Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление покупки земельного участка в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
3aкoнoдaтeль измeнил пpaвoвoй cтaтyc дaчныx yчacткoв c 2019 гoдa. Дaчныe yчacтки кaк тaкoвыe бoльшe нe cyщecтвyют. 3eмли, пoлyчeнныe гpaждaнaми в нeкoммepчecкиx тoвapищecтвax, paздeлeны нa двe кaтeгopии: caдoвoдчecкиe и oгopoдныe.
Oгopoдныe пpeдпoлaгaют выpaщивaниe pacтитeльнoй пpoдyкции и вoзвeдeниe лишь вpeмeнныx, нeкaпитaльныx (бeз фyндaмeнтa) cтpoeний нa зeмлe. Нa caдoвoдчecкиx (бывшиx дaчныx) paзpeшeнo cтpoить кaк вpeмeнныe xoзяйcтвeнныe coopyжeния, тaк и кaпитaльныe cтpoeния, в тoм чиcлe caдoвыe дoмa. Жилыe caдoвыe дoмa дeлятcя нa типы: для вpeмeннoгo (ceзoннoгo) пpoживaния и для пocтoяннoгo мecтa житeльcтвa. B пocлeднeм cлyчae имeeтcя вoзмoжнocть пoлyчить пocтoяннyю peгиcтpaцию мecтa пpoживaния пo этoмy aдpecy. Глaвнoe ycлoвиe – физичecкaя вoзмoжнocть жить кpyглoгoдичнo (нaличиe oтoплeния) и нaличиe aдpeca.
Дaчнaя aмниcтия ввoдит yвeдoмитeльный xapaктep o пocтpoйкax нa yчacткe. Этo oзнaчaeт, чтo для пocтpoйки oбъeктoв нe нyжнo пoлyчaть paзpeшeниe y гocyдapcтвeнныx opгaнoв.
Ecли oбъeкт пocтpoeн дo 4.08.2018 гoдa, тo дo 01.03.2019 гoдa o eгo нaличии мoжнo былo пpocтo yвeдoмить. 3aкoнoпpoeкт пpoдлили, им мoжнo пoльзoвaтьcя дaльшe. B дaльнeйшeм пpoцeдypa yпpoщeнa. Coбcтвeнник yчacткa нe дoлжeн пoлyчaть paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, a зaтeм ввoдить oбъeкт в экcплyaтaцию. Нeoбxoдимo бyдeт пepeд пocтpoйкoй yвeдoмить opгaны влacти o cвoeм нaмepeнии, a зaтeм cooбщить oб oкoнчaнии cтpoитeльcтвa и пocтaвить oбъeкт нeдвижимocти нa yчeт.
Нa вcпoмoгaтeльныe cтpoeния (бaни, гapaжи) пoдaвaть yвeдoмлeниe нe тpeбyeтcя. Oни yчитывaютcя (peгиcтpиpyютcя) нa ocнoвaнии тexничecкoй дoкyмeнтaции и пoдaннoй дeклapaции.
Нeoбxoдимo тaкжe paзличaть кaдacтpoвyю и инвeнтapизaциoннyю cтoимocть oбъeктoв нeдвижимocти. Oнa имeeт знaчeниe пpи oблoжeнии нaлoгoм имyщecтвa гpaждaн. Инвeнтapизaциoннaя цeнa имeeт фopмaльный xapaктep. Oнa ycтaнaвливaлacь Бюpo тexничecкoй инвeнтapизaции нa ocнoвaнии кaчecтвeнныx xapaктepиcтик зeмли и cтpoeний.
Кaдacтpoвaя цeнa yчитывaeт pынoчнyю cтoимocть oбъeктa и ycтaнaвливaeтcя мecтными opгaнaми влacти cyбъeктoв Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи ee зaвышeнии гpaждaнe имeют вoзмoжнocть oбжaлoвaния.
Изyчив вoпpoc o тoм, кaк кyпить дaчy бeз пocpeдникoв, пoшaгoвaя инcтpyкция кoтopoгo пpивeдeнa вышe, нyжнo пpинимaть вo внимaниe cлeдyющee.
Пoкyпкa дaчи в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoизвoдитcя пo oдинaкoвoй cxeмe. Oднaкo cyщecтвyют oтдeльныe cитyaции ‒ нaпpимep, пpиoбpeтeниe нeдвижимocти в cчeт мaтepинcкoгo кaпитaлa или в ипoтeкy.
B любoм cлyчae пoлнoцeннyю пoддepжкy в пpoвeдeнии cдeлки oкaжeт oпытный pиэлтop. Пoэтoмy, ecли ecть финaнcoвaя вoзмoжнocть, нe cтoит пpeнeбpeгaть eгo ycлyгaми.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи дaчи мoжeт быть oфopмлeн в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, coглacнo тpeбoвaниям Гpaждaнcкoгo Кoдeкca PФ. Oднaкo жeлaтeльнo пpибeгнyть к ycлyгaм нoтapиyca для oфopмлeния cдeлки. Cпeциaлиcт нe тoлькo пpoвepит нaличиe пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, eгo cooтвeтcтвиe дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и пoдлиннocть, нo и ycтaнoвить дeecпocoбнocть cтopoн.
Ecли пoдпиcaниe дoгoвopa ocyщecтвляeтcя чepeз пocpeдникa, тo дoлжнa быть oфopмлeнa нoтapиaльнaя дoвepeннocть.
Пpи coблюдeнии вcex нopм зaкoнoдaтeльcтвa инфopмaция o cмeнe coбcтвeнникa внocитcя в peecтp чepeз MФЦ либo тeppитopиaльныe opгaны Pocpeecтpa. Oфopмлeниe зaнимaeт дo 2-x нeдeль, дoкyмeнты выдaютcя нa пpoтяжeнии мecяцa.
Лучшим временем для покупки дачи считается осень – цены традиционно снижаются, а на рынке появляется много интересных предложений. Выбор участка следует начать с определения наиболее важных критериев. Кто-то хочет иметь домик недалеко от города, другие мечтают о большом огороде и плодовых деревьях.
В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:
- Подъездные пути. И опять же, осень – лучшее время, чтобы оценить их. Если покупаете дачу зимой или летом, дорога может быть накатана в этот момент, а в межсезонье превращаться в непролазную грязь.
- Состояние дома. Внимательно осмотрите строение снаружи и изнутри. Если нужно, возьмите с собой специалиста по недвижимости, который сможет заметить возможные проблемы. Риэлторы, например, специально приезжают на осмотр в дождливые дни, чтобы заметить, не протекает ли кровля.
- Отопление. Электрическое или газовое можно сразу проверить, а дровяную печку – хотя бы осмотреть на предмет целостности или попросить хозяев заранее ее затопить.
- Забор и надворные постройки. Посмотрите, в каком они состоянии и не выходят ли за границы участка.
- Состояние огорода и сада. Если вы осматриваете дачу в период дождей, сможете заметить, что влага застаивается на участке (это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко). На такой земле сложно поставить септик, выкопать овощную яму, да и фундамент может подмывать.
- Есть ли электричество. Часто причиной низкой цены дачи является как раз отсутствие света. Этот момент стоит выяснить заранее.
- Вода. Есть ли собственная скважина или водоснабжение общее. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (обычно с мая по сентябрь).
- Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.
Многие россияне не хотят заниматься решением этого вопроса, поэтому прибегают к услугам риелтора. Так как за его услугу нужно платить, некоторые граждане хотят знать, как купить дачу без посредников. В этом им поможет наша инструкция.
В первую очередь, проверьте есть ли все необходимые бумаги. Этот момент очень важен, так как если их нет, тогда вам придется делать их самостоятельно и платить за это большую сумму. Вовремя заметив недостающие документы, вы можете попросить хозяина их сделать.
Например, продавец может предоставить садовую книжку, как правоустанавливающий документ, но это неправильно. Чтобы знать, какие конкретно в вашем случае необходимы документы, можно проконсультироваться с юристом, заполнив форму в конце этой статьи. Консультация бесплатна.
При покупке дачи вам понадобятся такие документы:
- Кадастровый паспорт дома и участка.
- Свидетельство о праве собственности на дом и участок.
- Нотариально заверенная доверенность, если заключает сделку доверенное лицо.
- Письменное согласие второго супруга на покупку дачи.
- Паспорт покупателя и продавца.
Если все документы будут правильно составлены, тогда ваша сделка с продавцом будет успешной и юридически защищенной. Давайте познакомимся с каждым этим документом.
Часто бывает так, что дом, который находится на земельном участке, не оформлен. Конечно, пройти эту процедуру можно самостоятельно благодаря дачной амнистии, которую продлили до 2023 года, однако на это уйдет много времени.
Мало того, не все строения можно оформить по упрощенной форме. В таком случае, хозяину придется получить разрешение на строительство и акт ввода постройки в эксплуатацию. Это очень хлопотные процедуры, поэтому либо пусть продавец сам решит этот вопрос, либо договоритесь с ним снизить цену.
Также обращайте внимание на регистрацию других построек на участке. Если их возвели после регистрации дома, тогда их зарегистрировать можно только в судебном порядке.
Покупка жилого дома с земельным участком в собственности
Покупка дома с земельным участком требует оценки законности приобретения титула собственника на эти объекты.
Важно, чтобы и дом и земельный участок были оформлены в соответствии с требованиями ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»,
а именно:
1. земельный участок и жилой дом должны быть поставлены на кадастровый учет.
Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер ( не путайте с условным номером, смотрите пример кадастрового номера на картинке ниже).
Все земельные участки, поставленные на кадастровый учет, помечены на публичной кадастровой карте.
И вы легко сможете найти там свой земельный участок по адресу или просто ориентируясь на карте.
Не все жилые дома, поставленные на кадастровый учет, отмечены на публичной кадастровой карте.
Если жилой дом был поставлен на кадастровый учет ранее 01.03.2013 года, он может быть пока не помечен на карте.
Эта пометка будет сделана после проведения кадастрового учета изменений объекта, если таковой будет сделан собственником.
2. На земельный участок и жилой дом должно быть зарегистрировано право собственности и об этом должна быть сделана запись в ЕГРН.
Единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
После того, как документальная часть пройдена, все нюансы учтены, а вопросы урегулированы, покупатель должен внести деньги за дачу. Это можно сделать любым из подходящих способов – как посредством безналичного или банковского перевода, так и наличными через банковскую ячейку или из рук в руки. Стороны также должны договориться, какая сумма будет прописана в договоре, – от этого зависит уровень налогообложения продавца.
После внесения денежных средств покупатель вместе с продавцом обращается в Управление Росреестра (центральный офис расположен по адресу: ул. Красного Текстильщика, дом 10-12, телефон: 324-59-28) – регистрация договора купли-продажи и права собственности осуществляется, как правило, в течение одного календарного месяца.
И последнее. После приобретения загородного дома кроме титульного страхования сделки рекомендуется оформить страхование непосредственно самой постройки – оно покроет риски наводнений, пожаров, стихийных бедствий, взрывов бытового газа, противоправных действий третьих лиц. Стоимость подобной страховки будет составлять порядка 0,4% от общей суммы дачи для построек из кирпича и порядка 0,6% для деревянных зданий.
При нахождении участка с домом во владении в СНТ, ее приобретение не будет отличаться от обычной сделки с другим типом недвижимости. Единственный нюанс, на который необходимо обратить внимание, это запрет на покупку на основании садовой книжки.
Если гражданин имеет на руках только ее и пытается на основании данной бумаги реализовать участок, то сделку потребуется отменить, так как это удостоверение принадлежности товариществу человека, а не его собственности на недвижимый объект.
Выбор участка из СНТ ответственный этап, который требует немалых временных и денежных затрат. Поэтому перед приобретением необходимо изучить следующее:
- Параметры будущего приобретения, его местоположение, наличие построек или объекта под ИЖС, а также наличие прописанных граждан.
- Формат земельного надела. Если запланирована постройка, то некоторые грани участка могут затруднить это, например, несоответствием пожарным требованиям, отступам от соседних участков, прокладкой коммуникаций.
- Проведение межевых работ и регистрация в кадастровой палате.
- Постройки — изучить год постройки, ее назначение, прописка в ней иных граждан, материалы строительства. Данные факторы напрямую влияют на цену дачи.
Порядок действий при покупке дома у собственника
- Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
- После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
- В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
- Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
- После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
- В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Большинство дачных домов располагается на землях с видом разрешенного использования для дачного строительства или садоводства. В этом случае не требуется отдельное разрешение на строительство, даже если дом пригоден для круглогодичного проживания.
Но бывают ситуации, когда дачные дома находятся на территориях под огородничество или ЛПХ без уведомления проверяющих инстанций. Здесь не допускается возведение капитальных построек. Даже при наличии регистрации права собственности в дальнейшем может появиться риск требования снести строение.
Таким образом, если у собственника дачи в СНТ есть садовая книжка, правоустанавливающие документы и межевой план, можно приступать к заключению сделки. В этом случае покупка дома будет законной и не приведет к проблемам с государственными инстанциями.
Что нужно для продажи дачного участка?
Первое и важное правило при продаже дачного участка — наличие правоустанавливающих документов на него. Если надел поставлен на кадастровый учет и внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то количество хлопот заметно сокращается. В противном случае, необходимо оформить дачный участок в собственность. Лишь тогда можно заключать договор купли-продажи.
Чтобы сделка считалась законной, нужно пройти четыре этапа:
- поставить дачный участок на кадастровый учет;
- зарегистрировать надел в собственность;
- заключить договор купли-продажи (соглашение, порядок взаиморасчетов, акт приема-передачи земельного участка);
- зарегистрировать переход права собственности;
- получить выписку ЕГРН.
Первые два пункта необходимо выполнить, если вы до сих пор не оформили землю в собственность. Сначала нужно поставить дачный участок на кадастровый учет. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера, который проведет межевание, составит план и подготовит бумаги на оформление участка в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Поставили участок на кадастровый учет — можно регистрировать право собственности в Росреестре и получать выписку ЕГРН.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.