Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.
III. Общие рекомендации по проведению оценки
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Строительство на арендованном земельном участке
Промышленные или большие складские помещения заслуживают особого внимания. Такие строительные объекты могут стать вашей собственностью, однако вы должны информировать владельца земли о том, что и в каких целях планируется будущий объект. Хранение радиоактивных веществ или химикатов, строительство сложных промышленных зданий требует дополнительных согласований не только с арендодателем, но и с рядом государственных структур. В таком случае договор будет составлен и подписан несколькими лицами.
Как правило, хороший земельный участок хозяину выгодно сдать в аренду, нежели просто продать. Арендовать землю можно для разных целей и разных построек. Аренда земли под жилую постройку имеет множество немаловажных нюансов, которые иногда становятся причинами судебных разбирательств. Планируя строительство загородных домов на арендованном участке желательно сразу решить все юридические вопросы.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим. Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- сельхозназначения с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Обсуждение Определения ВС РФ от 08.10.2019 № 74-КГ19-9 о принудительной выплате стоимости доли в праве общей собственности (Кружок гражданского права СПбГУ)
В рамках записи подкастов Кружка гражданского права СПбГУ обсудили Определение ВС РФ от 08.10.2019 № 74-КГ19-9. Это дело посвящено выплате стоимости доли в праве общей собственности.
Фабула дела такова. Наследниками гражданина являются три лица – жена, мать и дочь от первого брака. Доли равные. Жена проживает в г. Санкт-Петербург, мать и дочь – в г. Якутск. Входящие в наследственную массу объекты недвижимости (квартира, земельный участок, дачный дом) расположены в г. Якутск. Жена обращается к матери и дочери с иском «о взыскании стоимости доли в праве общей долевой собственности на имущество».
Краткое изложение моих аргументов (остальное – в видеоролике):
1. Вещь, находящаяся в общей собственности, является объектом обычного права собственности, которое осложнено множественностью субъектов. Качественно каждому сособственнику принадлежит вся вещь в целом (или все вещи в целом). Доля в праве общей собственности – это количественная характеристика, позволяющая определить порядок реализации сособственниками правомочий владения, пользования вещью и порядок распределения между ними плодов, продукции и доходов, а также определить размер части вещи, подлежащей передаче сособственнику при выделе или разделе общей собственности. То есть доля в праве общей собственности определяется в том числе для того, чтобы из общей собственности можно было выйти.
2. С одной стороны, неразумно понуждать субъекта состоять в общей собственности, если он этого не желает. С другой стороны, при выходе субъекта из общей собственности должны быть соблюдены права других сособственников. В связи с этим законодатель предусматривает способы покидания общей собственности одним из субъектов (в частности, возможности продать долю, соблюдая правила преимущественной покупки; выделить долю в натуре).
3. Если у сособственника нет интереса в вещи, он может продать свою долю с соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники препятствуют продаже доли (например, не дают показывать вещь потенциальным покупателям), нужно защищаться. Вопрос о способах защиты права сособственника против других сособственников остается спорным (негаторный иск; иск об определении порядка владения и пользования вещью; обязательственный иск; относительный (не обязательственный иск); иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права и т.п.). Однако это не означает, что такое право нельзя защитить.
В связи с этим применительно к обсуждаемому делу ссылка жены на то, что ей препятствовали в реализации права на продажу доли, мало обоснована. Однако ВС РФ не обращает на это внимания.
4. Если у сособственника есть интерес в вещи, он может потребовать выдела доли в натуре. Если соглашение по этому поводу с другими сособственниками не достигнуто, спор может разрешить суд.
При этом выплата сособственниками стоимости доли допускается тогда, когда по закону нельзя выделить долю в натуре или это повлечет несоразмерный ущерб имуществу. По смыслу п. 3-4 ст. 252 ГК РФ выплата стоимости доли в таком случае допускается при наличии согласия выделяющегося сособственника. Без его согласия выплатить ему стоимость доли можно в судебном порядке тогда, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В данном деле ВС РФ не рассмотрел вопрос о том, возможен ли выдел доли в натуре. ВС РФ просто констатировал, что такой выдел невозможен. Между тем это утверждение спорно хотя бы потому, что суд первой инстанции пишет: «имущество – квартира и дачное строение с земельным участком, со всеми их составными частями, являются едиными объектами, следовательно, соответствуют признакам неделимой вещи, раздел которой в натуре невозможен». Особенно интересен этот тезис в связи с тем, что земельный участок имеет площадь 17000 кв.м.
5. Пассаж ВС РФ о том, что абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ не допускает удовлетворение требования о выплате стоимости доли, если другие сособственники не готовы эту долю принять, на самом деле принадлежит суду первой инстанции. ВС РФ его поддерживает, буквально переписывая текст решения суда первой инстанции. Между тем этот тезис требует дополнительного обоснования со стороны ВС РФ.
Во-первых, потому что он противоречит ранее высказанным позициям ВС РФ (например, из Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).
Во-вторых, потому что в таком случае абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ говорит о купле-продаже доли. А зачем нам дополнительные по отношению к общим правила на этот счет? То есть норма оказывается лишней.
В-третьих, мне близка идея о том, что «в основе права собственника на выдел доли лежит принцип натурального удовлетворения. Следовательно, выплата собственнику компенсации вместо выдела доли в натуре является исключением, а не правилом» (Жученко С.П. «Иски о выделе доли (в праве общей собственности)»). А исключения расширительному толкованию не подлежат.
В-четвертых, очевидно, что суд первой инстанции смешивает правила п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ. Насколько обоснованы выводы, сделанные на основании такого смешения?
6. Конечно, доля жены (1/3) не является незначительной. Доли равные. На это ВС РФ справедливо указывает.
7. Ссылка на солидарное обязательство на стороне матери и дочери в данном деле ошибочна, на это ВС РФ также указывает. Вероятно, суд первой инстанции увидел здесь солидарность в связи с тем, что посчитал имущество неделимым.
Выбор способа оценки долей
Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).
Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:
Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения. Второе название способа – расходный. Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве. Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.
Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.
Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.
От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д.
Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.
Пример:
Артём, Егор и Роман имеют в собственности 3-комнатную квартиру в равных пропорциях. Согласно кадастровому паспорту, площадь жилья – 80 м² (три стандартные комнаты).
Совладельцы хотят продать жилье целиком – им нужно узнать, сколько денег от сделки получит каждый из них. За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:
Полученная сумма – это идеальная цена ⅓ квартиры каждого из сособственников.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как улучшенного, рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима комбинация всех вариантов, необходимо ли его заменить на другой объект, обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование. Использование, максимизирующее стоимость объекта, и является наиболее эффективным использованием. Для не требующих капитальных затрат на реконструкцию вариантов использования, рассчитанные для них стоимости объекта или чистые операционные доходы от его использования, могут сравниваться прямым образом. Для вариантов использования, предусматривающих капитальные затраты, анализ наиболее эффективного использования проводится на основании норм дохода для общих капиталовложений в объект выбранных вариантов его использования.
Велосипедисты Гродно начали составлять карту велодорожек, чтобы учесть потребности горожан в корректировке генплана областного центра
Другая проблема, по которой не всегда находится понимание — назначение велосипеда. До сих пор у нас относят его или к спортивному объекту или к средству отдыха в парке. Но велосипед — это транспортное средство, со своими явными преимуществами: экономия средств, экономия времени, здоровье велосипедиста. Более того в Великобритании и США уже есть исследования, доказывающие, что развитие велодвижения выгодно экономически всей стране.
Предложения по карте велодорожек принимаем до конца сентября. Какой она будет, зависит от каждого из велосипедистов. Несколько человек, которые начали ее разрабатывать, не могут учесть все особенности города. Каждый житель знает Гродно по-разному: где пути для велосипедистов привлекательнее, где путь короче, где он удобнее, где меньше трафик машин и пешеходов, куда наоборот им надо чаще ездить (учебные учреждения, работа, места развлечений и отдыха и т.д.)
Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?
Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?
Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.
Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.
К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.
При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.
И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.
Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.
Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.
Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐ Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!
На что влияет кадастровая стоимость?
Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.
Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.
Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.
Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.
ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
Основными ценообразующими факторами являются:
— передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
— условия финансирования сделки;
— условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
— состояние рынка (в том числе время продажи);
— местоположение;
— степень строительной завершенности объекта;
— физические характеристики;
— экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
— использование.
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (см. таблицу 1).
1-й уровень
Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
2-й уровень
Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3-й уровень
Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
• архитектурно-строительные;
• финансово-эксплуатационные.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Таблица 1
|
Факторы влияния |
Учитываемые факторы |
|
1-й уровень (страна) |
|
|
Экономические |
|
|
Налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства; уровень жизни населения |
Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости |
|
Социальные |
|
|
Свободное время; структура населения; |
Семейность; плотность заселения; рынок недвижимости |
|
уровень образования и культуры населения, потребности |
|
|
Физические |
|
|
Экология; природные ресурсы; |
Технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические |
|
географические; сейсмические |
|
|
Политические |
|
|
Законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии |
Зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; правовое регулирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность |
|
2-й уровень (город, район) |
|
|
Местоположение |
|
|
Транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность |
Размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение |
|
Физические характеристики |
|
|
Физические параметры; функциональная пригодность и использование |
Состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации |
|
Условия продаж |
|
|
Залоги и заклады; особые условия сделок |
Мотивы продавцов и покупателей |
|
Временные факторы |
|
|
Дата оценки |
Дата известных сделок по аналогам |
|
Условия финансирования |
|
|
Сроки кредитования; процентные ставки |
Условия выделения средств |
|
3-й уровень (здание) |
|
|
Архитектурно-строительные |
|
|
Объемно — планировочные показатели |
— |
|
Финансово-эксплуатационные |
|
|
Доходы |
Эксплуатационные расходы; стоимость строительства |
Что считается использованием участка не по назначению и чем это грозит?
Земли находятся под охраной государства. Выявление нецелевого использования участка грозит применением административных санкций к нарушителю.
Под нецелевым использованием понимается:
- эксплуатация земли не в соответствии с установленной категорией или при неполном выполнении предусмотренных требований;
- уклонение от выполнения рекультивации и улучшения качества земель.
На виновное лицо налагается штраф в размере:
- от 2 до 5 тыс. рублей — для физического лица;
- от 80 до 100 тыс. рублей — для организаций.
Помимо штрафных санкций применяются следующие:
- повышение налоговой ставки до 1,5%;
- лишения права собственности на участок в судебном порядке;
- расторжение договора аренды, если пользование землей осуществлялось на основании договорных отношений.
Корректировка вида разрешенного использования земельного участка
Чаще всего необходимость корректировки на вид разрешенного использования земельного участка возникает при необходимости постройки дома. До 2022 года все сведения, которые касались соответствующих разрешений, получали в Градостроительном кодексе (ст. 37). Решение выносилось, исходя из того положения, в котором находился участок. Например, его близость к населенным пунктам, существование рядом подходящей инфраструктуры, количество заявок на близлежащие объекты.
Но окончательное решение выносилось специальными комиссиями, которые действовали в рамках местной администрации. В законе все формулировки были расплывчаты, что порождало некоторое самочинство. Сейчас все виды и подвиды расписаны очень подробно, что не должно вызвать никаких неверных толкований.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
В сентябре 2022 года Министерством Минэкономразвития был принят Приказ, в котором утверждался Классификатор ВРИ. В 2022 году в него были внесены существенные изменения. Теперь, чтобы поменять ВРИ, обращаются не в комиссию, а в первую очередь изучают Классификатор. Он содержит несколько сотен различных видов. В современном виде классификатор не содержит условно-разрешенных видов.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости
- Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
- Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
- При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
- Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.
На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.
- назначение недвижимого имущества;
- тип;
- местоположение;
- физические параметры.
- наличие необходимых средств;
- наличие источников финансирования;
- возможность инвестирования.
Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:
- срок окупаемости;
- независимость сделки;
- инвестиционная мотивация.