Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на самовольную постройку 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Способы легализации регламентированы Законом РФ «Об узаконивании самовольных строений». В силу данного закона существует две возможности решения проблемы с самовольной постройкой – в судебном порядке и в упрощенном порядке.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Два варианта узаконения
Будет правильным заметить, что существует и третий вариант – снос, поскольку всегда есть возможность, что самовольное строение по той или иной причине не может быть легализовано. Чуть ниже мы более детально рассмотрим все безнадежные варианты.
Вне зависимости от того, по какому варианту легализации вы пойдете, будет необходимо осуществить одинаковый набор предварительных действий, а именно:
- получить справку о назначении земельного участка;
- подготовить документы о праве собственности на земельный участок или сделать копию договора бессрочный аренды земельного участка;
- провести экспертизу строения. Если эксперты установят нарушения строительных, пожарных, санитарных и иных норм, то потребуется их устранить;
- получить справку об отсутствии у муниципальных органов претензий к самовольному строению.
Узаконить самовольную постройку через суд
Действующее законодательство предусматривает возможность определить законный режим владения самовольной постройкой, с последующим признанием на нее права собственности.
Если произвести легализацию строения в административном порядке не получается, то следует обращаться в суд.
Судебная защита прав может быть осуществлена путем предъявления самостоятельного требования о признании права собственности на самовольную постройку, либо такое требование может быть заявлено в качестве встречного в случае предъявления к вам иска о сносе самовольной постройки.
Если вы задаетесь вопросом «как узаконить самовольную постройку?», то постарайтесь обеспечить соблюдение обязательных требований:
- Самострой не должен угрожать жизни и здоровью граждан
- При строительстве не должны быть нарушены строительные и градостроительные нормы и правила
- Ваше строение не должно нарушать права и законные интересы других лиц
Обычно, судебные разбирательства, касающиеся самостроев, не обходятся без соответствующих судебных экспертиз.
Подобные дела требует серьезного подхода как на стадии подготовки, так и в ходе судебного разбирательства. Всегда пользуйтесь помощью опытных юристов, чтобы максимально гарантировать достижение положительного результата.
Условия, при которых возможна подача иска об узаконивании самовольной постройки
В то же время п. 3 вышеназванной статьи ГК РФ предусматривает условия, при наличии которых право собственности на самовольную постройку может быть установлено судебными органами. Исходя из данной статьи, формируется предмет доказывания по делу, в том числе следующие обстоятельства:
- имеется право на используемый для строительства земельный участок (такое как право собственности, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное владение);
- разрешенное использование земельного участка допускает возведение недвижимых объектов;
- возведенный объект соответствует нормам и правилам, регулирующим строительство;
- сохранение объекта не нарушает права третьих лиц и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.
Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки
Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?
Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.
Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.
Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.
С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.
Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.
Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.
Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?
В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.
Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.
Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.
Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?
Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.
Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.
При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.
Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.
Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.
Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.
Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.
Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.
Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?
Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:
- Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
- Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
- Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
- Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
- Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.
Когда для признания права собственности требуется обращаться в суд?
Многие граждане, проживая в квартире долгие годы, не задумываются о надлежащем оформлении документов на жилое помещение. Однако при попытке ее отчуждения возникают трудности с документами. Часто такое происходит у тех, кто получил жилье в наследство, но по каким-либо причинам не оформил его.
Помимо наследственных дел возникают другие ситуации, приводящие собственника жилья в судебную инстанцию. Рассмотрим основные из них:
- Документы на недвижимость не соответствуют законным нормативам. Если в документе допущена опечатка или отсутствует важная информация, оформить свидетельство о собственности по нему будет затруднительно.
- Правоустанавливающие документы отсутствуют. В небольших городах и поселках встречаются ситуации долгосрочного владения недвижимым имуществом без надлежаще оформленной документации. Граждане могут обратиться к судье для признания права собственности, если пользовались жилым помещением более 15 лет.
- После заключения сделки купли-продажи продавец не явился в Росреестр. Причины неявки второй стороны сделки могут быть разные: мошенничество, смерть гражданина, чрезвычайная ситуация.
- Необходимо узаконить жилую постройку на не оформленном земельном участке.
- Застройщик не предоставил полную документацию на возведенное строение.
- Имущественные споры родственников. Иногда при покупке квартиры продавцу выплачивается ее стоимость несколькими лицами, однако жилье оформляется на одного. Для признания права владения частью имущества потенциальному собственнику нужно доказать свою причастность к покупке.
- Самовольное вселение в жилое помещение лиц, не имеющих на это прав.
- В состав собственников квартиры после приватизации включены не все члены семьи.
- Арест имущества. Если на квартиру или дом, принадлежащий нескольким лицам, но документально оформленный на должника, накладывается арест, совладельцы должны отстаивать свои права в суде.
Дополнительные документы
Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:
- документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
- акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
- документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
- справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
- квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
- доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).
Как рассчитать госпошлину
Государственная пошлина в обязательном порядке оплачивается истцом на стадии подготовки и подачи искового заявления. Размер госпошлины одинаков по всей территории России и устанавливается статьями налогового кодекса Российской Федерации.
Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень условий, которые должны соблюдаться обязательно. К ним относятся:
- наличие имущественных прав на земельный участок (речь идет не только о владении, но также о праве бессрочного пользования землей);
- получение прав на осуществление строительных работ, то есть человек должен подтвердить документально, что может в полной мере пользоваться земельным наделом;
- соответствие здания установленным требованиям и нормам (за основу принимается Градостроительный кодекс);
- беспрекословное соблюдение прав третьих участников, которыми выступают супруги, дети, совладельцы и дольщики;
- земельный участок позволяет возводить на конкретном участке постройки установленного типа;
- строение соответствует нормативам расположения зданий на участке, а также по отношению к соседним земельным участкам;
- объект – самостоятельный, то есть, оформлен не в комплексе нескольких зданий, а как отдельно действующее строение.
Как оформить самовольную постройку в досудебном (административном) порядке?
Сразу честно скажем — это достаточно долгий процесс с непредсказуемым результатом. Для оформления права собственности на самовольную постройку в указанном порядке необходимо фактически пройти стадии полноценного строительства объекта недвижимости: получить в установленном порядке разрешение на строительство, затем ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Существенным минусом является и то, что в ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
Данная формулировка закона позволяет сотрудникам Росреестра трактовать закон по своему и требовать предоставления дополнительных документов, что сделает невозможным или существенно затруднит процесс регистрации права собственности на самовольную постройку.
Владеете незарегистрированным строением 15 лет? Тогда все просто!
Признать право собственности на самовольную постройку через суд проще всего в том случае, если Вы владеете ею не менее 15 лет.
Это право отражено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Предлагаем юридическую помощь и услуги адвоката по признанию права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Химках, Клину, Москве в судебном порядке. Стоимость юридических услуг договорная.
Признание права собственности на постройку гаража
Принципиально при признание собственности на самовольную постройку гаража иметь документы, подтверждающие право принадлежности земельного участка физлицу либо договор аренды бессрочного использования. Участок может находиться в собственности садоводческого кооператива, сооружение гаража на таких землях подпадает под действие Федерального закона № 210, и признать право собственности на самовольную постройку гаража легко, требуется несколько документов из уполномоченных структур. В случае же, если объект был построен на участке, принадлежащем физическому или юридическому лицу на правах владения, гараж, построенный без предварительного разрешения, по закону оформляется как вспомогательное хозяйственное помещение типа сарая.
Земляной участок может принадлежать кооперативу, в таком варианте признать право собственности на самовольную постройку гаража можно, направив обращение, как члену кооператива, в госструктуры Российской Федерации.
Что следует учесть при обращении в суд с иском о признании права на самовольную постройку
Во первых необходимо изначально определить в каком виде была возведена самовольная постройка – было создано новое здание (сооружение), или, например произведена пристройка или надстройка к уже существующему зданию, как в нашем случае.
Тут возникает следующий вопрос – какие требования заявлять. Просить суд признать право только на самовольно пристроенные и надстроенные помещения, или на объект в целом, в том числе и на помещения, правом на которые истцы уже обладают и которое установленным порядком зарегистрировано?
На этот вопрос дает ответ п. 14 ст. 1 ГсК РФ и Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014 г.
Так, если самовольная постройка повлекла увеличение размеров и площади помещения (объекта), изменение его планировки, то такой самострой влечет за собой изменение первоначального объекта, что обладает признаками реконструкции. Таким образом, возведенная нашими доверителями самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности, защита прав собственности истцов на данную самовольную постройку возможна путем признания права на объект в целом в реконструированном виде.
Во вторых, при заявлении в суде ходатайства о назначении строительной экспертизы, следует поставить на разрешение эксперта корректные вопросы, перечень которых является стандартным:
— обладает ли объект признаками недвижимого имущества;
— соответствует ли объект градостроительным и строительным нормам и правилам для зданий и сооружений;
— создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан.
Частой ошибкой при заявлении ходатайства о назначении экспертизы самовольной постройки является постановка перед экспертом вопроса о нарушениях самовольно возведенным строением прав третьих лиц, однако такой вопрос находится в компетенции суда, эксперт может разрешать только технические вопросы соответствия самостроя нормам.
Ну и последнее, на что стоит обратить внимание, это соответствие наименований, литер, номеров помещений, заявленных в иске технической документации, ведь суд может удовлетворить только те требования, которые будут предъявлены, поэтому проверьте ваши требования на наличие ошибок или описок.
Итак, в нашем случае эксперт дал положительное заключение и суд удовлетворил заявленные требования. Судебное решение по таким делам является правоустанавливающим документом, на основании которого право собственности должно быть зарегистрировано в регистрационной палате.
В случае, если вы возвели на своем участке ИЖС самовольную постройку или реконструировали жилой дом, произвели перепланировку без разрешений и согласований, существует путь придать законный статус пока еще самовольному строению. Обращайтесь в нашу компанию, мы поможем узаконить самовольную постройку и полностью сопроводим процесс от начала и до регистрации права собственности.
Что делать после судебного разбирательства?
Когда судья удовлетворил исковые требования, осталось пройти регистрационные действия, оформив надлежащим образом право собственности на постройку. На этом этапе придется собрать новый пакет документации, уплатить пошлину за регистрацию права и обратиться в органы Росреестра с заявлением. Только здесь можно узаконить объект недвижимости, если на руках имеется положительное решение суда. Пройдя процедуру в данной организации, вы получите выписку из реестра, а также соответствующие документы на дом или иное строение.
Чтобы в Росреестре приняли ваше заявление, потребуется предъявить удостоверение личности, постановление судьи, в котором четко говорится о необходимости признать право, а также документы на землю. Успех всего предприятия зависит именно от правильности составления иска. Если допустите ошибку, ходатайство даже не примут к рассмотрению. Либо придется оспаривать отрицательное решение суда, вынесенное из-за недостаточного обоснования собственных действий при строительстве объекта. Опытный юрист точно знает, как написать грамотный иск и представить интересы клиента в суде. Если же решите действовать самостоятельно, соблюдайте следующие правила.
Как составить исковое заявление правильно
Согласно законодательным нормам, исковое заявление составляется в письменной форме.
Важно! Оно должно содержать следующие сведения:
- наименование судебного органа, в который иск подается,
- информацию об истце и об ответчике,
- сведения о том, какое именно право истца было нарушено и каким образом,
- основания иска, фактическая и юридическая составляющие дела, доказательства,
- цена иска,
- информация о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора,
- перечень приложенных документов.
Бланк можно взять в суде или организации, которая осуществляет юридическую деятельность. Приложите к иску выписку из домовой книги и из архива.
Кроме того, вам понадобятся следующие документы:
- копии искового заявления для ознакомления с ним участвующих в деле лиц,
- квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины,
- доверенность,
- документы, составляющие доказательственную базу,
- документ, подтверждающий соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Постарайтесь собрать как можно больше доказательств. Составьте иск в трех экземплярах, оставив один из них у себя.
Подайте исковое заявление в районный суд, расположенный по месту нахождения объекта недвижимости.
Рассмотрение заявления по существу судом
Процесс рассмотрения заявления можно разделить на несколько этапов. Первым из них является подготовка к судебному заседанию. Сторонам предоставляется возможность проработать правовые позиции, собрать необходимые документы, предлагается разрешить спор компромиссным путем. Если стороны отказываются, судья назначает дату судебного заседания.
Во время заседания каждая из сторон отстаивает свою позицию, представляет доказательства. Судья вправе потребовать представить дополнительные документы по своему усмотрению.
Предельный срок рассмотрения гражданских дел составляет 60 дней. Как показывает практика, споры имущественного характера нередко рассматриваются в течение более длительного срока. На заключительном заседании судья выносит решение. Выписку о решении вы можете получить в канцелярии.
Судья удовлетворяет или не удовлетворяет требования истца. Если последний не согласен с вынесенным решением, он вправе обжаловать его в вышестоящем суде в течение 10 дней после получения выписки. При составлении апелляционной жалобы необходимо указать основания, по которым вы обжалуете решение.