы Градостроительного кодекса, которыми предусматривается свободное размещение линейных объектов. К ним относятся: дорожки к дому, уличное освещение, частные линии электропередач или водопровод. Для использования земли под указанные объекты не требуется дополнительно менять основной вид пользования землей.
Порядок изменения вида разрешенного использования земли
Каждый земельный участок имеет свое назначение, и использовать его можно строго по этому назначению. Между тем довольно часто приходится проводить изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Чаще всего это происходит, если собственник хочет начать строительство на землях, для этого не предназначенных. Такую возможность рассматривают чиновники на местном уровне, процедура эта хотя и не сложная, но требует наличия свободного времени.
Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ). Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?
Об изменении вида разрешенного использования земельного участка в договоре аренды
Достаточно часто на практике у арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возникает необходимость изменения разрешенного вида использования земельного участка. Происходит это по разным причинам: изменение предполагаемого вида деятельности на земельном участке в связи с экономическими причинами, отсутствие намерения изначально осуществлять на участке оговоренный вид деятельности. Актуален данный вопрос был и для случаев переуступки прав и обязанностей арендатора третьим лицам.
В соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) одним из принципов правового регулирования землепользования является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. По общему правилу разрешенный вид использования земельных участков определяется градостроительным регламентом, который содержится в правилах землеполь-зования и застройки (п. 9 ст. 1, пп. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, далее — ГрК РФ). На данное обстоятельство прямо указывается в письме Минэкономразвития России от 08.04.2010 № Д23-1219.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. При этом в соответствии с п.3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения ми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
По вопросу об изменении разрешенного вида использования земельных участков арендаторами неоднократно высказывался и ныне упраздненный Президиум ВАС РФ от 15.06.2005 № 2479/05.
Пример
Прокурор Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области в интересах муниципального образования «Город Воронеж» в лице Воронежской городской Думы с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Воронежа от 13.08.2003 № 1837 «О разрешении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса, включающего 5-7-зальный кинотеатр, по ул. Кирова, 6». Распоряжением главы города Воронежа «О предоставлении в целевую аренду имущества (основные средства) парка, расположенного между домами № 4 и № 8 по ул. Кирова» обществу предоставлено в целевую аренду с постановкой на баланс имущество (основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организации досуга жителей города сроком на 10 лет. Впоследствии администрацией внесено постановление о разрешении обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного торгового комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке. Суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования.
Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная совокупность разрешенных характеристик использования земельных участков.
Три основных параметра определяют вид разрешенного использования земельного участка: функциональное назначение сооружений, строений, зданий, находящихся на таком участке, общие характеристики застройки, и правила землепользования и застройки.
В московском правовом регулировании разделяются виды разрешенного использования в случае эксплуатации и в случае реконструкции, а также строительства зданий, строений, сооружений. Переход же из 1-го вида во 2-й возможен только за отдельную плату. Рассмотрим более подробно эту специфику на основе правил приобретения и аренды земельного участка в столице.
В Москве сложился индивидуальный порядок приобретения земельного участка в собственность. Право на выкуп земли имеют только собственники строений, зданий, сооружений на этой территории и обладатели права на бессрочное пользование землей. С 01.07.2012 выкуп земли осуществляется в размере ста процентов от кадастровой стоимости, правда возможна рассрочка платежа до 5 (пяти) лет, с процентной ставкой равной ставке рефинансирования Центрального Банка РФ. Но даже полная оплата выкупной стоимости не дает ни какой гарантии, отсутствия существенных ограничений дальнейшего использования земельного участка, а именно — запрет на строительство в границах земельного владения.
Для Москвы характерны уникальные правовые режимы, определяющие градостроительный статус земельного участка (целевое назначение возводимых зданий, этажность и плотность застройки и др.). Ситуацию значительно усугубляет отсутствие принятых Правил землепользования и застройки города Москвы и документов по планировке территорий «Новой Москвы», которые позволяли бы в заявительном (т.е. довольно простом) порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков с имеющегося в настоящее время на необходимый. Для осуществления реконструкции и строительства построек, сооружений, зданий необходим градостроительный план земельного участка. Если проектная документация не соответствует ГПЗУ, то не будет получено разрешение на строительство или последует отказ при вводе объекта в эксплуатацию. Но зачастую градостроительные планы, выдаваемые Москомархитектурой, не соответствуют законодательным нормам Градостроительного Кодекса РФ, что, в свою очередь, приводит к затяжным судебным спорам.
Такой же особый порядок действует и при оформлении аренды земельных участков. В случае возникновения арендных отношений всегда указывается их цель: для эксплуатации существующих сооружений, зданий, строений. А это автоматически налагает запрет на строительство новых и реконструкцию старых объектов недвижимости. Для того чтобы запрет был снят, в договоре аренды должна быть указана другая цель: для строительства или реконструкции. Но это делается только за оплату по соответствующему заявлению арендатора. Размер взноса составляет от 10 до 80 процентов от кадастровой стоимости. Конечная сумма зависит от типа объекта и его соответствия нормативам плотности застройки.