Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание задолженности по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Претензия — это письмо вольного изложения. Нет шаблонов, которые бы были прописаны законодательно — составлять документ можно в свободной форме. И все же, нужно придерживаться некоторых правил при составлении подобных писем.
В соответствии с пунктом 1 статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями, изложенными в договоре. Если оплата не будет получена своевременно, тогда в этом случае арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор. В данном случае — арендатор не платил ежемесячную плату более 2 раз подряд (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако иск не может быть подан сразу в суд, но сначала необходимо направить запрос в адрес компании-арендатора, чтобы долг был оплачен добровольно.
Следует отметить, что при подаче документов в суд следует учитывать тот факт, что они также должны включать документ, удостоверяющий осуществление обязательной процедуры предварительной экспертизы для урегулирования споров (статья 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Именно поэтому так важно сформировать и направить должнику правильное требование.
При отправке его должнику необходимо приложить к документу расчет, подробно описывающий, из чего состоит сумма долга: штрафы, арендная плата, счета за электроэнергию и т.д. Сумма долга считается на дату написания претензии.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Несколько слов о договоре
В договоре стороны сами определяют сумму вознаграждения за нежилое помещение, квартиру или любое другое имущество, переданное во временное пользование. Арендные платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально или единовременно – по выбору сторон.
Подписав договор, арендатор берет на себя обязанность вносить платежи в установленном порядке. При возникновении неплатежеспособности, он должен оповестить об этом арендодателя и просить отсрочки с последующим возвратом образовавшегося долга.
Если хозяин имущества согласится, стороны заключают дополнительное соглашение об отсрочке. Можно обойтись и без него при наличии доверительных отношений между сторонами. Однако нередки случаи, когда арендатор «молча» не платит за аренду и продолжает пользоваться имуществом либо также молча, покидает имущество. В обоих случаях у собственника появляется право на защиту своих интересов.
В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.
На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.
Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.
Взыскание пени по договору аренды
- В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
- Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
- Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
- Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки. Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.
Исковое заявление о расторжении договора аренды: образец, актуальный на 2021 год
В соответствии с положениями исковое заявление о расторжении договора аренды (как и любой другой иск) составляется в простой письменной форме. В 2021 году такое заявление может быть как написано от руки, так и распечатано с использованием печатной машинки, компьютера или множительной техники.
В тексте искового заявления о досрочном прекращении договора аренды необходимо указать следующие сведения:
- Наименование суда, в который обращается истец;
- ФИО и адрес места жительства истца (если истцом является физическое лицо);
- Наименование и адрес места нахождения истца (если в качестве истца выступает организация);
- Контактный номер телефона истца;
- Сведения об ответчике;
- Цена иска;
- Дата заключения договора аренды;
- Номер заключенного договора аренды;
- Существенные условия договора аренды;
- Срок договора аренды;
- Основания досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя/арендатора;
- Указание на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора;
- Требования истца;
- Список прилагаемых документов;
- Дата составления искового заявления.
Как написать требование арендодателю
Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п. 2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.
Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.
Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000
о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества
01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:
- объект недвижимости: нежилое помещение №8А общей площадью 125 кв. м, расположенное по адресу: Тверь, ул. Заволжская, д. 21, стр. 3;
- кадастровый номер: 11:20:0120302:211;
- назначение: нежилое.
Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования. 02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.
- Копия договора аренды нежилого помещения №10221033/12 от 01.06.2020 на 12 л. в 1 экз.
- Копия договора подряда №11 от 02.07.2020 на 8 л. в 1 экз.
- Копия акта о выполнении работ от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
- Копия счета №102 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
- Копия счета-фактуры №101/1 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде инициируется путем подачи в суд заявления о возбуждении приказного производства. Законодательством предусмотрены требования, которым такое заявление должно соответствовать.
После подачи такого заявления при наличии соответствующих оснований судом выносится определение о судебном приказе, которое впоследствии служит основанием для взыскания задолженности по договору аренды.
При подаче заявления о возбуждении приказного производства необходимо предоставить документы, подтверждающие бесспорность взыскания, т.е. неоспаривание должником суммы задолженности по договору аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Составление претензии к арендатору
Если арендопользователь не вносит установленную договором арендную плату за использование земли, эксперты советуют не терять даром время и составлять претензионное письмо в адрес должника.
Составление претензии к арендатору требует грамотного подхода, так как всегда присутствует вероятность того, что в дальнейшем этот документ будет рассматриваться не только ответчиком, но и судом в случае отказа ответчика от исполнения изложенных в документе требований истца.
Претензионное заявление составляется в произвольной форме, но при этом в документе должно быть внятно изложено, от кого он исходит и кому адресован.
Обязательны конкретные факты нарушения арендного соглашения с указанием конкретных его пунктов, а также статей и пунктов Гражданского и Земельного кодексов и других законодательных актов РФ.
Для этого арендодатель должен в первую очередь сослаться на пункты договора аренды земельного участка, в которых излагается порядок оплаты за пользование арендованным объектом, а также законодательные нормы.
Составление претензии
Большинство договоров включает оговорку, по которой стороны обязаны сначала разрешать все разногласия путём направления письменных претензий до обращения в суд. Направление претензии обязательно, если арендодатель будет требовать расторжения договора.
Если в тексте соглашения нет специальной оговорки о предварительном претензионном порядке разрешения спора, можно сразу обращаться в суд.
В претензионном письме указывается:
- Исходящий номер и дата составления (если отправитель – организация);
- Адресат – Ф.И.О. (название организации), адрес проживания (местонахождения);
- Название документа, в котором изложена суть письма;
- Информация о договоре: дата заключения, номер, предмет и объект сделки;
- Указание, как и в какие сроки производится оплата права пользования землей;
- Утверждение, что арендодатель нарушил условие договора, касающееся оплаты, со ссылкой на пункт документа;
- Подсчёт суммы, которая причитается к перечислению;
- Подсчёт неустойки за просрочку;
- Требование перечислить средства в определённый срок (например, в течение 5 рабочих дней с момента получения обращения);
- Указание, что в случае неисполнения требований арендодатель обратиться в суд;
- Перечень приложений (например, расчёт неустойки и платежей за аренду);
- Дата, подпись, фамилия и инициалы.
Претензия по договору аренды — особенности
Арендные отношения регламентированы ГК РФ. При этом самими договором аренды порядок регулирования прав и обязанностей арендодателя и арендатора может быть изменен по сравнению с ГК РФ. Однако в силу прямого указания ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды арендодатель может только после направления претензии (предупреждения). Арендатору такое предупреждение в силу закона направлять необязательно, но такое условие может быть в договоре.
В силу специфики арендных правоотношений, составляя претензию по договору аренды внимательно изучите текст договора и нормы ГК РФ. Если в ГК РФ отсутствует указание :если иное не установлено договором, то норма закона будет действовать независимо от наличия ее в договоре.
Как составить образец претензии о взыскании задолженности по договору оказания услуг
Основным назначением претензии является мирное урегулирование споров. Как правило, она является последним документом, который предъявляют должнику перед обращением в суд за разрешением спора.
Форма претензии о взыскании задолженности – письменная. Составляется этот документ в двух экземплярах. Один экземпляр необходимо направить своему партнёру, другой оставить у себя.
Унифицированной формы этого документа нет, поэтому составляется она в свободной форме, с изложением всех фактов, оснований и причин возникновения задолженности.
Подписывать этот документ должно лицо, уполномоченное на его подписание. В идеале это должен быть руководитель. Однако допускается визирование иным лицом, уполномоченным на это на основании доверенности или иного документа, например, приказа, распоряжения.
Одновременно с претензией контрагенту необходимо направлять копии всех документов, подтверждающих факт исполнения кредитором условий договора, а также факт образования задолженности.
- Потребовать у должника оплатить следующие суммы:
- Проценты за пользование денежными средствами, начисленными в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
- Если условия договора содержат этот пункт, предъявить требование об уплате суммы штрафа или неустойки. Одновременно не допускается требовать и уплаты неустойки, и процентов за пользованием денежными средствами, что подтверждается многочисленной судебной практикой.
Образец Искового заявления о взыскании задолженности по незаключенному договору аренды, как написать пример
Индивидуальный предприниматель Самойлов Виктор Сергеевич, являясь собственником имущества, предоставил в аренду индивидуальному предпринимателю Соколову Антону Петровичу нежилое помещение в одноэтажном здании для размещения в нем магазина швейных машин. Арендатор (Соколов) и арендодатель (Самойлов) подписали договор аренды.
После этого апелляция, кассационная инстанция, а вслед за ней и Высший Арбитражный Суд РФ решение суда первой инстанции признали обоснованным. Указанная позиция может быть применена не только к соглашениям, в которых не содержатся данные, которые дали бы возможность точно определить, какие именно площади передаются в аренду, но и к договорам, не зарегистрированным ее сторонами в регистрирующем органе. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды сооружения, помещения или здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если арендатор пользуется чужим имуществом по незаключенному договору аренды и не платит за арендованное имущество, то согласно ст. 1102 ГК РФ у него появляется обязанность выплатить собственнику помещения сумму неосновательного обогащения.
Как арендодателю составить претензию об уплате задолженности по договору аренды
Составьте претензию в письменной форме.
Приведите в ней обстоятельства, на которых вы основываете свои требования: факт заключения договора, передачи имущества в аренду и невнесения арендной платы и/или коммунальных платежей.
Включите в претензию расчет задолженности. Изложите свои требования со ссылками на договор и закон, установите срок для их выполнения, приложите подтверждающие документы.
В остальном руководствуйтесь общими правилами, которые применяются при составлении претензии по другим договорам. Закон не определяет каких-либо особых требований к претензиям по договорам аренды. Если ваш договор устанавливает требования к составлению претензии, руководствуйтесь ими.
Укажите следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:
- заключение договора. Напишите его название, номер, дату заключения, а также приведите условия договора: