Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что в 2023 году будет с ценами на недвижимость? Прогноз экспертов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С июля 2020 г. индекс цен на жильё стабильно увеличивался, что обусловлено введением программ льготного кредитования. Эти меры государственной поддержки принимались во время пандемии Covid-2019 и способствовали оживлению рынка недвижимости. B c июля 2020 г. индекс стабильно рос, но в середине 2021 г. надолго остановился около отметки 17,1.
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Что будет с рынком жилья в 2023 году
Многие аналитики уверены, что если война в Украине продолжится и в 2023 году – ни о каком повышенном спросе на жилье не может быть и речи. Многие украинцы потеряли крышу над головой во время полномасштабного вторжения РФ и денег на покупку нового жилья у них нет.
«Если угроза новой войны сохранится, то значительное количество людей, имеющих деньги на покупку жилья, потратят их на покупку недвижимости за рубежом. В этом случае восстановление рынка недвижимости будет происходить довольно медленно и долго. Хотя из-за войны сотни тысяч украинцев потеряли свое жилье, однако большинство из них не имеют денег на восстановление собственного жилья или приобретения нового. Поэтому большое значение будет иметь готовность государства за средства или средства иностранных доноров восстановить разрушенные дома и построить новые», – сообщил Александр Хмелевский.
Интересно, что свое мнение озвучила нам и таролог Наталис Домини. По ее словам, на рынке недвижимости в 2023 году будет затишье.
«Карты показывают мне, что в 2023 году не будет проходить активная работа в сфере купли-продажи недвижимости. Год, который очень наполнен чувствами: украинок, разобщенных со своими мужчинами, и детей, которые не видят родителей. Пока идет война, есть очень сильны миграционные колебания. Следующая фаза – по-настоящему рабочая будет после окончания кармической для Украины ситуации – войны. Тогда и будет новая волна миграции, будет большая потребность во вторичном жилье, да и новостройках», – сообщила таролог.
Эксперт Хмелевский отмечает, что восстановлению рынка способствовало бы развитие ипотечного кредитования. Как известно, государство уже ввело ряд льготных ипотечных программ для определенных категорий населения.
«Но пока объемы таких кредитов остаются относительно небольшими. Установление Нацбанком учетной ставки на уровне 25% годовых и планы сохранить такую ставку до 2024 года делает развитие ипотечного кредитования невозможным. То есть, скорее всего, после войны спрос на рынке недвижимости, хоть и будет восстанавливаться, однако в ближайшие два года не достигнет уровня 2021 года», – сообщил он.
По прогнозу Хмелевского, в 2023 году ожидается дальнейшее снижение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте в среднем на 15-20%, хотя в гривнах из-за девальвации цены будут расти.
Когда выгоднее покупать?
Эксперт Циан. Аналитики отметила, что в прошлом году на рынок выходило все больше предложений с большими скидками. Например, уже к концу 2022 года квартиры в столице были дешевле примерно на 13% к рынку.
«Будут ли новинки рынка более востребованы покупателями – зависит не только от более низкого уровня цен на них. Стоит учитывать и те скидочные программы, которые предлагают застройщики на лоты в высокой стадии готовности», — подчеркнула Лапшина.
Однако Коркка считает, что покупателей могут привлечь и невысокие цены объектов на стадии котлована.
«Атмосфера неопределенности, возникшая в 2022 году под влиянием политических и экономических потрясений, вынуждала граждан отказываться от вложений в строящееся жилье», — добавила управляющий партнер компании «Метриум».
В этом случае столичные застройщики стали устанавливать доступные цены на старте продаж. На начальном этапе жилье стоит примерно на 25% меньше, чем в уже введенных домах.
По мнению экспертов, в 2023 году сохранится тренд на квартиры с отделкой от застройщиков.
«Это объясняется тем, что она дешевле аналогичного самостоятельного ремонта», — подчеркнула Коркка.
«Покупатели предпочитают white box или квартиры с полным ремонтом, чтобы не затруднять себя долгими и дорогостоящими работами», — добавил Перлин.
Это подтвердили коммерческий директор ГК ФСК и эксперты ПИК.
«В 2022 году мы не заметили значительных изменений в потребительских предпочтениях. Спрос на различные метражи и планировки также распределился равномерно. Значимым фактором является готовая отделка, которая позволяет не тратить время и деньги на ремонт», — рассказали эксперты ПИК.
Лапшина пояснила, что к концу 2022 года доля лотов с отделкой в общем числе ДДУ в Москве приблизилась к двум третьим рынка.
По ее мнению, из-за высокого спроса на меньшие площади покупатели теперь будут обращать внимание на удобные планировки. В частности, как рассказал Перлин, прежде всего в массовом сегменте жилья клиенты предпочитают евроформат.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
«Во всем виновата зима»
С декабря 2022 года тарифы на воду, свет, газ, тепло выросли, но максимум на 9 процентов, такое ограничение установлено правительством. А вот суммы в квитанциях жителей многих регионов увеличились в разы.
«Отопление – 6522 рубля при общей площади квартиры 64 квадратных метра, то есть получается более 100 рублей за квадратный метр», – жалуется житель Башкортостана.
Месяц назад сумма за тепло в квитке уфимца была в два раза меньше. Общественный деятель Альберт Рахматуллин утверждает: тарифы в Башкортостане необоснованно завышены.
«Мы сравнили платежку из Москвы и Уфы. В Москве тариф на 10 процентов выше, чем в Башкортостане. Но в то же время платеж, допустим, за декабрь, в Москве в два раза меньше, чем в Уфе», – объяснил общественник.
Башкирская теплоснабжающая компания на сайте аккуратно пояснила: зима, во всем виновата зима – чем холоднее на улице, тем больше подают тепла, соответственно и платить надо больше. Причиной возросших в начале года счетов стали несколько факторов: это и плановый рост тарифов, и холода, и перерасчет для потребителей, которые за отопление платят весь год разными долями.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Вернемся немного назад, чтобы понять, почему этот год будет рекордным по числу заключенных сделок купли-продажи. С 2016 года на фоне подешевевших в два раза кредитов спрос на недвижимость растет, а вместе с ним — и цены.
«Если мы вернемся в очень стрессовый для белорусов 2020 год, то можно сказать, в каком-то смысле он вывел всех из зоны комфорта. Ведь до этого несколько лет все было весьма стабильно, когда доходы росли, наполовину снижались ставки по кредитам (с 36% до 15%), доллар стабилен, открыты границы — все хорошо и доступны все прелести жизни «, — напоминает Андрей Чернышев.
Меняет ситуацию 2020 год, начавшийся с коронавируса, продолжавшийся поднятием на 25% курса доллара (впервые за несколько лет) и закончившийся серьезными потрясениями в обществе на фоне политической ситуации.
Автоматически с увеличением обменного курса доллара в переводе на белорусские рубли дорожает и недвижимость (а это серьезно коснулось тех, кто покупал квартиру в кредит). Тем не менее, на фоне пандемических страхов рост курса валют прошел практически незамеченным. А вот то, что многие банки либо приостановили выдачу займов на покупку и строительство жилья, либо серьезно подняли проценты, ощутимо негативно сказалось на спросе.
В 2021 году кредитование возобновилось, пусть и с выросшим процентом, в районе 21% годовых, что не могло отразиться на покупательской способности: доля покупок недвижимости в кредит снизилась почти в два раза, с 35% до 18%.
«Тем не менее, люди рассуждали следующим образом: выдают кредиты, значит, все хорошо и стабильно, год в целом вышел без серьезных потрясений. Усиливаются санкции — все стали задумываться, что же будет дальше. Может, вот сейчас самый подходящий момент, чтобы успеть? Плюс стрессовые периоды последних лет наглядно показали, что может быть еще хуже и неизвестно, что принесет следующий месяц. Многие задумались: так почему же о решении жилищного вопроса они не задумывались раньше, когда была благоприятная обстановка? Все это сместило у людей приоритеты — в сторону желания решить квартирный вопрос и, в том числе, сохранить деньги от курсовых колебаний. Так 2021 год стал рекордным по продажам», — говорит риелтор.
Чего ждать в 2023 году?
Делать прогнозы нужно с осторожностью и одной важной оговоркой: при условии сохранения нынешней ситуации, без ее улучшения или ухудшения. Для рынка недвижимости — это обменный курс доллара, кредитование (его «стоимость», количество предложений от банка, доступность — порог требований к кредитополучателю).
«Если это все сохранится, то мы можем просто транспонировать второе полугодие 2022 года на первое 2023-го. Будет все то же самое. Вряд ли стоит ожидать роста цен, как на вторичке, так и на рынке новостроек. К этому нет никаких объективных экономических предпосылок, как например, увеличение доходов покупателей или снижение стоимости кредитов. А ходившие по рынку мнения о нашествии граждан РФ, которые массово скупают недвижимость в Минске, и тем самым взвинтят цены на жилье, остались лишь только мнениями», — считает Андрей Чернышев.
Риелтор объясняет, почему нет таких предпосылок, несмотря на в целом успешный год для рынка недвижимости и хороший стабильный спрос. На рынке новостроек — и новые застройщики, и регулярно сдающиеся дома от старых участников рынка. На вторичке — вряд ли продавцам удастся поднять стоимость реальных сделок, как бы они этого ни хотели. Поднять цену предложения — возможно, но согласится ли на нее покупатель, не сторгует ли он это поднятие по итогу — вот в чем вопрос.
«Чтобы цены росли, необходимы объективные для этого условия: рост зарплат или доступное кредитование. А пока у покупателей нет ответной возможности, то попытки собственников задрать цены приведут в лучшем случае к росту скидки, а в худшем — к быстрому откату назад. Предложений на рынке хватает», — заключает специалист.
Почему спрос падает, а цены растут?
По прогнозам Национального рейтингового агентства (НРА), к концу 2022 года в Москве и Подмосковье цена на квартиры в новостройках и на вторичке может вырасти на 20–30%. Среди причин эксперты называют подорожание стройматериалов и сбои в поставках иностранной спецтехники. При этом в НРА предупреждают, что цены не будут снижаться даже при дальнейшем падении покупательского спроса: застройщики уже сейчас создают дефицит предложения, выводя на рынок меньше новых проектов.
Еще один фактор роста цены — инвесторы, которые остались без традиционных инструментов: ни фондовый рынок, ни валюта, ни драгметаллы не приносят сейчас существенных доходов, отмечают в НРА. По словам экспертов, остаются лишь депозиты для небольших сумм и недвижимость — для крупных вложений.
Наконец, в этом году цены на новостройки и вторичное жилье в столице продолжают расти на фоне высокой инфляции. По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев квадратный метр первичного жилья в Москве подорожал на 25,3%, а на вторичном рынке — на 14,8%. Кейсовый анализ программ крупнейших банков, который провели в НРА, показал, что при наличии денег на первоначальный взнос самый выгодный вариант сегодня — брать жилье на первичном рынке по льготным программам. Покупка квартиры на вторичке менее выгодна и может быть доступной только жителям Москвы. В этом случае выгоднее арендовать жилье, а 10–20% доходов направлять на накопления, советуют эксперты.
Что происходит сейчас?
Рынок недвижимости находится в перегретом состоянии – многие купили квартиры с целью сохранения денежных средств, и не всегда на выгодных условиях. Такая недвижимость, со временем, скорее всего будет выставлена на реализацию.
При этом наименее ликвидной будут квартиры с необоснованно высокими ценами. В основном это квартиры бизнес класса в Москве.
Что касается спроса, можно с уверенностью сказать, что в дальнейшем он будет снижаться под влиянием высоких ставок по ипотеке.
Исходя из сказанного, темпы строительства в ближайшее время вероятно будут падать.