Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура перевода земли из ИЖС в коммерческую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.
Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.
Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.
Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?
Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:
- обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
- заявление написано ненадлежащим лицом;
- существование каких-либо правонарушений;
- невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
- несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.
Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.
На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:
- Как перевести землю в ИЖС?
- Нормы застройки участков.
- Виды разрешенного использования — ИЖС.
- Как получить и оформить в собственность?
- Как получить надел бесплатно?
- Аренда ЗУ.
- Как платится налог?
- Минимальный и максимальный размер земли.
- Аукцион: что это такое и как проводится?
- Инструкция по покупке участка.
Согласно действующего законодательства все земли на территории Российской Федерации разделены на категории исходя из их целевого назначения.
Различные категории участков имеют различный правовой режим. Запрещается нецелевое использование земельных участков.
В частности, существуют земли лесного и водного фонда, которые нельзя использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции. Для этого бы пришлось вырубить леса или осушить водные объекты, что привело бы к заметному нарушению экологической обстановки и причинению вреда окружающей среде.
Разновидности назначения участков земли в Российской Федерации:
| Земли сельскохозяйственного назначения | участки, которые предназначены для выращивания продовольствия, на них выращивают зерновые культуры, овощи, фрукты и т.д. разводят скот и птицу |
| Земли поселений | участки, находящиеся в населенных пунктах (городах, сельских поселениях и др.), непосредственно из данной категории земель предоставляют участки под ИЖС, на которых возможно строительство частных домов |
| Земли особо охраняемых территорий | как правило, на таких землях размещены заказники, заповедники, природные объекты оздоровительного назначения, лечебные курорты и др., участки рекреационного назначения |
| Земли водного фонда | запасы пресной воды относятся к богатству нашей страны, эти земли не подлежат продаже, поблизости от озер и рек не допускается размещение промышленных объектов и жилых домов. |
| Земли лесного фонда | на таких участках расположены лесные массивы и территории, на которых планируется посадка леса. |
| Земли запаса | к ним относятся территории, которые в настоящее время не используются для хоз. деятельности, но, тем не менее, находятся в федеральной собственности |
| Земли специального назначения | на таких землях расположены объекты промышленности, связи, транспорта, телерадиовещания, обороны и безопасности, объекты космического назначения и т.д. |
При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:
- Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
- Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
- Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.
Какие нужны документы
Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.
Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.
К основному пакету документов относят:
- кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
- свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;
- план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
- все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;
- паспорт собственника строения и земельного участка;
- разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.
Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.
Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:
- Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
- Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
- Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
- Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
- В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
- На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.
Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.
К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.
Возможность и условия перевода
Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.
Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.
Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.
Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.
Перевод земли из ИЖС в коммерческую в 2020 — цена, под магазин
Коммерческая деятельность завоевывает популярность среди простых граждан, которые ранее и не задумывались о ведении бизнеса. Приобретать специальные площади и магазины – дело накладное, поэтому все чаще люди используют имеющуюся у себя недвижимость.
К примеру, у человека есть земельный участок под ИЖС, которое уже было запланировано. У него возникает вопрос, а можно ли осуществить перевод земли из одного статуса в другой? Это вопрос и будет рассматриваться далее, а также представится полный план действий.
Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.
Вопрос только, зачем это необходимо, ведь собственник земельного участка может осуществлять на своей территории любую деятельность. Это не совсем так.
Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.
Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.
Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.
Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:
- возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
- офисные и производственные здания;
- торговые центры;
- спорткомплексы и социальные объекты.
В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.
Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.
Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.
Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.
Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.
Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.
Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:
- Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
- Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
- Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
- Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
- В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
- На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.
Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.
К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.
Перевод ИЖС в коммерческую категорию участков – от и до о проведении процедуры
Градостроительный Кодекс РФ и ряд Федеральных законов регламентируют, что земельные участки на территории нашей страны должны использоваться исключительно по своему назначению.
Последнее определяется во время регистрации земли в соответствующих госструктурах и представляет собой категорию, присваиваемую участку. Некоторые из них предназначены для частного строительства, а другие для коммерческой деятельности.
Но что делать, если требуется изменить официальное назначение земли, к примеру, из частного-жилищного в прямое коммерческое? К счастью, законодательство РФ проведение такой процедуры не запрещает и для ее осуществления достаточно прибегнуть к закрепленному законами порядку.
Более подробно именно о том, как происходит перевод ИЖС в коммерческую категорию поговорим в представленном ниже материале.
К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:
- повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
- извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
- получение юридического адреса и регистрация фирмы;
- удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
- более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
- возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.
Минусами данного перевода можно считать:
- риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
- вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
- риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.
Разновидности категорий земельных наделов
Государственные земельные угодья разделяются на основные виды категорий:
- Под нужды сельского хозяйства.
- Для поселений.
- Под особо важные объекты, охраняемые зоны (природные памятники, заповедники, лечебно-оздоровительные территории, курортные зоны, культурно-исторические места и пр.).
- Лесные, водные массивы (реки, озёра, пруды с чистой пресной водой).
- Территории государственного запаса (их запрещено передавать физическим либо юридическим лицам, до перевода в иной статус).
- Участки специального назначения — здесь располагаются такие отрасли, как телевидение, радиовещание, оборонные объекты для обеспечения безопасности.
- Территории транспортного назначения.
- Космического.
- Для обеспечения связи.
- Промышленные зоны и пр.
Причины отказа перевода ИЖС под коммерческие объекты
По закону отказать в рассмотрении ходатайства могут из-за неверно оформленных документов или при подаче заявления ненадлежащим лицом. Чтобы этого не случилось, обратитесь за консультацией к специалистам нашей компании. Мы детально проверим все собранные бумаги и составим юридически грамотное обращение к властям.
Отказать в переводе могут из-за найденных нарушений или невозможности осуществить перевод в коммерческие земли. Самым труднопреодолимым отказом является несоответствие пожеланий заказчика генеральному плану развития территории. Все возможные причины указаны в законе и о них стоит знать заранее. Наши эксперты помогут подготовиться к любым трудностям и гарантированно переведут земли ИЖС в коммерческое использование.
Когда это необходимо?
Понадобиться такой перевод может в случае, если хозяин участка (либо уже имеющегося строения) не хочет использовать его как жилое здание, а желает открыть на его месте какое-либо учреждение с целью дальнейшего получения дохода — магазин, торговый центр, спортзал…
Правда стоит сразу учесть, что при принятии подобного решения администрация будет руководствоваться не только своим мнением, но и мнением соседей, проживающих рядом с тем зданием/участком, которое решено перевести в коммерческое пользование.
Если большинство из них будут не против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном же случае изменить категорию земли может не получиться.
Следует сразу отметить и такой вариант, как изменение назначения не всей площади участка, а только его части. Например, гражданин имеет в своей собственности дом и примыкающий к нему гараж, в котором он хочет открыть местный автосервис и зарабатывать таким образом деньги. Для того, чтобы начать подобный бизнес, совершенно необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно только поменять статус гаража.